年報解讀 | SOHO中國2022年由虧轉(zhuǎn)盈，違約事件得到解決，將繼續(xù)出售若干商業(yè)物業(yè)

每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3月23日晚間，SOHO中國（HK00410，股價1.32港元，市值68.63億港元）發(fā)布潘石屹辭任后的首份年報。

根據(jù)2022年報，報告期內(nèi)SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)收入約17.75億元，同比增長1.9%；權(quán)益股東應(yīng)占凈利潤約6120.8萬元，同比由虧損轉(zhuǎn)為盈利；毛利率約81%，較上一年度提高1個百分點；凈資產(chǎn)負債率約43%，平均借貸成本約4.7%。

SOHO中國表示，受新冠疫情反復(fù)及市場情緒的影響，北京及上海辦公樓租賃市場承壓。截至2022年12月31日，集團投資物業(yè)平均出租率下降至約76%；完成11.8萬平方米新簽面積以及9.5萬平方米續(xù)租與擴租。

來源：SOHO中國2022年報

將繼續(xù)采取措施出售若干商業(yè)物業(yè)

SOHO中國的營收由租金收入及出售物業(yè)單位兩部分構(gòu)成。

租金收入方面，2021年SOHO中國實現(xiàn)收入約17.42億元，同比2020年（約15.38億元）增長約13%。

出售物業(yè)單位方面，2021年報告期內(nèi)并無相關(guān)收入，而2020年這一數(shù)據(jù)約為6.54億元，租金收入是其2021年的全部收入來源。

不過2022年，SOHO中國租金收入為17.45億元，出售物業(yè)收入0.3億元，這一欄空白重新被填上。

來源：SOHO中國2022年報

除去出售物業(yè)單元收入，SOHO中國2022年租金收入與2021年持平。

年報顯示，SOHO中國目前在北京和上海還有九大物業(yè)，分別是北京前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHOII、麗澤SOHO、銀河及朝陽門SOHO，以及上海SOHO復(fù)興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO。其中，北京麗澤SOHO出租率已經(jīng)達到86%。

SOHO中國管理層表示，已制定計劃，并將繼續(xù)采取措施出售若干商業(yè)物業(yè)。

5968萬元違約借款展期至6月30日

不過，SOHO中國面臨一定債務(wù)償還壓力，年報也首次披露了一次債務(wù)展期。

截至2022年12月31日，SOHO中國凈流動負債為156.77億元，銀行借款及其他借款為161.85億元，但非受限的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約3.46億元。

SOHO中國在年報中披露，2022年12月，公司因逾期支付總額為5968.2萬元的借款（違約借款）本金而就該等借款出現(xiàn)違約。該等借款及其剩余按照原合同約定在2023年12月31日之后到期償還的借款在內(nèi)的全部借款余額為6.68億元，由于可能會被銀行要求立即償還，因此于2022年12月31日將其重分類為流動負債。

上述違約事項亦會觸發(fā)集團若干其他銀行借款65.51億元于2022年12月31日出現(xiàn)交叉違約。

2023年3月20日，集團與相關(guān)銀行簽署補充協(xié)議，將違約借款的償還展期到2023年6月30日。前述違約和交叉違約因此得到解決。

正在協(xié)商現(xiàn)有借款重組或新增融資

值得注意的是，核數(shù)師羅兵咸永道對這份財報“無法表示意見”。

除上述違約和交叉違約事件外，羅兵咸永道還提到，SOHO中國子公司北京望京搜候房地產(chǎn)有限公司（下稱北京望京公司）于2022年8月收到當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的稅項繳納通知，要求其在2022年9月1日前支付由北京望京公司開發(fā)的望京SOHO專案塔1和塔2的相關(guān)土地增值稅17.33億元，自稅款滯納之日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。土地增值稅的滯納導(dǎo)致北京望京公司合計23.81億元銀行貸款本金及利息出現(xiàn)交叉違約（和前述發(fā)生交叉違約的借款合稱交叉違約借款）。

羅兵咸永道認為，進一步而言，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)可能采取其他強制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍賣或變賣相關(guān)物業(yè)，以及就滯納土地增值稅處以不繳或者少繳的稅款50%以上5倍以下的罰款。“該等情況連同顯示存在重大不確定事項，可能對貴集團能否持續(xù)經(jīng)營構(gòu)成重大疑問。”

SOHO中國表示，已審慎考慮集團的未來流動資金及表現(xiàn)以及其可動用的資金來源。管理層已經(jīng)或?qū)⒉扇∪舾捎媱澕按胧┮詼p輕集團的流動資金壓力及改善其現(xiàn)金流量，包括但不限于已與包括現(xiàn)有主要貸款人在內(nèi)的若干金融機構(gòu)積極溝通，協(xié)商集團現(xiàn)有借款的重組或新增融資；將持續(xù)竭力說服違約借款和交叉違約借款的人不對集團采取任何行動，以要求立即償還有關(guān)借貸的本金及利息。根據(jù)與該等貸款人的最新溝通，彼等目前無意對集團采取任何行動，以要求立即還款。

管理層也表示，將持續(xù)與當?shù)囟悇?wù)機關(guān)協(xié)商并溝通一致稅款及相關(guān)滯納金的繳納計劃；將繼續(xù)采取積極措施控制行政成本及節(jié)約資本開支，以提升經(jīng)營性現(xiàn)金流。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG211101835839