REITs審核關(guān)注事項(xiàng)修訂！聚焦四大方面，明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)和收費(fèi)公路項(xiàng)目的特殊性要求

每經(jīng)記者 黃小聰    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

今日，證監(jiān)會(huì)表示，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》部署和“進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行十二條”的有關(guān)工作安排，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)證券交易所修訂REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引。

隨后，上交所、深交所均發(fā)布了“REITs規(guī)則適用指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）”。

上交所表示，自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作啟動(dòng)以來，截至目前，上交所共有20只基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲得注冊(cè)批復(fù)，預(yù)計(jì)最新獲批2只REIT產(chǎn)品成功發(fā)行后，市場(chǎng)融資規(guī)模將超710億元，回收資金帶動(dòng)新項(xiàng)目投資額將超3300億元。已獲批項(xiàng)目涵蓋了倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、污水處理、清潔能源和保障性租賃住房等多種主流基礎(chǔ)設(shè)施類型。

深交所也表示，三年來，深市基礎(chǔ)設(shè)施REITs配套制度不斷完善，資產(chǎn)類型持續(xù)豐富，覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、倉儲(chǔ)物流、市政設(shè)施、清潔能源、保障性租賃住房等主流基礎(chǔ)設(shè)施類型，并在清潔能源和保障性租賃住房資產(chǎn)類型上實(shí)現(xiàn)率先突破。

每經(jīng)記者注意到，此次審核關(guān)注事項(xiàng)修訂的內(nèi)容主要聚焦四大方面：一是細(xì)化業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)、評(píng)估和現(xiàn)金流要求；二是規(guī)范產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求；三是明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的特殊性要求；四是明確收費(fèi)公路項(xiàng)目的特殊性要求，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》梳理了當(dāng)中的看點(diǎn)。

看點(diǎn)一：轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)，不得新增地方政府隱性債務(wù)

在細(xì)化業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)、評(píng)估和現(xiàn)金流要求方面，具體又主要體現(xiàn)在三條規(guī)定上。

首先是第七條規(guī)定：原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施基金轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合地方政府性債務(wù)管理的規(guī)定，不得新增地方政府隱性債務(wù)。原始權(quán)益人通過轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目取得的回收資金用途 應(yīng)當(dāng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。

其次，第九條規(guī)定：管理人聘請(qǐng)財(cái)務(wù)顧問、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評(píng)估機(jī)構(gòu)等專業(yè)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)遵循最少必需原則，精簡(jiǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，降低運(yùn)營成本。相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)符合《基礎(chǔ)設(shè)施基金指引》規(guī)定的條件。資產(chǎn)支持證券管理人可以與基金管理人聘請(qǐng)相同的專業(yè)機(jī)構(gòu)。

原始權(quán)益人聘請(qǐng)的財(cái)務(wù)顧問等專業(yè)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有依法從事相關(guān)金融業(yè)務(wù)的資質(zhì)。

再有，第二十一條規(guī)定：管理人應(yīng)當(dāng)披露評(píng)估報(bào)告與可供分配金額測(cè)算報(bào)告對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)結(jié)果的差異情況。差異比例超過5%的，管理人應(yīng)當(dāng)披露原因，并對(duì)相關(guān)評(píng)估和測(cè)算的合理性進(jìn)行核查并發(fā)表明確意見。

看點(diǎn)二：保證流通份額適度充裕，不得以不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)方式招攬業(yè)務(wù)

在規(guī)范產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求方面，主要包括有五大方向：

一是，明確基金控制要求，要求基礎(chǔ)設(shè)施基金取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或者經(jīng)營權(quán)利。

二是，細(xì)化產(chǎn)品命名規(guī)范，要求基礎(chǔ)設(shè)施基金名稱與資產(chǎn)支持證券名稱應(yīng)當(dāng)表明基金的類別和投資特征，不得誤導(dǎo)投資者。

三是，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控，要求基金管理人設(shè)置二級(jí)市場(chǎng)異常波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)防控安排，合理確定戰(zhàn)略配售比例，保證首次發(fā)售上市后流通份額適度充裕。

四是，明確基金經(jīng)理要求，存在兼任情形的，要求基金管理人充分論證基金經(jīng)理的專業(yè)勝任能力和兼任安排的合理性。

五是，規(guī)范費(fèi)用收取水平，要求基金管理費(fèi)、財(cái)務(wù)顧問費(fèi)水平能夠覆蓋展業(yè)成本，相關(guān)參與機(jī)構(gòu)不得以明顯低于行業(yè)定價(jià)水平等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)方式招攬業(yè)務(wù)。

看點(diǎn)三：明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的特殊性要求

在明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的特殊性要求方面，主要明確了產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目土地性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓限制、配套設(shè)施入池、租賃合同備案、重要現(xiàn)金流提供方行業(yè)屬性等合規(guī)性關(guān)注事項(xiàng)。

其中指出，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目資產(chǎn)范圍包含配套設(shè)施的，管理人應(yīng)當(dāng)披露配套設(shè)施估值、現(xiàn)金流占比及其入池的合理性。來自重要現(xiàn)金流提供方的收入占比超過50%的，管理人應(yīng)當(dāng)結(jié)合重要現(xiàn)金流提供方的業(yè)務(wù)模式、資信情況等，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營的穩(wěn)定性進(jìn)行核查并發(fā)表明確意見，充分揭示風(fēng)險(xiǎn)，并設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。

同時(shí)，還細(xì)化了產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目歷史運(yùn)營數(shù)據(jù)、評(píng)估參數(shù)、租金減免情況、重要現(xiàn)金流提供方租賃情況、投資協(xié)議約束、稅收優(yōu)惠政策等信息披露要求。

其中指出，因不可抗力或者產(chǎn)業(yè)政策等原因?qū)е庐a(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目租金收入下降的，管理人可以延長(zhǎng)歷史運(yùn)營數(shù)據(jù)的披露期限。歷史運(yùn)營數(shù)據(jù)披露期限延長(zhǎng)的，租金增長(zhǎng)率、收入增長(zhǎng)情況等體現(xiàn)年度增長(zhǎng)情況的數(shù)據(jù)可以不包括異常年份數(shù)據(jù)，但應(yīng)當(dāng)至少包括三年和一期的數(shù)據(jù)。

此外，明確了產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施基金涉及的投資性房地產(chǎn)原則上，應(yīng)當(dāng)采用成本法進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。存續(xù)期間，投資性房地產(chǎn)按照成本法計(jì)量的賬面價(jià)值與評(píng)估值差異較大的，可以調(diào)整會(huì)計(jì)計(jì)量方法，基金管理人應(yīng)當(dāng)在基金合同等文件中約定會(huì)計(jì)計(jì)量方法的調(diào)整安排和決策機(jī)制。

看點(diǎn)四：明確收費(fèi)公路項(xiàng)目的特殊性要求

而在明確收費(fèi)公路項(xiàng)目的特殊性要求方面：

一是，主要明確了收費(fèi)公路項(xiàng)目資產(chǎn)范圍、經(jīng)營權(quán)依據(jù)和范圍、轉(zhuǎn)讓限制、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等合規(guī)性關(guān)注事項(xiàng)。

其中指出，收費(fèi)公路項(xiàng)目存在轉(zhuǎn)讓限制的，主管機(jī)關(guān)或者相關(guān)權(quán)利方應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目以轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施基金無異議。存在分路段、分車型、分時(shí)段、分出入口、分方向、分支付方式等差異性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，管理人應(yīng)當(dāng)合理評(píng)估并披露差異性收費(fèi)對(duì)現(xiàn)金流的影響。

二是，細(xì)化收費(fèi)公路項(xiàng)目歷史運(yùn)營數(shù)據(jù)、競(jìng)爭(zhēng)性交通設(shè)施項(xiàng)目影響、評(píng)估參數(shù)、收費(fèi)減免情況、資產(chǎn)到期移交安排等信息披露要求。

其中指出，因不可抗力等影響導(dǎo)致收費(fèi)公路項(xiàng)目收入下降的，管理人可以延長(zhǎng)歷史運(yùn)營數(shù)據(jù)的披露期限。歷史運(yùn)營數(shù)據(jù)披露期限延長(zhǎng)的，車流量復(fù)合增長(zhǎng)率、收入增長(zhǎng)情況等體現(xiàn)年度增長(zhǎng)情況的數(shù)據(jù)可以不包括異常年份數(shù)據(jù)，但應(yīng)當(dāng)至少包括三年和一期的數(shù)據(jù)。

三是，要求管理人對(duì)收費(fèi)公路項(xiàng)目延續(xù)或者提升道路通行能力的安排、經(jīng)營權(quán)提前回收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，并采取相關(guān)應(yīng)對(duì)措施。其中指出，經(jīng)評(píng)估認(rèn)為存在被主管機(jī)關(guān)提前收回安排的，管理人應(yīng)當(dāng)披露投資者利益保護(hù)機(jī)制，包括擬要求的回購價(jià)款與收費(fèi)公路項(xiàng)目估值之間的關(guān)聯(lián)性、支付條件、投資者收益率等。

此外，管理人應(yīng)當(dāng)核查收費(fèi)公路項(xiàng)目最近一期的路橋隧全面檢測(cè)報(bào)告，并披露收費(fèi)公路項(xiàng)目路基路面、橋涵隧道等可能存在的隱性質(zhì)量問題。同時(shí)要求原始權(quán)益人承諾其提供的安全風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。 

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