每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-02-07 20:18:27
每經(jīng)編輯 張錦河
近期,全國(guó)多地首套房貸利率不斷下行,與存量房貸利息差擴(kuò)大,引發(fā)了一波提前還貸潮。
許多銀行為了保存量房貸余額,給提前還房貸的人群設(shè)置門(mén)檻和障礙,如取消線(xiàn)上預(yù)約、必須到線(xiàn)下網(wǎng)點(diǎn)填寫(xiě)申請(qǐng),要求提前還貸客戶(hù)繳納違約金,或者捆綁理財(cái)銷(xiāo)售。
圖片來(lái)源:視覺(jué)中國(guó)-VCG11458879941
據(jù)一財(cái)經(jīng),北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)記者表示,根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定,如果提前還貸不損害銀行的利益,銀行無(wú)權(quán)拒絕債務(wù)人提前還款,而是否需要繳納違約金,則需具體看貸款協(xié)議如何約定。
據(jù)齊魯晚報(bào)6日?qǐng)?bào)道,青島市民陶先生名下有兩套房子,都還有部分貸款要還。“我是2021年上半年為了孩子上學(xué)買(mǎi)的二套房,當(dāng)時(shí)正趕上房貸利率高點(diǎn),不僅放款慢,貸款利率還上浮了100個(gè)基點(diǎn)。”陶先生是在某國(guó)有大行申請(qǐng)的住房貸款,沒(méi)想到剛辦完貸款沒(méi)多久,政策就開(kāi)始大轉(zhuǎn)變,從貸款人“求”著銀行貸款變成銀行主動(dòng)找著放款,利率還不斷下降,讓他很是窩火。
“貸款本來(lái)就貸到了高點(diǎn),眼下各種理財(cái)產(chǎn)品收益卻越來(lái)越低,連專(zhuān)業(yè)人士給我推薦的基金都虧損10%以上。”陶先生說(shuō),這兩年攢的錢(qián)加上年終獎(jiǎng)發(fā)了5萬(wàn)元,他就考慮提前還20萬(wàn)的房貸,“我是去年12月初提起的提前還款申請(qǐng),當(dāng)時(shí)就告訴我得年后才能還,最早2月,得看當(dāng)月額度,也有可能要等到3月。”
圖片來(lái)源:視覺(jué)中國(guó)
“這一沒(méi)預(yù)約上,錢(qián)就花沒(méi)了。”陶先生說(shuō),春節(jié)期間被對(duì)象拉著去云南玩了一趟,一下把年終獎(jiǎng)基本花完了。而節(jié)后他問(wèn)了問(wèn)銀行,想還款還得等一個(gè)月。
據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞6日?qǐng)?bào)道,2月3日,周五,廣州天河區(qū)。林松特意向公司請(qǐng)了一天假,早上6點(diǎn)起床,他要輾轉(zhuǎn)去銀行營(yíng)業(yè)廳線(xiàn)下申請(qǐng)預(yù)約提前還房貸。“我6點(diǎn)起床坐廣州地鐵再轉(zhuǎn)佛山地鐵,現(xiàn)在轉(zhuǎn)公交車(chē),沒(méi)有線(xiàn)上申請(qǐng)渠道,跑線(xiàn)下超級(jí)麻煩。”
林松所購(gòu)的房產(chǎn)在佛山市,2018年,林松向中國(guó)銀行貸款52萬(wàn)元,期限30年,利率5.13%。林松說(shuō)這已經(jīng)不是自己首次提前申請(qǐng)還銀行房貸了。去年8月,他曾在中行APP申請(qǐng),一周后通過(guò)各方反饋銀行通過(guò)了審核,“一共還掉了30萬(wàn)元,目前還剩下18萬(wàn)元貸款余額,貸款期限30年,每月還款金額1088元。”
這幾天,當(dāng)林松想要再次通過(guò)中行APP申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸時(shí)發(fā)現(xiàn),APP已提示“暫不支持提前還款操作”。
同樣的案例也發(fā)生在上海。趙兆說(shuō),自己2019年初在上海購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn),彼時(shí)共支付首付500萬(wàn)元,向工商銀行貸款了180萬(wàn)元,其中有80萬(wàn)元是商貸,期限30年,利率5.19%,另有100萬(wàn)元公積金貸款,期限15年,利率3.57%。還款4年后,趙兆商貸還剩75萬(wàn)元,公積金還剩79萬(wàn)元,現(xiàn)在每月合計(jì)還房貸約1.1萬(wàn)元。這幾天,趙兆在工商銀行APP上申請(qǐng)了提前還貸,但還需等待2個(gè)月。
“排隊(duì)還貸”,是近期“提前還貸潮”的縮影。
王女士對(duì)記者表示,她于近日在某國(guó)有大行手機(jī)APP上申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸,提交申請(qǐng)后,下午收到銀行短信稱(chēng)提前還款申請(qǐng)已審批通過(guò),但還款的日期已排到了4月份。王女士向記者無(wú)奈地?cái)偭藬偸郑?ldquo;沒(méi)想到,現(xiàn)在怎么這么多人排隊(duì)還貸。”
記者曾在去年對(duì)“提前還貸潮”進(jìn)行過(guò)走訪(fǎng)調(diào)查。當(dāng)時(shí),互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者小金對(duì)記者表示,自己購(gòu)房較早,貸款利率低,目前月供只有一千余元。“要是還進(jìn)去想再貸出來(lái)就沒(méi)門(mén)了,提前還款還要收罰息,權(quán)衡后我打算將閑置資金用于理財(cái)。”
近期,小金的想法有所改變,打算提前還一部分。然而當(dāng)他打開(kāi)手機(jī)銀行卻發(fā)現(xiàn),提前還款需要審批,“最終結(jié)果以審批為準(zhǔn)”。
購(gòu)房者小金打開(kāi)手機(jī)銀行發(fā)現(xiàn)提前還款需要審批
資料來(lái)源:受訪(fǎng)者提供
詢(xún)問(wèn)銀行得知,提前還款不僅需要排隊(duì)到4月,還有違約金。“過(guò)去,提前還款的違約金基本可以協(xié)商免除;現(xiàn)在,提前還款的違約金需要全額賠付,嚴(yán)格按合同來(lái)。”小金無(wú)奈地說(shuō)。
更有甚者,“某國(guó)有銀行提前還貸的業(yè)務(wù)已經(jīng)排到今年十月份了”,一位該行員工表示,該行曾專(zhuān)門(mén)開(kāi)會(huì)討論如何應(yīng)對(duì)“還款激增”問(wèn)題。
不止“排隊(duì)”,一些銀行的手機(jī)銀行提前還款的預(yù)約通道悄然關(guān)閉,也引起了廣大購(gòu)房者熱議。有人表示這一功能的下線(xiàn)帶來(lái)諸多不便,如異地工作人群想要提前還款,則不得不前往貸款行所在地辦理。
小林是一名金融從業(yè)人員,去年9月,眼見(jiàn)所投資的理財(cái)產(chǎn)品收益率與“高高在上”的房貸利率漸行漸遠(yuǎn),遂將理財(cái)資金贖回,提前還了一部分房貸。近期,當(dāng)小林想再還一部分房貸時(shí),卻發(fā)現(xiàn)手機(jī)銀行上的“提前還款申請(qǐng)”選項(xiàng)已然無(wú)蹤。
一些手機(jī)銀行提前還款線(xiàn)上申請(qǐng)通道已關(guān)閉
資料來(lái)源:受訪(fǎng)者提供
“一些購(gòu)房者反映,部分銀行關(guān)閉了手機(jī)APP上提前還款的功能。而這些購(gòu)房者就算申請(qǐng)成功,也要賠付違約金。例如,最高賠付6個(gè)月利息等。”小林對(duì)記者表示。
提前還貸為何越來(lái)越難?某國(guó)有銀行人士向記者透露,“我們總行在去年11月升級(jí)了系統(tǒng),開(kāi)始管控提前還款額度。以前是想還就還,現(xiàn)在是每個(gè)月給每個(gè)機(jī)構(gòu)一個(gè)還款額度,然后預(yù)約排隊(duì)。”他表示,目前該類(lèi)業(yè)務(wù)辦理都是“機(jī)控代替人控”的導(dǎo)向,“能系統(tǒng)控制絕不人工控制,降低操作風(fēng)險(xiǎn)。”
據(jù)北京日?qǐng)?bào),除了以“消費(fèi)貸”“經(jīng)營(yíng)貸”過(guò)橋房貸可能存在的法律和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)外,現(xiàn)實(shí)生活中,還有一些貸款中介公司冒用銀行的名義,通過(guò)短信、電話(huà)等方式,以“利率低”“時(shí)限長(zhǎng)”“放款快”等說(shuō)法誘導(dǎo)購(gòu)房者,推銷(xiāo)通過(guò)“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”等方式從銀行套取資金,讓貸款“曲線(xiàn)”流入樓市,減少購(gòu)房者的房貸利息。
在具體操作過(guò)程中,這類(lèi)貸款中介一般會(huì)先為購(gòu)房者提供資金用于結(jié)清房貸,再讓購(gòu)房者以該房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款,從中謀取高額中介服務(wù)費(fèi)用、資金過(guò)橋費(fèi)用等。面對(duì)購(gòu)房者不具備申請(qǐng)“經(jīng)營(yíng)貸”的資質(zhì)條件,部分資金中介宣稱(chēng)“包辦注冊(cè)公司流程”,“幫助”購(gòu)房者順利獲批經(jīng)營(yíng)貸款,實(shí)際卻是利用購(gòu)房者信息注冊(cè)了一個(gè)無(wú)業(yè)務(wù)、無(wú)流水的“空殼”公司。甚至還有些中介公司誘導(dǎo)借款人提交虛假材料導(dǎo)致借款人涉嫌騙貸。
北京金融法院法官介紹,中介宣傳“‘經(jīng)營(yíng)貸’或‘消費(fèi)貸’置換房貸”的說(shuō)法,對(duì)于購(gòu)房者而言,確實(shí)誘人,但是必須警惕這些中介公司“幫助”購(gòu)房者違規(guī)套取貸款背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)或陷阱。目前,司法實(shí)踐中不乏金融消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)利益受損的案例,有的“貸款中介”打著銀行的旗號(hào),以低息為誘餌招搖過(guò)市,直到消費(fèi)者真正簽協(xié)議的時(shí)候才發(fā)現(xiàn),中介會(huì)收取很高的服務(wù)費(fèi)用,折合貸款成本甚至超過(guò)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房貸利率。
如果在簽訂協(xié)議的時(shí)候,中介沒(méi)有對(duì)消費(fèi)者盡到全面的提示義務(wù),消費(fèi)者稍不留意就會(huì)掉入高額服務(wù)費(fèi)的陷阱,嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的知情權(quán)和選擇權(quán)。更嚴(yán)重的是,有些中介公司在幫消費(fèi)者辦理貸款的過(guò)程中,非法套取個(gè)人信息,在消費(fèi)者不知情的情況下,將其信息向他人泄露,二次或多次進(jìn)行出售來(lái)非法獲取利益。還有的“黑中介”甚至讓消費(fèi)者貸款后再度誘導(dǎo)騙走其貸款,使消費(fèi)者陷入錢(qián)貸兩空和被銀行申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行的境地。
對(duì)于此種情況,部分地方銀保監(jiān)局、行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)出提示預(yù)警。如浙江銀保監(jiān)局溫馨提醒:警惕“貸款中介”誘導(dǎo),認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn),依法合規(guī)辦理貸款業(yè)務(wù),誠(chéng)實(shí)守信,按照合同約定使用貸款資金,共同維護(hù)良好市場(chǎng)秩序。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)官網(wǎng)于2023年2月2日也發(fā)布了《關(guān)于嚴(yán)禁全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營(yíng)貸”的鄭重提示》,其中提示嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場(chǎng)外機(jī)構(gòu)和個(gè)人違規(guī)利用“經(jīng)營(yíng)貸”的不法行為。
買(mǎi)房是老百姓生活中的一件大事,購(gòu)房者如果有提前還貸需求,應(yīng)該通過(guò)正規(guī)方式進(jìn)行,不僅要遵守合同條款約定的條件,更要堅(jiān)守合法合規(guī)的底線(xiàn),勿盲目跟風(fēng)、輕易上套。同時(shí),銀行方面要做好貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查工作,一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象要及時(shí)整改,嚴(yán)厲懲處與中介勾結(jié)的員工行為,做好金融消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作。
對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō),判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款,應(yīng)該關(guān)注以下幾點(diǎn):
一是可以權(quán)衡自身投資收益與貸款利息之差,再謹(jǐn)慎做出是否提前還款的決定。
二是考慮還款方式,謹(jǐn)慎選擇是否提前還款。目前我們房貸的還款方式主要分為等額本金還貸法和等額本息還貸法,一般來(lái)說(shuō),等額本金這種還款方式前期償還的本金多、利息少,而等額本息這種還款方式前期償還的利息多、本金少,各位購(gòu)房者可以根據(jù)還款方式的不同,計(jì)算已還本金、利息額度,作出更利于自己的還款選擇。
三是關(guān)注還款計(jì)劃的變更情況,若提前還款,因涉及到對(duì)原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更,購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況謹(jǐn)慎選擇提前還款的方式,并按照新的還款計(jì)劃履行還款義務(wù),切莫因沒(méi)有留足還款資金而導(dǎo)致新的違約情況。
四是要與銀行認(rèn)真核對(duì)還款方式、還款金額、還款期限等內(nèi)容,并留存好還款相關(guān)憑證,以備發(fā)生糾紛時(shí)能夠提供相關(guān)的證據(jù)進(jìn)行證明。
許多購(gòu)房人在申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸時(shí),遭遇銀行設(shè)置障礙、拖延時(shí)間,有銀行提出收取違約金或補(bǔ)償金,也有銀行客戶(hù)經(jīng)理提出捆綁理財(cái)產(chǎn)品,這些符合相關(guān)規(guī)定嗎?
據(jù)第一財(cái)經(jīng),王玉臣對(duì)記者表示,《民法典》第五百三十條規(guī)定:債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù),但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用,由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。“所以如果提前還貸不損害銀行的利益,銀行是無(wú)權(quán)拒絕的。”他解釋道。
面對(duì)申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸的客戶(hù),銀行是否可以收取違約金或補(bǔ)償金?王玉臣認(rèn)為,除了看相關(guān)法律規(guī)定外,還要注意看雙方的協(xié)議約定,很多情況下是以雙方貸款協(xié)議約定為準(zhǔn)。如果不符合相關(guān)法律規(guī)定,又沒(méi)有相關(guān)的協(xié)議約定,則銀行就無(wú)權(quán)單方要求收取補(bǔ)償金或違約金。
“部分銀行的按揭貸款合同文本中,會(huì)約定提前還貸需要支付違約金,這一點(diǎn)對(duì)購(gòu)房人是不利的。有些購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為這是格式條款、是霸王條款,屬無(wú)效的,但在司法實(shí)踐中這種條款被認(rèn)定為無(wú)效的概率是極低的。”王玉臣補(bǔ)充道。
一直以來(lái),個(gè)人住房貸款被視為銀行資產(chǎn)質(zhì)量最優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù),不良率低于個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸、個(gè)人消費(fèi)貸和信用卡貸款等。截至2022年年末,“提前還貸”已經(jīng)對(duì)銀行業(yè)增速產(chǎn)生一定影響。
根據(jù)2月3日銀保監(jiān)會(huì)披露的2022年銀行業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)情況,2022年,全國(guó)商業(yè)銀行累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.3萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)5.4%,比2021年增速降低7.2個(gè)百分點(diǎn)。截至2022年年末,人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.16萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)1.5%,比上年末增速低6.5個(gè)百分點(diǎn),其中個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)1.2%,增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn),貸款增速延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。
每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自第一財(cái)經(jīng)、北京日?qǐng)?bào)、齊魯晚報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞(記者:劉嘉魁)
封面圖片來(lái)源:視覺(jué)中國(guó)-VCG11394638945
如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。
未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán),嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像,違者必究。
讀者熱線(xiàn):4008890008
特別提醒:如果我們使用了您的圖片,請(qǐng)作者與本站聯(lián)系索取稿酬。如您不希望作品出現(xiàn)在本站,可聯(lián)系我們要求撤下您的作品。
歡迎關(guān)注每日經(jīng)濟(jì)新聞APP