主動(dòng)退出成都遠(yuǎn)洋太古里 遠(yuǎn)洋集團(tuán)的近謀與遠(yuǎn)略

12月15日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）、遠(yuǎn)洋服務(wù)（06677.HK）發(fā)布公告，將分階段轉(zhuǎn)讓成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)及物管公司50%股權(quán)，由合作方太古地產(chǎn)接手，其中遠(yuǎn)洋集團(tuán)在該項(xiàng)目50%的股權(quán)總對(duì)價(jià)為54.65億元。整個(gè)交易完成后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將不再持有成都遠(yuǎn)洋太古里的任何股權(quán)。

作為全國(guó)性的知名商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目，成都遠(yuǎn)洋太古里的股權(quán)變更引發(fā)了不小的關(guān)注。這其中既有支持，亦不乏困惑。大量業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在當(dāng)前行業(yè)洗牌關(guān)鍵時(shí)期，該交易讓遠(yuǎn)洋實(shí)現(xiàn)大量現(xiàn)金回流，不但鞏固了自身安全，也為其聚焦住宅開(kāi)發(fā)賽道創(chuàng)造了更多條件。

遠(yuǎn)洋擇機(jī)換倉(cāng) 階段性任務(wù)或已完成

為何選擇此時(shí)退出成都遠(yuǎn)洋太古里？這或許是坊間的第一個(gè)疑惑。

從2010年獲取地塊至今，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與太古地產(chǎn)密切合作，共同將遠(yuǎn)洋太古里打造成全國(guó)知名的商業(yè)標(biāo)桿，在國(guó)內(nèi)激烈的商業(yè)地產(chǎn)搏殺中走出了一條差異化道路。

成都遠(yuǎn)洋太古里從2015年開(kāi)始分階段運(yùn)營(yíng)，2021年銷(xiāo)出租率96%。公開(kāi)資料顯示，2018年、2019年、2020年，租金收入分別為：9.56億元、10.56、10.75億元。

遠(yuǎn)洋強(qiáng)在開(kāi)發(fā)建造，項(xiàng)目前期由遠(yuǎn)洋主導(dǎo)；太古精于商業(yè)運(yùn)營(yíng)，后期則由太古主導(dǎo)。雙方分工明確、在不同階段發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)。分析人士指出，隨著遠(yuǎn)洋太古里成為川西知名商業(yè)地標(biāo)，并進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)時(shí)期，遠(yuǎn)洋已階段性完成了自身的使命與任務(wù)，或許一直在尋找一個(gè)恰當(dāng)?shù)耐顺鰰r(shí)機(jī)，以實(shí)現(xiàn)換倉(cāng)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)以及國(guó)內(nèi)商業(yè)環(huán)境都發(fā)生了深刻變化。從整體趨勢(shì)來(lái)看，2018年以來(lái)商業(yè)收入增速持續(xù)下行。據(jù)克而瑞資管數(shù)據(jù)，2022上半年，23家典型企業(yè)整體商業(yè)收入588.5億元，同比微增長(zhǎng)2%，遠(yuǎn)不及2021年18%的增速。依托地段和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，成都遠(yuǎn)洋太古里雖然仍有著穩(wěn)定的租金收入，但考慮到商業(yè)地產(chǎn)整體環(huán)境，持有成本，以及企業(yè)自身發(fā)展需求，提前退出未嘗不是一個(gè)“最優(yōu)解”。

是選擇繼續(xù)持有重資產(chǎn)、細(xì)水長(zhǎng)流安心做個(gè)“包租公”，還是把未來(lái)的收益一次性兌現(xiàn)，以便未來(lái)投入到更擅長(zhǎng)的住宅主業(yè)？顯然，遠(yuǎn)洋選擇了后者。

輕裝減負(fù) 手握現(xiàn)金應(yīng)對(duì)未來(lái)

隨著項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)h(yuǎn)洋的現(xiàn)金流安全也再次被放至行業(yè)聚光燈下。開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，境外融資不暢、市場(chǎng)信心不足，房企稍有風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)被高度關(guān)注和解讀。

有鑒于此，遠(yuǎn)洋很早就將“現(xiàn)金”作為重中之重，如加大銷(xiāo)售和回款力度、積極推進(jìn)持有物業(yè)的輕資產(chǎn)化，成為目前行業(yè)內(nèi)少數(shù)仍然“站著”的房企。有資深業(yè)內(nèi)人士就表示，無(wú)論是資本市場(chǎng)所關(guān)注的融資、償債情況，還是客戶關(guān)注的“交付”領(lǐng)域，遠(yuǎn)洋的整體表現(xiàn)超出市場(chǎng)預(yù)期。在成都遠(yuǎn)洋太古里轉(zhuǎn)讓公告發(fā)布之前，遠(yuǎn)洋剛剛完成了一筆10億信用債的兌付，年內(nèi)信用債已全部?jī)斶€。12月15日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)還獲工商銀行500億元綜合授信支持，并簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。同日，遠(yuǎn)洋還完成了10.42億元ABS產(chǎn)品兌付。

在行業(yè)融資環(huán)境艱難的情況下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已完成多筆公開(kāi)市場(chǎng)再融資。10月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)13.03億元ABS項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”。同時(shí)，遠(yuǎn)洋還擁有多個(gè)位于一二線城市的持有物業(yè)項(xiàng)目，可用于抵押再融資。國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)預(yù)計(jì)，截至2022上半年末，遠(yuǎn)洋未予抵押物業(yè)凈資產(chǎn)（不含合資項(xiàng)目?jī)魴?quán)益）約為430億元，未予抵押的合聯(lián)營(yíng)投資物業(yè)逾200億元?；葑u(yù)還表示，“遠(yuǎn)洋集團(tuán)的銀行融資渠道仍保持通暢”“財(cái)務(wù)靈活性足以支撐其評(píng)級(jí)”。

換句話說(shuō)，遠(yuǎn)洋的貨架上，有著數(shù)百億元的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目可以隨時(shí)變現(xiàn)。

事實(shí)上，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，沒(méi)有一家房企處于絕對(duì)安全的地位。單純以一個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ゴy(cè)一家房企的現(xiàn)金流狀況，既不客觀，也有失偏頗。2022年以來(lái)，為應(yīng)對(duì)行業(yè)深度調(diào)整帶來(lái)的沖擊和挑戰(zhàn)，各類(lèi)房企均在積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，處置資產(chǎn)、積極換倉(cāng)，其中亦不乏大牌央企。

5月，華潤(rùn)置地以19.9億元掛牌轉(zhuǎn)讓杭州蕭山萬(wàn)象匯100%股權(quán)；10月底，華潤(rùn)掛牌華潤(rùn)新鎮(zhèn)置業(yè)100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)33.93億；11月初，華潤(rùn)掛牌長(zhǎng)沙潤(rùn)都地產(chǎn)100%股權(quán)及債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)8.85億。10月，保利及其子公司一口氣轉(zhuǎn)讓7家公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

如今，行業(yè)利好政策增多，“第二支箭”擴(kuò)容，民營(yíng)企業(yè)的境內(nèi)融資渠道持續(xù)改善，涉及股權(quán)融資的“第三支箭”射出后，多家房企已宣布定增計(jì)劃。這意味著，行業(yè)有望邁向健康發(fā)展階段。遠(yuǎn)洋輕裝減負(fù)，積極優(yōu)化資產(chǎn)資金配置，顯然不僅僅是著眼于當(dāng)下，而是面對(duì)未來(lái)的主動(dòng)求變之舉。

契合持有物業(yè)輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略 聚焦住宅開(kāi)發(fā)主業(yè)

退出成都遠(yuǎn)洋太古里，也意味著遠(yuǎn)洋在“減少重資產(chǎn)持有”道路上又邁出重要一步。

眾所周知，購(gòu)物中心及寫(xiě)字樓作為重資產(chǎn)，很容易有大量資金沉淀。行業(yè)主流房企如萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)置地均提出了“輕資產(chǎn)化”運(yùn)營(yíng)，變重為輕，以加強(qiáng)現(xiàn)金流入和管理輸出。

早在2020年，基于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的判斷，遠(yuǎn)洋集團(tuán)便已做出“聚焦住宅開(kāi)發(fā)主業(yè)、穩(wěn)步推進(jìn)持有物業(yè)輕資產(chǎn)化”的戰(zhàn)略調(diào)整，明確提出降低重資產(chǎn)持有，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、管理能力輸出。2021年10月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)引入多家主權(quán)基金作為L(zhǎng)P投資人，成立14億美元寫(xiě)字樓物業(yè)基金。

進(jìn)入2022年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在持有物業(yè)的輕資產(chǎn)化道路愈發(fā)明確。如4月，與中國(guó)人壽就頤堤港一期展開(kāi)合作，規(guī)模約30億元；6月，將北京銳中心項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給平安保險(xiǎn)，回流逾50億元現(xiàn)金。自2021年12月以來(lái)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)通過(guò)持有物業(yè)的輕資產(chǎn)化模式，已回籠資金逾百億元。

調(diào)整是為了聚焦。分析人士稱(chēng)，遠(yuǎn)洋退出成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目，契合其一直踐行的“輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略”，因此這次操作并不意外。此舉可以讓遠(yuǎn)洋回籠大量資金，深度聚焦住宅開(kāi)發(fā)主業(yè)，并通過(guò)以“健康”為特色的產(chǎn)品力，發(fā)力住宅市場(chǎng)。

截至2022年6月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)二級(jí)開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備近5000萬(wàn)平方米，較2020年末新增1100余萬(wàn)平方米。遠(yuǎn)洋土儲(chǔ)高度聚焦一二線核心城市，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，且能夠滿足企業(yè)3-4年的發(fā)展。2022年1-11月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷(xiāo)售額895億元，重回TOP20之列，排名較去年同期提升了8個(gè)名次，顯示出公司聚焦住宅開(kāi)發(fā)主業(yè)已取得積極進(jìn)展。

一進(jìn)一退之間，遠(yuǎn)洋的未來(lái)發(fā)展道路也更加明確。

1+1＞2的遠(yuǎn)洋太古模式還在繼續(xù)

在遠(yuǎn)洋太古里的打造中，遠(yuǎn)洋可謂是傾注了不少的心血。“事了拂衣去”之前，如何盡可能保證項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)的平穩(wěn)？最終，遠(yuǎn)洋決定將持有的成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給太古地產(chǎn)，顯示出這對(duì)老搭檔之間的某種默契，以及對(duì)太古運(yùn)營(yíng)能力的認(rèn)可。

據(jù)了解，從2007年簽署框架協(xié)議，遠(yuǎn)洋與太古地產(chǎn)的合作已持續(xù)15年。期間，雙方充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，打造出多個(gè)享譽(yù)全國(guó)的商業(yè)項(xiàng)目和城市地標(biāo)。

2008年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)攜手太古地產(chǎn)獲取北京頤堤港地塊，經(jīng)過(guò)數(shù)年時(shí)間精心打造，于2012年正式開(kāi)業(yè)，并迅速成為北京標(biāo)桿性商業(yè)項(xiàng)目。今年上半年，北京頤堤港整體出租率97%，其多元業(yè)態(tài)組合、高品質(zhì)購(gòu)物空間持續(xù)吸引著北京消費(fèi)客群。2020年12月，遠(yuǎn)洋宣布與太古地產(chǎn)共同擴(kuò)建北京頤堤港二期項(xiàng)目。據(jù)悉，頤堤港二期項(xiàng)目計(jì)劃分兩個(gè)階段，分別于2025年及2026年落成。

太古地產(chǎn)亦在頤堤港開(kāi)業(yè)十周年會(huì)上公開(kāi)表示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)是太古地產(chǎn)在內(nèi)地的長(zhǎng)期合作伙伴，雙方有共同的合作愿景，緊密合作、各盡所長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)了1+1＞2的合作效果。此外，根據(jù)太古地產(chǎn)的規(guī)劃，未來(lái)10年，太古地產(chǎn)將有逾500億港元投資在中國(guó)內(nèi)地核心市場(chǎng)。

在深刻變革之下，房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入“剩者為王”時(shí)代。正如李明所說(shuō)，“未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，中長(zhǎng)期看，行業(yè)未來(lái)清晰明朗，有規(guī)模、可持續(xù)，走向良性循環(huán)和健康發(fā)展的新階段，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)圍繞產(chǎn)品品質(zhì)、客戶服務(wù)、健康安全”。

而歷經(jīng)市場(chǎng)重重考驗(yàn)之后的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，顯然已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）