買房賣房大變化！不用湊錢結(jié)清房貸，二手房“帶押過戶”將全面推進(jìn)

每經(jīng)編輯 盧祥勇 易啟江    

二手房市場將迎來重大變化。

3月31日，據(jù)新華社報道，我國將全面推進(jìn)房產(chǎn)“帶押過戶”。所謂“帶押過戶”，即二手房賣家無需先還清貸款，就能過戶二手房。這項(xiàng)舉措有利于降低交易的風(fēng)險和成本，簡化過戶程序，方便群眾辦事，還能盤活二手房資源、加快二手房流通和交易。

據(jù)介紹，目前全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”。隨著房產(chǎn)“帶押過戶”全面推進(jìn)，相信接下來會有越來越多人能夠享受到這項(xiàng)便民政策。

圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝（資料圖）

從“試點(diǎn)”到全面推進(jìn)

不動產(chǎn)“帶押過戶”實(shí)行以前，如果要購買二手房，而看中的這套房子貸款還沒有還清，房主需要先籌集資金歸還貸款、辦理不動產(chǎn)抵押注銷，買家再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、申請新貸款、辦理新抵押權(quán)登記。這些操作不僅麻煩還有一定的風(fēng)險。

據(jù)新華社31日報道，自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，對協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”做出全面部署。

兩部門明確，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，深入探索，以點(diǎn)帶面，以“三個拓展”全面推進(jìn)“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；推動住宅類不動產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展，最終實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動產(chǎn)類型“帶押過戶”全覆蓋。

據(jù)介紹，目前全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。各地在實(shí)踐探索中，主要形成抵押權(quán)組合、新舊抵押權(quán)分段、抵押權(quán)變更等“帶押過戶”模式?！皫а哼^戶”大大節(jié)省了辦理時間，降低了制度性交易成本，同時能夠保障買賣雙方及銀行權(quán)益，獲得了企業(yè)和群眾一致認(rèn)可。

據(jù)濟(jì)南市不動產(chǎn)登記中心主任杜建剛介紹，濟(jì)南推出不動產(chǎn)“帶押過戶”改革后，辦理時限減少近10個工作日，實(shí)現(xiàn)2個工作日左右辦結(jié)，單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至千元以下。

據(jù)浙江省自然資源廳確權(quán)登記局局長方劍強(qiáng)介紹，2023年1月全面部署推出二手房交易“帶押過戶”新模式以來，初步統(tǒng)計全省已辦理1000余筆業(yè)務(wù)，總交易金額達(dá)到95.4億元，涉及按揭交易金額約48.5億元，給群眾和企業(yè)節(jié)省過橋資金約47.3億元。

兩部門要求各地結(jié)合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵各地積極引入預(yù)告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、銀行保險監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，推進(jìn)登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實(shí)時共享信息，努力實(shí)現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，同時梳理各環(huán)節(jié)風(fēng)險點(diǎn)，制定應(yīng)急預(yù)案，切實(shí)防范風(fēng)險。

北京：必須滿足四個條件

兩部門發(fā)出通知后，部分地方也迅速“官宣”。

今天（3月31日），據(jù)央視新聞消息，北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部、北京市規(guī)劃和自然資源委、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委聯(lián)合發(fā)布通知，正式在北京市啟動存量住房“帶押過戶”模式。

通知明確，從3月31日起，居民出售在京住房，買賣雙方可以在原按揭貸款抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，以切實(shí)提升居民住房交易、登記和金融服務(wù)水平。

北京銀保監(jiān)局統(tǒng)信處處長徐倩表示，此前，貸款購房家庭賣房時，需要結(jié)清銀行貸款、解除房屋抵押時才能辦理后續(xù)手續(xù)。為還清貸款，有些賣房人需要多方籌措資金，甚至借助高息的“過橋貸”。我們出臺的“帶押過戶”的政策，就是為了實(shí)現(xiàn)在抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。

據(jù)介紹，北京的二手房交易要想實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”，必須滿足四方面的條件。

首先必須是個人名下的住房；

其次是交易的房產(chǎn)當(dāng)前在北京的銀行僅存在一次有效抵押，不存在被多次抵押的情況；

此外，要求賣方還沒有結(jié)清的貸款為個人住房商業(yè)貸款，如果是組合貸的話，其中的公積金貸款必須是已經(jīng)結(jié)清；

最后一個是要求買方是全款買房或者是申請個人住房商業(yè)貸款購房。

圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞? 劉國梅?攝

在具體操作辦法上，據(jù)北京青年報報道，此次北京為了從根本上降低買賣雙方的交易成本，創(chuàng)新采用了新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的新模式。

首先是買賣雙方自行或是在中介機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)下達(dá)成房屋買賣意向，簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定同意“帶押過戶”；第二步是買賣雙方在北京市存量房交易服務(wù)平臺辦理房屋網(wǎng)簽；第三步是向銀行申請“帶押過戶”；第四步是買賣雙方及相關(guān)方在不動產(chǎn)登記中心辦理“帶押過戶”登記手續(xù)；最后是買方房貸發(fā)放，分別結(jié)清賣方原貸款及賣方實(shí)收款。

對于買賣雙方均為貸款的，如果買方首付款和貸款金額之和不足以結(jié)清賣方貸款、賣方需向貸款銀行補(bǔ)齊差額部分。首付款將打入監(jiān)管賬戶，在確認(rèn)“帶押過戶”完成后，銀行會將首付款和貸款劃至買房的貸款銀行賬戶，解除原賣方貸款的抵押權(quán)，并將剩余資金轉(zhuǎn)入賣方本人收款賬戶。如果買方為全款購房的，賣方貸款銀行則將用購房款結(jié)清貸款，解除抵押，將剩余資金轉(zhuǎn)入賣方本人收款賬戶。

手機(jī)點(diǎn)點(diǎn)就能過戶二手房

據(jù)都市快報報道，2022年，杭州成功試點(diǎn)二手房“帶押過戶”，并實(shí)現(xiàn)了跨行“帶押過戶”。

杭州的“帶押過戶”線上操作，由銀行或公證進(jìn)行資金監(jiān)管，對買賣雙方、雙方貸款銀行來說都增加了安全感。

上周，杭州市不動產(chǎn)登記中心二手房“帶押過戶”手機(jī)掌上快辦再升級，邀請正在購買二手房的市民參與平臺測試。杭州市民史先生和愛人張小姐成功在手機(jī)上完成了涉公積金貸款的“帶押過戶”不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記流程。

值得注意的是，杭州版“帶押過戶”目前處于試點(diǎn)階段，申請辦理“帶押過戶”需同時滿足以下條件：

不動產(chǎn)僅有一筆當(dāng)前有效的抵押登記（不包含已注銷的）；

買方需通過按揭貸款方式購買該不動產(chǎn)（暫時不支持全款購房）；

買賣雙方均需事先征得抵押權(quán)人（意向抵押權(quán)人）的同意。

編輯|盧祥勇 易啟江

校對|何小桃

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