中介稱“不降價根本賣不動”！武漢官方將房地產(chǎn)歸為“困難行業(yè)”，還額外發(fā)“房票”

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 段煉 陳夢妤    

房地產(chǎn)，終究成了“困難行業(yè)”。

2月6日，武漢發(fā)布16條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)措施（下稱16條），房地產(chǎn)行業(yè)被歸為“困難行業(yè)”。其中提到，為減輕企業(yè)資金壓力，在重點(diǎn)監(jiān)管資金中增加“項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)達(dá)到三分之二進(jìn)度”撥付節(jié)點(diǎn)；優(yōu)化調(diào)整新建商品房預(yù)售條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可增加申請預(yù)售許可次數(shù)，預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟等。

來源：武漢市人民政府

事實(shí)上，過去的一年，武漢房地產(chǎn)市場無論是在成交量，還是投資力度上均創(chuàng)下了近幾年新低。

“2022年公司總部資金壓力大，都減少了對外投資，我們在武漢的銷售額下滑也很嚴(yán)重，主要聚集在保交樓、保交付上，消化存量。”某百強(qiáng)房企武漢區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者微信采訪時表示。

圖片來源：@武漢發(fā)布

不降價根本賣不動

房地產(chǎn)被武漢官方劃為“困難行業(yè)”并不難理解。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年武漢新建商品住房共計(jì)成交11.63萬套、1316.5萬平方米，同比分別下滑42%和43%，是近8年來成交量最少的一年；全年土地成交金額約822億元，同比減少約47%，涉宅用地成交建筑面積、成交金額排名均跌出全國前十，而2017年-2021年其排名一直保持在全國前4-7名。

武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)也顯示，截至當(dāng)年10月，武漢已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房181626套，面積2109.6萬平方米，庫存約18萬套。

在此情況下，降價成了2022年武漢樓市的主旋律，“有些區(qū)域項(xiàng)目價格降了近20%，特別是去年上半年，不降價根本賣不動，不少前期拿高價地的項(xiàng)目都在虧本銷售。”2月7日，武漢一中介門店新房經(jīng)紀(jì)人張瑤（化名）在微信上告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

以武漢德商·光谷洺悅天璽為例，2020年底經(jīng)過117輪競標(biāo)，德商以成交樓面價約15700元/平方米、總價16.468億元、溢價105.39%拿下，這也是當(dāng)時光谷東的“地王”。

定位高端改善的德商·光谷洺悅天璽于2021年11月首次入市，開盤均價約2.7萬元/平方米，去化率約30%。但到了2022年12月，項(xiàng)目優(yōu)惠后的價格最低能做到2.4萬元/平方米，其中還包括3500元/平方米的裝修。

又如，位于金銀湖板塊的恒基旭輝鉑悅園著，這是旭輝在武漢的首個鉑悅系高端項(xiàng)目，2022年初入市后銷售業(yè)績一直不甚理想。到了當(dāng)年7月，該樓盤做起了團(tuán)購促銷，單價也從最初的2.5萬元/平方米下調(diào)了2000元。

而漢陽區(qū)保利庭瑞閱江臺去年9月初更以現(xiàn)房每平方米降價近6000元，打響價格內(nèi)卷之戰(zhàn)：推出K8地塊4號樓面積段120-140平方米，12700元/平方米一口價任選；6號樓面積段112-130平方米房源，13300元/平方米任選。這一降價幅度引來同行反對，后被政府責(zé)令整改，并暫停銷售。開發(fā)商武漢保利隨后也發(fā)布退款聲明：打折促銷銷售行為無效，3天內(nèi)全額退款。

需要注意的是，東湖高新區(qū)、漢陽區(qū)、洪山區(qū)、江岸區(qū)曾被譽(yù)為武漢樓市“四大天王”，也是武漢樓市的半壁江山。

問題樓盤數(shù)量全國第一

事實(shí)上，武漢樓市面臨的不僅是銷售的低迷，更有來自保交樓的壓力。

根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2022年12月31日，在32個典型城市重點(diǎn)監(jiān)測的290個停工項(xiàng)目中，有62個項(xiàng)目全面復(fù)工、86個項(xiàng)目部分復(fù)工，但仍有126個項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。

其中截至2022年底，武漢問題樓盤數(shù)量為36個，占比32城總量的10%以上；尚未交付套數(shù)69266套，尚未交付面積727萬平米，無論從問題樓盤數(shù)量還是套數(shù)、面積上來看，均位居32城榜首。

武漢同策機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年全年武漢涉宅用地供應(yīng)81宗，供應(yīng)建面約978萬平方米，起拍金額約952億元；成交71宗，同比減少37%；成交建面約862萬平方米，同比減少約58%；成交金額約822億元，同比減少約47%。

來源：武漢同策

而從全國排名看，2017年-2021年武漢涉宅用地成交建筑面積、成交金額排名一直在4-7位，但到了2022年成交金額跌至第13位，成交建筑面積排名跌至第33位。

上述百強(qiáng)房企武漢區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者微信采訪時表示，2023年需要根據(jù)集團(tuán)情況和區(qū)域銷售情況決定是否投資。

為緩解企業(yè)困難，16條就專門提到，為減輕企業(yè)資金壓力，在重點(diǎn)監(jiān)管資金中增加“項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)達(dá)到三分之二進(jìn)度”撥付節(jié)點(diǎn)；優(yōu)化調(diào)整新建商品房預(yù)售條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可增加申請預(yù)售許可次數(shù)，預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟；在保證城市功能和品質(zhì)的前提下，新出讓住宅項(xiàng)目原則上不附帶宗地范圍以外的建設(shè)義務(wù)；同時下調(diào)競買保證金，允許銀行出具保函代替競買保證金，除競買保證金之外的剩余土地出讓價款，允許在1年內(nèi)繳清，特殊項(xiàng)目可2年內(nèi)繳清。

“在原有基礎(chǔ)上，預(yù)售條件及預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)化，土地出讓條件的松綁，可以有效提高企業(yè)資金利用效率，促進(jìn)投資積極性，助力市場良性循環(huán)發(fā)展。”中指研究院華中研究員李國政在接受記者微信采訪時表示。

額外發(fā)“房票”

不過，武漢此次16條最為關(guān)鍵的，是在限購區(qū)給每戶家庭額外又發(fā)了一張“房票”。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，限購區(qū)域無條件增加一套購房資格，意味著原先“本地人限購兩套、外地人限購一套”的規(guī)定調(diào)整為“本地人限購三套、外地人限購兩套”，該規(guī)定意義重大，尤其是要從“以舊換新”“以小換大”“多孩家庭”等住房改善的角度出發(fā)，優(yōu)化限購區(qū)域政策，促進(jìn)住房消費(fèi)市場的提振。

而在過去的一年，基于市場發(fā)展實(shí)際，武漢多次出手，出臺了多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策，包括預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化、房貸利率下降、二套房首付降低、二環(huán)外限購解禁，二手房帶押過戶等，僅在“限購松綁”上就多次做了文章。

如2022年5月21日，“武漢經(jīng)開區(qū)”微博發(fā)布消息稱，自5月22日起，武漢經(jīng)開區(qū)的沌陽、沌口、軍山新城區(qū)域從原限購區(qū)域調(diào)整為不限購區(qū)域，自此武漢經(jīng)開區(qū)全面取消住房限購政策。

6月20日，武漢又在實(shí)操層面執(zhí)行新的限購政策，戶籍居民家庭名下若已有兩套住房，可以再買一套房。

此外，武漢還有一些特殊的限購松綁政策：如二孩或三孩家庭可買第三套房、父母投靠可買第三套房政策等。

“因城施策，賦予地方政府調(diào)控自主權(quán)，堅(jiān)守‘房住不炒’底線，地方也要承擔(dān)更大的主體責(zé)任。”李國政直言，近幾年，各個城市在樓市調(diào)控一般采取“小步快跑”方式，不斷試探市場寬松邊際，全國各地一年出臺了逾千項(xiàng)政策。

在他看來，春節(jié)前后，全國多個城市再次發(fā)布了樓市支持政策，涉及棚改、落戶、限購、利率、公積金、稅費(fèi)補(bǔ)貼等多個方面，武漢依然有調(diào)整空間。

武漢住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)以來，武漢樓市成交依然處于下降態(tài)勢。整個1月，武漢市新建商品住房網(wǎng)簽成交6303套，銷售面積74.5萬平方米，成交量環(huán)比下降62%，同比下降48%。

“短期看，需求不振、信心不足情況依然存在，房地產(chǎn)市場的完全復(fù)蘇，還離不開政策的進(jìn)一步助力。”李國政續(xù)稱，結(jié)合武漢市場發(fā)展情況，政策動態(tài)優(yōu)化調(diào)整的步伐不會停止，只有充分借助“組合拳”發(fā)力，才能更好實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。

記者|陳利

編輯|段煉 陳夢妤 杜波

校對|程鵬

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