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克而瑞CEO張燕:住房進一步回歸居住屬性,改善型產(chǎn)品漸成市場主力

每日經(jīng)濟新聞 2022-12-06 15:14:21

◎“隨著未來購房客群顯現(xiàn)年輕化趨勢,房企在住宅產(chǎn)品的功能、顏值、科技、健康、服務等方面需要持續(xù)升級才能滿足新客群的心理預期。”

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來,改善型需求逐漸成為各地樓市的主力。

近日,易居企業(yè)集團執(zhí)行總裁、克而瑞CEO張燕在接受包括《每日經(jīng)濟新聞》在內的媒體記者采訪時表示,從今年國內房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品成交結構上來看,剛需、首改類產(chǎn)品比重呈全線收縮態(tài)勢,而改善類住宅產(chǎn)品成交占比全面上揚。

“在全行業(yè)深度劇烈調整中,居民對住房的認知正一步步回歸居住屬性,即便是新一代成長起來的年輕租客,對居住品質要求也在不斷提升。”

易居企業(yè)集團執(zhí)行總裁、克而瑞CEO張燕 圖片來源:受訪者提供

改善型產(chǎn)品漸成主流

張燕指出,今年以來,80-100平方米面積段的剛需住宅產(chǎn)品較2021年共計下行約2.7個百分點。而形成鮮明對比的是,120平方米以上改善類住宅產(chǎn)品成交占比全面上揚,尤其是140-160平方米面積段的產(chǎn)品,增幅為各面積段之最,達到1.4個百分點。

值得關注的是,在北上廣深4個一線城市,100-120平方米面積段產(chǎn)品的銷售規(guī)模首次超過90-100平方米面積段產(chǎn)品,一躍成為市場成交的主力。

今年11月份,一線市場的成交情況證明,多個主流城市的熱銷項目集中在高競爭力、具備稀缺性、與客戶需求高匹配度的樓盤。

市場需求的指揮棒在變,房企產(chǎn)品定位也隨之發(fā)生明顯遷移??硕鹱钚掳l(fā)布的《2022中國房企產(chǎn)品力白皮書》顯示,超過四成房企的產(chǎn)品定位呈現(xiàn)同比上升態(tài)勢——這意味著企業(yè)越來越愿意開發(fā)高品質的大戶型產(chǎn)品,新房市場的改善型產(chǎn)品為主流的特征已很明顯。

其中,全口徑銷售金額榜TOP30房企中,有19家房企的產(chǎn)品定位同比上升,這些房企也基本占據(jù)著中國一二線城市的中高端產(chǎn)品市場。此外,均價比值高于1.2以上的房企數(shù)量較2021年增加兩家至11家。

購房主流需求發(fā)生變化

在全行業(yè)資金全面吃緊背景下,“保交付”成為企業(yè)存活的命脈,房企也紛紛將其提升到現(xiàn)階段發(fā)展的重中之重。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計,2022年行業(yè)內僅有個別幾家房企將產(chǎn)品體系進行了迭代升級。截至今年10月,有20家規(guī)模房企基于市場環(huán)境變化調整了公司產(chǎn)品戰(zhàn)略。

購房者的主流需求為何在這段時期發(fā)生變化?在張燕看來,是內外因多重因素導致的。首先,經(jīng)過多年行業(yè)發(fā)展,人們對住宅產(chǎn)品的需求實現(xiàn)了“從無到有”,目前處在“從有到優(yōu)”轉向“從優(yōu)到精”的穩(wěn)定發(fā)展階段。

其次,由于三孩政策放開以及疫情反復,對人們的生活習慣、社會心理,乃至家庭結構等方面均產(chǎn)生影響,市場改善型需求激增,大面積段產(chǎn)品市場成交比重上揚。

另外,隨著未來購房客群顯現(xiàn)年輕化趨勢,房企在住宅產(chǎn)品的功能、顏值、科技、健康、服務等方面需要持續(xù)升級才能滿足新客群的心理預期。

張燕分析指出,“隨著居民生活理念改變,房子不僅是日常居住舒適場所,更是容納興趣愛好、閑情雅致的精神棲息地。比如,當前風靡的‘小家化’‘酒店化’潮流下,臥室套房配置也不再拘泥于傳統(tǒng)的簡單功能組合,適合多孩家庭的臥室設計逐漸涌現(xiàn)。而且,疫情防控常態(tài)化又催生出長期居家需要的‘隔離套房’,居家辦公和學習空間,以及庭院式種植陽臺等。”

“租戶也越來越愿意為居住環(huán)境買單,白皮書數(shù)據(jù)顯示,中國主流城市的租房主力已轉變?yōu)?0后、95后的年輕一代,占比達到68%。年輕人更注重生活品質和儀式感,也愿為更好的居住體驗買單。市場上租賃產(chǎn)品已日趨多元,囊括了企業(yè)員工住宿、成熟的集中式公寓產(chǎn)品、滿足中高端租賃需求的服務式公寓等。”張燕指出。

展望2023年,張燕認為,戶型仍將是居民看房考慮的第一要素,且關注點已從住房本身擴展至社區(qū)環(huán)境。后疫情時代,地產(chǎn)企業(yè)需要持續(xù)改善細節(jié)提升居住體驗感,以及對居者的人文關懷。

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封面圖片來源:受訪者提供

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