微觀這一年?房企| 中交地產(chǎn)：暴漲的股價(jià)和它的“怨種”大股東

每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

最高漲幅400%，28個(gè)漲停板。

剛剛過去的2022年，中交地產(chǎn)（SZ000736，股價(jià)16.50元，市值114.75億元）被冠以“2022年地產(chǎn)第一妖股”之名。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，2022年中交地產(chǎn)的股價(jià)從6.31元狂漲至17.91元，漲幅超過180%；共拉出28個(gè)漲停板，為中交地產(chǎn)有史以來漲停板最多的年份，引發(fā)上市公司發(fā)出14次風(fēng)險(xiǎn)提示公告。

借錢，是中交地產(chǎn)2022年的另一個(gè)標(biāo)簽。7.5%年利率、100億元額度，來自控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱地產(chǎn)集團(tuán)）的資金支持，讓中交地產(chǎn)得以在土拍市場游刃有余，以及為各項(xiàng)目關(guān)聯(lián)公司“提供財(cái)務(wù)資助”。

股價(jià)暴漲，最高漲幅400%

根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，2022年3月16日起，中交地產(chǎn)在二級(jí)市場的股價(jià)突然“起飛”，隨后創(chuàng)下16個(gè)交易日里錄得12個(gè)漲停板的紀(jì)錄，由此得名“2022年地產(chǎn)第一妖股”。

2022年4月1日晚，當(dāng)時(shí)已經(jīng)8天7板的中交地產(chǎn)因股價(jià)連續(xù)波動(dòng)收到深交所關(guān)注函，被要求核查公司是否存在涉嫌內(nèi)幕交易情形。公司很快做出回應(yīng)，“公司控股股東、實(shí)際控制人、董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員及其直系親屬在我司近期股票價(jià)格異常波動(dòng)期間不存在買賣公司股票的行為，不存在涉嫌內(nèi)幕交易的情形”。

中交地產(chǎn)近一年股價(jià)表現(xiàn) 來源：百度股市通

而一個(gè)月后的“求救信”傳聞則堪稱中交地產(chǎn)2022年度最大危機(jī)公關(guān)事件。

去年5月10日，一份顯示“中交地產(chǎn)股份有限公司文件”的紅頭文件廣為流傳，內(nèi)容為“關(guān)于2022年5月份金融機(jī)構(gòu)到期借款無法償還的報(bào)告”，簽發(fā)人正是中交地產(chǎn)董事長李永前，文件號(hào)“中交地產(chǎn)融發(fā)[2022]94號(hào)”，文件遞交對象為“中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司”。

翌日的年度業(yè)績說明會(huì)上，中交地產(chǎn)董秘田玉利回應(yīng)“上述消息與事實(shí)不符，公司現(xiàn)金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務(wù)償還”。

隨后的5月13日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告聲明，2022年5月末到期的金融機(jī)構(gòu)債務(wù)合計(jì)約24.4億元。截至一季度末的貨幣資金余額173.99億元，短期債務(wù)166.65億元，現(xiàn)金短債比1.04，能夠覆蓋公司日常經(jīng)營需要以及償還金融機(jī)構(gòu)到期借款。

不過中交地產(chǎn)也承認(rèn)，地產(chǎn)集團(tuán)作為控股股東，通過為公司融資提供擔(dān)保、提供借款等方式，積極支持公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展，為公司融資工作和業(yè)務(wù)發(fā)展提供了有益支持。

記者留意到，針對全年28個(gè)漲停板，這是中交地產(chǎn)上市公司層面唯一一次主動(dòng)披露具體漲幅。公告稱，2022年3月16日至5月13日期間，公司股票價(jià)格區(qū)間漲幅為143.59%，區(qū)間換手率為423.27%。公司股價(jià)近期波動(dòng)幅度大，估值高于同行業(yè)上市公司水平。

據(jù)Wind，中交地產(chǎn)2022年內(nèi)的股價(jià)最高峰出現(xiàn)在5月初，達(dá)31.67元，如果相比去年初的6.31元，漲幅一度達(dá)到驚人的400%。

曾有投資者在業(yè)績說明會(huì)上針對中交地產(chǎn)的股價(jià)暴漲發(fā)問，田玉利彼時(shí)也給出了一個(gè)十分官方的回復(fù)：“公司股票價(jià)格受多種因素影響，包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、行業(yè)政策、資本市場氛圍、投資者心理預(yù)期等多個(gè)方面，在股價(jià)異常波動(dòng)期間，我們嚴(yán)格按照監(jiān)管規(guī)定及時(shí)發(fā)布了股價(jià)異動(dòng)暨風(fēng)險(xiǎn)提示公告”。

事實(shí)上，結(jié)合中交地產(chǎn)的資金流向看，其買入資金較為分散，賣出資金多為大額，且機(jī)構(gòu)賣出占比較高，“游資炒作”成為這一年里中交地產(chǎn)在資本市場上揮之不去的標(biāo)簽。

向母公司“要錢”，年利率不超過10%

借錢，是中交地產(chǎn)2022年的另一個(gè)標(biāo)簽。

中交地產(chǎn)的業(yè)績并不足以支撐這樣的股價(jià)漲幅和預(yù)期，而其過去這一年的財(cái)務(wù)操作則將財(cái)技炫到了另一種巔峰——從控股股東那里借錢，從有錢子公司那里轉(zhuǎn)錢，支持自己其他項(xiàng)目公司。

中交地產(chǎn)系的錢，借來借去。這個(gè)故事始于2021年底。

2021年12月14日，中交地產(chǎn)公告，擬向控股股東新增借款，額度不超過100億元，年利率不超過10%。

所以我們看到，2022年，組成中交地產(chǎn)公告內(nèi)容的，除了上述為股價(jià)波動(dòng)而發(fā)布的風(fēng)險(xiǎn)提示外，大多是“向關(guān)聯(lián)方借款和為項(xiàng)目公司提供財(cái)務(wù)資助”。

2022年3月30日，中交地產(chǎn)一口氣分兩筆向地產(chǎn)集團(tuán)借來45.8億元，期限均為2年，其中5.8億元借款年利率8%，40億元借款年利率7.5%。

2022年6月28日，中交地產(chǎn)再次向地產(chǎn)集團(tuán)借款不超過45億元，期限不超過2年，年利率依舊為7.5%。此時(shí)，中交地產(chǎn)已使用2022年度的借款額度已達(dá)90.8億元。

來源：中交地產(chǎn)2022年12月9日公告

也就是說，僅僅半年，中交地產(chǎn)就幾乎用完了來自大股東的100億元借款。

果不其然，2022年8月17日，地產(chǎn)集團(tuán)為中交地產(chǎn)追加50億元，條件和2021年12月底類似，中交地產(chǎn)2022年的借款額度此時(shí)已經(jīng)來到150億元。

12月9日，地產(chǎn)集團(tuán)又一次向中交地產(chǎn)提供不超過45億元借款額度，但20天后，中交地產(chǎn)又又又向地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)出了借款申請，合計(jì)65.6億元，年利率7.5%。

“本次借款后，我司已使用向地產(chǎn)集團(tuán)借款額度為185.88億元。”

也就是說，2022年12月初剛剛追加的借款額度，到月底幾乎又被用光了。那么，中交地產(chǎn)12月從大股東處借來的錢都流向了哪里？

可供參考的一個(gè)數(shù)據(jù)是，2022年12月20日廈門第四批集中供地，中交地產(chǎn)以底價(jià)39.6億元競得湖里區(qū)2022P21地塊。

另據(jù)中指研究院，2022年全年，中交地產(chǎn)拿地金額為114億元，排名第28位。

中交地產(chǎn)在2022年房企拿地榜TOP100上排在第28位 來源：中指研究

在向大股東借錢這件事上，正如中交地產(chǎn)在公告中說的那樣，“在多方考察和比較其他融資渠道之后，控股股東方提供的資金具有及時(shí)、快捷、便利等優(yōu)勢”。年利率7.5%、不超過100億元幾乎是中交地產(chǎn)的借錢標(biāo)配，這種央企的豪橫，或許正是母公司給予的底氣。

對于7.5%的年利率，中交地產(chǎn)的結(jié)論是“屬于合理范圍”，且是“公司多方考察銀行貸款、信托等融資方式，在多方比較融資方式及成本之后，參考市場情況及地產(chǎn)集團(tuán)取得資金的成本”得出的。

向項(xiàng)目公司撒錢，淡定的央企“異類”

中交地產(chǎn)不僅常常從地產(chǎn)集團(tuán)借錢，還在調(diào)用項(xiàng)目公司的富余資金。

2022年9月27日，中交地產(chǎn)發(fā)布當(dāng)年最后一份調(diào)用項(xiàng)目公司富余資金的公告，表示“擬與合作方按合作比例共同調(diào)用昆明中交金盛置業(yè)有限公司富余資金（到期續(xù)借），其中我司（包括子公司）擬調(diào)用金額不超過7280萬元。期限不超過1年，利率不超過4.35%”。

來源：中交地產(chǎn)2022年9月27日公告

類似這種調(diào)用資金公告，中交地產(chǎn)在2022年發(fā)了6份。

除此以外，中交地產(chǎn)還樂于充當(dāng)“錢袋子”的角色，把借來的錢再撒向項(xiàng)目公司。比如，向重慶葆和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供財(cái)務(wù)資助9265.41萬元，期限6個(gè)月，年利率5.58%；向北京力匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供財(cái)務(wù)資助1249.75萬元，期限12個(gè)月，不計(jì)息；向重慶銘勤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供財(cái)務(wù)資助9195.61萬元，期限6個(gè)月，年利率9%等等。

據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，2022年度，中交地產(chǎn)發(fā)布了超過20份“提供財(cái)務(wù)資助”相關(guān)公告，表示“有利于保障我司經(jīng)營發(fā)展中對資金的需求，保證我司房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，有利于我司應(yīng)對激烈的市場競爭”。

作為罕見的一度全踩“三道紅線”的央企開發(fā)商，中交地產(chǎn)自身資金狀況向來不盡如人意。從中交地產(chǎn)2022年12月的公司債募集說明書看，2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-6月，中交地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率分別為81.32%、80.92%、81.14%和81.24%，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-147.73億元、-216.22億元、6.16億元和-69.09億元。

截至2022年6月末，中交地產(chǎn)有息負(fù)債總計(jì)2170.60億元。另據(jù)DM查債通，中交地產(chǎn)有兩筆債將于70天內(nèi)到期，余額分別是1.31億元和1.68億元。

來源：中交地產(chǎn)2023年1月10日公告

大股東對中交地產(chǎn)的支持幾乎是毫無保留的。2023年1月10日，地產(chǎn)集團(tuán)又?jǐn)M向中交地產(chǎn)新增不超過100億元借款額度，期限至2023年12月31日。

中交地產(chǎn)今年的錢又有了。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-401724072