地產(chǎn)“壓力山大”，多家房企出售旗下物業(yè)股權(quán)“救急”

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

日前，港交所股權(quán)披露頁面顯示，由于股票被強(qiáng)制執(zhí)行出售，中國恒大、許家印夫婦、Xin Xin (BVI) Limited在恒大物業(yè)的持股由58.18%降至51.71%，共計(jì)減少7億股。

事實(shí)上，這并非近期首家股權(quán)被出售的頭部物業(yè)企業(yè)，包括旭輝永升服務(wù)、雅生活服務(wù)、金科服務(wù)等在內(nèi)的多家頭部物業(yè)企業(yè)股權(quán)，在近段時(shí)間相繼被控股股東擺上了出（待）售席。

對此，多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，物業(yè)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中屬于輕資產(chǎn)，且是穩(wěn)定的“現(xiàn)金牛”業(yè)務(wù)，屬于較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，房企出售物業(yè)管理業(yè)務(wù)有利于緩解現(xiàn)階段流動(dòng)性壓力。

物業(yè)股權(quán)出售頻繁

值得一提的是，今年以來物業(yè)并購市場趨于謹(jǐn)慎。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，2022年物管行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。單項(xiàng)并購金額超過10億元的案例共發(fā)生四宗，其中三宗為央企華潤萬象生活發(fā)起。

而臨近年末，物業(yè)行業(yè)迎來了一波出售潮。過去半個(gè)月時(shí)間里，已先后有旭輝控股、中國奧園、雅居樂等多家房企或主動(dòng)或被動(dòng)宣布擬出售其控股的物企股權(quán)。

12月20日，據(jù)港交所披露易，中國恒大于12月14日減持7億股恒大物業(yè)股份，減持后持股比例由58.18%降至51.71%。文件并未披露交易價(jià)格，按照恒大物業(yè)停牌前每股2.3港元計(jì)算，減持股份市值約16.1億港元。

中國恒大此番屬于被動(dòng)減持。港交所披露持股減少的原因是“有關(guān)方面已采取步驟以針對其執(zhí)行股份的保證權(quán)益或持有作為保證的股份的權(quán)利”。這意味著這部分恒大物業(yè)股票被強(qiáng)制執(zhí)行出售。

不同于恒大物業(yè)的被動(dòng)減持，不少房企在近期選擇了主動(dòng)出售所持物業(yè)股權(quán)。

12月12日，旭輝控股公告表示，將通過投標(biāo)程序出售其持有的全部旭輝永升服務(wù)股份，該股份占后者已發(fā)行股本的23.26%。根據(jù)中報(bào)，旭輝控股通過旭昇持有旭輝永升服務(wù)23.21%股份，為控股股東。此次出售，意味著旭輝控股清空了旭輝永升服務(wù)的全部股份，將第一大股東的位置拱手讓人。

而在前一天即12月11日晚間，碧桂園服務(wù)刊發(fā)公告稱，控股股東楊惠妍將通過全資子公司必勝，出售2.37億股公司股份予若干獨(dú)立投資者，約目前公司已發(fā)行股本總額的7.03%。這是碧桂園服務(wù)上市以來的最大一筆減持計(jì)劃，也是楊惠妍的首度減持。出售事項(xiàng)完成后，楊惠妍在碧桂園服務(wù)的持股比例將由43.15%減少至36.12%，仍為公司控股股東。

此外，雅生活服務(wù)、奧園健康、德信服務(wù)集團(tuán)，以及更早之前的金科服務(wù)、禹洲物業(yè)、中南物業(yè)則等多家物企股權(quán)，也曾先后被擺上了出售席。

建誠晟業(yè)總經(jīng)理苑承建12月21日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，近段時(shí)間供給側(cè)政策出臺(tái)較多，但銷售沒有明顯恢復(fù)，房企還需要更多依靠自救。“相比開發(fā)企業(yè)自身融資，物業(yè)公司股權(quán)更容易獲得投資人認(rèn)同，有利于獲得更多資金緩解壓力。”

救急地產(chǎn)仍是主因

值得注意的是，不同于此前股權(quán)被轉(zhuǎn)讓、出售的多為中小型物企，近期被出售的物業(yè)企業(yè)多為行業(yè)第一梯隊(duì)企業(yè)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前根據(jù)上市物企2022年半年報(bào)整理的榜單顯示，2022年上半年，碧桂園服務(wù)營收200.55億元，在管面積8.43億平方米，均位列行業(yè)第一；雅生活服務(wù)營收76.2億元，在管面積5.29億元，均位列行業(yè)第二；旭輝永升服務(wù)營收31.66億元，在管面積2.08億平方米，分別位列行業(yè)第十、第十二位；稍早之前的金科服務(wù)營收26.25億元，在管面積2.51億平方米，均列行業(yè)第九位。

“其實(shí)在今年年初的時(shí)候，不少房企都在為自己物業(yè)管理業(yè)務(wù)找下家，但由于當(dāng)時(shí)房企融資端、銷售端環(huán)境都不好，各房企自身的流動(dòng)性都較為緊張，因此出現(xiàn)數(shù)個(gè)物業(yè)板塊出售擱淺的案例。”

同策研究院資深分析師肖云祥12月21日通過微信告訴記者，目前市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，特別是在融資端的多項(xiàng)政策支持，預(yù)期房企融資環(huán)境以及市場趨勢會(huì)得到改善。“此時(shí)出售物管業(yè)務(wù)，買家意愿會(huì)更強(qiáng)烈，此外此時(shí)市場存上行預(yù)期，在估值上有利于資產(chǎn)價(jià)值的體現(xiàn)。”

2022年物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)第一大股東持股比例 來源：中指研究院

需要注意的是，從房企選擇出售物業(yè)板塊的動(dòng)機(jī)來看，救急地產(chǎn)仍是房企及其大股東們出售物業(yè)的主要?jiǎng)右颉?/p>

如旭輝控股在出售公告中表示，為紓緩流動(dòng)資金壓力及為業(yè)務(wù)營運(yùn)提供資金，集團(tuán)一直積極探索處置境外資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，任何處置旨在為集團(tuán)創(chuàng)造流動(dòng)性或?qū)崿F(xiàn)去杠桿化。

雅居樂兩次賣股物業(yè)均在公告中表示，所得資金將全部用于加強(qiáng)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)務(wù)流動(dòng)資金，推動(dòng)集團(tuán)的持續(xù)健康發(fā)展，增強(qiáng)集團(tuán)的短期償債能力。

德信中國也曾表示，若德信服務(wù)出售成功，在保證企業(yè)正常經(jīng)營的前提下，會(huì)拿出一部分資金用于支付美元債利息。

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，港股和A股的物業(yè)服務(wù)上市公司中，第一大股東持股比例超過50%的約有40家，控股股東基本上是關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)及其附屬企業(yè)。

“房企作為第一大股東持股比例高，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決策具有絕對的話語權(quán)，直接導(dǎo)致物企業(yè)品牌缺乏獨(dú)立性。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟12月21日在接受記者微信采訪時(shí)表示，2022年在房地產(chǎn)市場承壓下行環(huán)境下，一方面物企存在為關(guān)聯(lián)方“輸血”的可能，進(jìn)而受到市場的“錯(cuò)殺”，另一方面關(guān)聯(lián)方的信用危機(jī)會(huì)傳導(dǎo)至物業(yè)服務(wù)企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)品牌發(fā)展收到拖累。

“盡管部分物企被出售后，與原房企的關(guān)系變?nèi)酰瑢ζ涔芾硪?guī)模擴(kuò)充短期可能帶來不利影響。但新股東會(huì)繼續(xù)支持業(yè)務(wù)合作，負(fù)面影響不會(huì)太持續(xù)。”在苑承建看來，新股東介入有利于豐富物企股東結(jié)構(gòu)和公司治理，減少原有股東侵占少數(shù)股東權(quán)益的可能，長遠(yuǎn)來看有助于物企更加穩(wěn)健經(jīng)營和長遠(yuǎn)價(jià)值。

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