雅居樂：房地產(chǎn)新周期的“火種”

地產(chǎn)行業(yè)正在逐步完成從舊模式到新模式的轉(zhuǎn)變，已成當(dāng)下行業(yè)共識。大眾對房地產(chǎn)企業(yè)的期待，可以用“變局重構(gòu)”來形容，大變局之下唯有適應(yīng)行業(yè)變化的企業(yè)才能生存。

跌宕起伏的房地產(chǎn)業(yè)，在房住不炒大基調(diào)下，去杠桿、降速度，從高周轉(zhuǎn)到高質(zhì)量。穩(wěn)字當(dāng)頭的價值信號切換中，勾勒了一幅轉(zhuǎn)型升級大畫卷。

回顧房企的2022年，大家?guī)缀醵荚谧咄粭l路：努力平衡增長與風(fēng)險，努力提升抗風(fēng)險能力、想辦法增強(qiáng)利潤多元性等，以尋求跨越行業(yè)周期。

對雅居樂來說，算得上行業(yè)的“幸運(yùn)兒”。2023年3月30日雅居樂最新發(fā)布的2022年財報也充分驗證了這一點(diǎn)。

行業(yè)變局之下，不少企業(yè)遭遇流動性危機(jī)，正因如此“信用”更成為市場考驗企業(yè)的重要指標(biāo)，而在TOP30房企中，雅居樂成了少數(shù)幾家能維持正常運(yùn)營的民營房企，很難得。

此外，雅居樂一方面通過持續(xù)降杠桿，不斷在增強(qiáng)“底盤”的穩(wěn)定性；另一方面，隨著金融政策的逐步回暖，融資路徑也在逐步變廣，雅居樂近期也獲得了由中證金及券商通過CDS擔(dān)保的公募債籌資7億人民幣。進(jìn)一步擴(kuò)大了企業(yè)的現(xiàn)金流。

從“擔(dān)憂”變成“希翼”

從目前地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯來看，市場正按照業(yè)績修復(fù)－預(yù)期反轉(zhuǎn)的邏輯在演繹。

截至2022年末，雅居樂實現(xiàn)預(yù)售金額652.3億元，實現(xiàn)營收540.3億元，毛利10.01億元。從同比數(shù)據(jù)來看，與行業(yè)趨勢一樣，還是下滑的。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來行業(yè)性普跌。公開數(shù)據(jù)顯示，2022年全國商品房銷售面積13.58億平方米，比上年下降了24.3%。其中住宅銷售面積下降26.8%。全國商品房銷售額13.33萬億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

但如果對比2023年的業(yè)績走勢來看，大有“利空出盡”的趨勢，同比金額在逐步收窄，且預(yù)售均價上漲明顯。

在售價方面，雅居樂也已走出谷底，其2023年1月、2月售價同比均有兩位數(shù)增長。可以說，當(dāng)前雅居樂正呈現(xiàn)出銷售穩(wěn)步推進(jìn)、價格企穩(wěn)回升的良好態(tài)勢。

數(shù)據(jù)顯示，雅居樂2023年1月實現(xiàn)預(yù)售金額64.4億元，同比下滑12.7%；2月實現(xiàn)預(yù)售金額61.2億元，同比下滑9.0%，跌幅在收窄。預(yù)售均價分別到1.53萬元和1.50萬元，同比上漲12.1%和13%。

相比之下，中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，仍有多家龍頭房企銷售額出現(xiàn)40%以上的降幅。國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，今年1-2月，國內(nèi)商品房銷售面積、銷售額同比仍處于下滑狀態(tài)。

在銷售業(yè)績“利空出盡”的同時，雅居樂也通過多元的業(yè)務(wù)布局，不斷提高自身可持續(xù)盈利能力。

財報提到，在多元業(yè)務(wù)方面，雅居樂旗下的物業(yè)管理及其他（包括環(huán)保及商業(yè)）持續(xù)發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，為集團(tuán)持續(xù)提供穩(wěn)健收入。截至2022年末，物業(yè)發(fā)展收入與多元業(yè)務(wù)收入的占比分別為69.3%、30.7%，其中多元業(yè)務(wù)的收入比去年上升10.7%，多元業(yè)務(wù)成效顯著。

房地產(chǎn)新周期里的“火種”

2022年，對大多數(shù)房企來說，是一場壓力測試，對雅居樂來說亦是如此。

復(fù)盤來看，雅居樂交出了一份還算可以的答卷。

1、保交付是“底線”，優(yōu)質(zhì)土儲是“保障”

一般來說，房企在保交付維度，可以分成兩種企業(yè)，一種是想保交付，但力不從心；二是有能力保交付。

很顯然，雅居樂屬于后者，這不僅是社會責(zé)任，更重要的是，穩(wěn)住了需求端對雅居樂的信心與信任。

在保交付措施方面，雅居樂表示，近兩年持續(xù)不斷的降負(fù)債、降杠桿操作，使得雅居樂安全度過償債高峰，并且憑借穩(wěn)健的基本盤，采用強(qiáng)有力的針對措施，保交付、保品質(zhì)、保服務(wù)同步發(fā)力，穩(wěn)步推進(jìn)各項目保質(zhì)保量交付。

2022年，雅居樂在廣州、佛山、北京、上海等城市有序推進(jìn)按時交樓，全年成功交付6萬套，520萬平方米。

同時，截至2022年12月，雅居樂在80個城市擁有預(yù)計總建筑面積約4016萬平方米的土地儲備，貨值超6000億人民幣，尤其是在大灣區(qū)、長三角區(qū)、海南省三個重點(diǎn)區(qū)域，公司擁有大量優(yōu)質(zhì)土地儲備。政策進(jìn)一步支持的基礎(chǔ)下，為可持續(xù)經(jīng)營打下堅實基礎(chǔ)。雅居樂提到，未來將通過聚焦主業(yè)，收縮規(guī)模等經(jīng)營策略，嚴(yán)控品質(zhì)，走高質(zhì)量發(fā)展路線。

2、降杠桿成效顯著，多維度提升“現(xiàn)金流”

從降杠桿維度來看，雅居樂在過去一年“降杠桿”成效顯著。據(jù)財報數(shù)據(jù)，2022年全年債務(wù)凈償還超過約250億人民幣，其中境外美元債償還11億美元，銀團(tuán)償還約55.7億港幣，資產(chǎn)負(fù)債率剔除預(yù)收后從2019年約72% 降至2022年全年的約66%，下降6個百分點(diǎn)。截至2022年末，雅居樂的總借款相比于2021年12月31日減少243.88億。

債務(wù)情況提到，境外2023年、2024年均沒有美元債到期，最早到期時間為2025年1月；境內(nèi)2023年兩筆公開債14.5億人民幣4月到期，12億人民幣10月到期，金額不大。

在保證自身財務(wù)安全性的同時，雅居樂也不斷充實自身現(xiàn)金流。一方面暫緩了新增購地，加強(qiáng)整體流動性；另一方面通過多渠道融資募集資金。

財報提到，雅居樂從2021年下半年起至今，通過聚焦主業(yè)、提前處置非核心資產(chǎn)、退出合營項目36個等措施，主動化解風(fēng)險，并實現(xiàn)資金回籠超200億人民幣，在市場后期快速下行中，有效補(bǔ)充了整體流動性。

此外，從融資情況來看，2022年11月金融16條發(fā)布以來雅居樂新增的銀行貸款額超30億人民幣。其中， 1月在境內(nèi)成功發(fā)行由政府背書的中債增擔(dān)保12億人民幣中期票據(jù)，境外也獲得2家銀行的新增融資超4億人民幣。此外，公司近期也獲得了由中證金及券商通過CDS擔(dān)保的公募債籌資7億人民幣。

在當(dāng)下的地產(chǎn)環(huán)境下，能夠做到“逆勢大增”固然讓人羨慕，但面對市場下行，像雅居樂一樣，適當(dāng)調(diào)整經(jīng)營策略，把更多精力放在降杠桿、保交付、穩(wěn)發(fā)展上，或許是更實際的做法。

可以預(yù)料，隨著地產(chǎn)行業(yè)逐步走出至暗時刻，有很大概率成為新周期里的“新火種”。“挺住，就是勝利。”對雅居樂來說同樣適用。

文/初晨

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