11月房企發(fā)債仍處低谷，“三箭齊發(fā)”利好下，房企已獲超2萬億銀行授信

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

剛剛過去的11月，多重融資利好政策的出臺，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為各方關(guān)注的焦點。

11月28日，證監(jiān)會宣布調(diào)整優(yōu)化上市房企股權(quán)融資5項措施，被業(yè)內(nèi)稱為“第三支箭”正式落地。此前的11月中旬，央行等部門發(fā)布的“金融16條”，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；11月8日,中國銀行間市場交易商協(xié)會官網(wǎng)披露，“第二支箭”延期并擴容，支持民營企業(yè)債券融資再加力。

而上述政策已迅速落地。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，截至11月底，包括六大行在內(nèi)的11家銀行已與28家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，涉及意向性授信金額超22950億元。同時，新城控股、龍湖集團等多家房企的債券注冊申請已經(jīng)完成或正在進行中。

多名業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，“三支箭”的落地效率超出市場預(yù)期，這本身對于化解供給側(cè)風險起到的作用是顯而易見的。目前“三支箭”已經(jīng)全面覆蓋了房企融資的重要渠道，重要的是如何更快更有效落實，包括涉及的借貸資金快速到位，債權(quán)的審批相關(guān)流程加速，以及資本市場更快通過相關(guān)房企的股權(quán)融資請求等。

房企11月發(fā)債規(guī)模下降明顯

雖利好政策在11月密集發(fā)布，但發(fā)布多集中在中下旬，且為框架形式發(fā)布，政策細則落地具有一定滯后性，因此房企融資環(huán)境改善及規(guī)模仍值得觀察。

“市場情緒已經(jīng)得到很好的提振，‘第三支箭’射出后的第一個交易日，房地產(chǎn)股票和民營地產(chǎn)債均實現(xiàn)較大漲幅。”中證鵬元工商企業(yè)評級董事郜宇鴻12月1日下午接受記者微信采訪時表示，不過地產(chǎn)大漲在短期內(nèi)主要是情緒面主導(dǎo)的，后續(xù)要持續(xù)關(guān)注房企融資方面增量資金的落地情況。

在郜宇鴻看來，11月的地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)、房企開發(fā)到位資金數(shù)據(jù)、上市公司股權(quán)融資進展等，這些關(guān)鍵指標是關(guān)注融資政策的利好是否有實際傳導(dǎo)到房企資金面。

據(jù)DM查債通統(tǒng)計，11月境內(nèi)15家房企共成功發(fā)行20筆債券，凈融資為67.37億元，較10月同比下降67.37%，發(fā)行以公司債及中期票據(jù)為主。除濱江集團為民營企業(yè)和龍湖企業(yè)為中外合資企業(yè)外，其他均為國企。

公司債及中期票據(jù)依舊是當下房地產(chǎn)行業(yè)融資主要工具。11月上述兩渠道分別發(fā)行72.6億元和112.9億元，占比當月發(fā)行總量的33.96%和52.81%；發(fā)行類型與10月基本一致，凈融資為67.37億元，較10月同比下降61.8%。

成本及期限方面，11月房企平均融資成本為4.05%，較10月上升391bps，新增的票據(jù)平均發(fā)行期限是3.16年，將于2025年和2027年集中到期，分別是101.6億元和90.9億元。

從房企境外新增發(fā)債情況來看，在房企信用評級普遍走低情況下，融資渠道相對較窄，且未來主要以償還為主。11月房企境外新增4筆，合計發(fā)行規(guī)模約8.19億美元，其中3筆均為交換要約新票據(jù)，規(guī)模為7.46億美元；實際新增僅1筆，規(guī)模為0.73億美元，占比11月境外發(fā)行總量的8.96%。

觀點指數(shù)研究院認為，利好政策落地后，市場期待需求端改善，11月房企融資利率連續(xù)5個月下降，但境外違約事件持續(xù)，信用危機引發(fā)擔憂。自今年5月開始，境外市場融資額一直維持同比減少超過65%的狀態(tài)。深受部分企業(yè)的信用風險影響，美元債萎靡，進而造成整個行業(yè)的境外融資“關(guān)閉”。

6家企業(yè)已宣布定增計劃

“很驚喜，很意外！”上市公司股權(quán)融資敞口被打開后，某頭部房企證券部工作人員在接受記者咨詢時表示，業(yè)內(nèi)普遍也會密切關(guān)注，且要抓住這次難得的機會。

在“第三支箭”落地的次日（11月29日），就有北新路橋、福星股份、世茂股份三家企業(yè)發(fā)布了關(guān)于擬籌劃非公開發(fā)行股票的提示性公告。11月30日，建發(fā)國際集團、大名城、新湖中寶也加入了定增計劃的行列。

對于融資新政策的影響及后續(xù)融資計劃，近日記者以投資者身份分別咨詢了招商蛇口、萬科A、華僑城A、深振業(yè)A、天健集團、維業(yè)股份、新華聯(lián)、皇庭國際等多家上市房企的董秘。

大悅城董秘回復(fù)稱，相關(guān)政策調(diào)整有利于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)宏觀環(huán)境的改善。“公司暫時未有股權(quán)融資計劃，但會適時跟蹤市場情況。”

華僑城A董秘答復(fù)表示，證監(jiān)會“5條措施”體現(xiàn)了支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)度。“公司將積極研究最新政策，如有應(yīng)當披露的重大進展，公司將按照相關(guān)規(guī)定對外披露。”

除房企外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的建筑裝飾等企業(yè)也積極關(guān)注融資新政落地及行業(yè)融資環(huán)境的變化。

維業(yè)股份董秘表示，新政有助于促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。“作為與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的建筑裝飾行業(yè)，該政策對公司及所處的行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生積極影響，未來如有股權(quán)融資相關(guān)計劃將會按照相關(guān)規(guī)定及時履行披露義務(wù)。”

而目前資金面上相對緊張的上市房企新華聯(lián)方面則表示，“未來如有股權(quán)融資計劃，將根據(jù)相關(guān)規(guī)定及時履行信息披露義務(wù)。”

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水11月30日在接受記者微信采訪時表示，上市房企中，特別是部分未出險民營房企，將是再融資的主力。“未來一段時間，或?qū)⒂瓉砩鲜蟹科笤偃谫Y高潮。”

來源：中指研究院

房企高杠桿癥結(jié)仍待解

從10月國家統(tǒng)計局及11月機構(gòu)公布銷售和融資數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場總體還處于探底之中。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這也是11月房地產(chǎn)金融側(cè)政策快速發(fā)力的重要原因。

而此輪權(quán)益融資放開，增加房地產(chǎn)企業(yè)資本金后，能否從根本上解決房企高杠桿這一問題？

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波11月30日通過微信向記者表示，相比于銀行借貸和債權(quán)融資，權(quán)益融資本身最大的優(yōu)勢在于不會提升企業(yè)的負債水平，同時可以降低行業(yè)風險。但從目前的現(xiàn)狀來看，房企的高杠桿問題并不能通過權(quán)益融資的放開就得到根本解決。

“房企高杠問題源于過往十年的高周轉(zhuǎn)，以及由此帶來的房企規(guī)模的快速擴張，隨著行業(yè)規(guī)模降檔、銷售放緩，房企現(xiàn)金回流也難以保持原有水平。因此，房企高杠桿問題的解決，是隨著行業(yè)產(chǎn)能出清，加速優(yōu)勝劣汰，利潤率回歸穩(wěn)定常態(tài)后，逐步桿下降解決的。”張波表示。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

在信貸、債券、股權(quán)“三支箭”齊發(fā)之后，市場的關(guān)注點還體現(xiàn)在將來政策面上是否還會有“第四支箭”射出，以及在銷售端，購房者如何消除觀望情緒入場買房。

對此，郜宇鴻認為，當下融資方面的政策已經(jīng)做到極致了，而后續(xù)值得期待的是需求端的刺激政策。“如降低購房成本和持有成本的相關(guān)政策。本次央行降準后預(yù)計5年期LPR仍有下降空間，后續(xù)還值得關(guān)注的是房貸利率是否能夠繼續(xù)打折，交易稅費可否能進一步降低。近期杭州、成都和西安這些熱點城市也有所松動，地方層面的因城施策力度能否有進一步的空間、核心城市的調(diào)控政策能否得到糾偏和優(yōu)化，也是值得期待的。”

張波也表達了同樣觀點，他認為目前“三支箭”已經(jīng)全面覆蓋了房企融資的重要渠道，不需要有更多的針對房企資金側(cè)的其他渠道政策出臺。“更重要的則是現(xiàn)有的‘三支箭’如何更快更有效落實，包括涉及的借貸資金快速到位，債權(quán)的審批相關(guān)流程加速，以及資本市場更快通過相關(guān)房企的股權(quán)融資請求等。”

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