REITs研究周報|首只上市即破發(fā)的公募REITs誕生，REITs二級市場走勢現(xiàn)分化

每經(jīng)記者 李沛沛 每經(jīng)編輯 彭水萍

截至11月25日，目前全市場上市的公募REITs一共有22只。從二級市場的表現(xiàn)來看，已經(jīng)出現(xiàn)了一定分化。

首先，近期共有兩只公募REITs登陸資本市場，也就是華泰江蘇交控REIT和中金安徽交控REIT。二者雖同為交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs，但上市首日表現(xiàn)差異較大，和此前上市即漲停的公募REITs產(chǎn)品更是形成鮮明對比。其中，中金安徽交控REIT成為了首只開盤即破發(fā)的公募REITs，華泰江蘇交控REIT盤中也一度破發(fā)，側(cè)面顯示了市場和投資者的態(tài)度。

此外，上周22只公募REITs在二級市場的表現(xiàn)也出現(xiàn)了分化。漲幅最大的達(dá)到了3.76%，也有多只產(chǎn)品環(huán)比上漲超1%；另一方面，上周也有公募REITs在二級市場的交易價格環(huán)比大跌5.82%，幅度驚人。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-500310945

還值得注意的是，上周三（11月23日）央行和銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，其中在加大住房租賃金融支持力度中提到“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)”。目前已上市和待上市的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，共有4支保障性租賃住房REITs。有業(yè)內(nèi)人士指出，REITs一方面有望成為租賃住房的融資渠道，另一方面助力盤活存量資產(chǎn)，租賃住房REITs的整體規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

新上市產(chǎn)品表現(xiàn)差異顯著，首只上市即破發(fā)的公募REITs誕生

11月22日，備受市場和投資者關(guān)注的中金安徽交控REIT正式登陸二級市場。

作為安徽省首單高速公路公募REITs，也是迄今為止發(fā)行規(guī)模最大的公募REITs項(xiàng)目，中金安徽交控REIT在發(fā)售階段就受到了各路資金的追捧，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)45.12倍，公眾發(fā)售部分的配售比例為5.95%。

不過從二級市場的表現(xiàn)來看，卻沒有如近期上市的幾只公募REITs一樣掀起“漲停”風(fēng)暴。上市首日，中金安徽交控REIT開盤即出現(xiàn)破發(fā)，成為首只開盤即破發(fā)的公募REITs，上市當(dāng)天下跌4.5%，第二天繼續(xù)下跌2.38%，最新價格和上市首日相比下跌了1.45%。

而就在幾天前，華泰江蘇交控REIT于11月15日上市，首日漲幅0.052%，與中金安徽交控REIT分別為已上市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市首日漲跌幅第二低和最低的兩支基金。

從產(chǎn)品類型上來看，這兩支基金均為交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs。目前已經(jīng)上市的7支交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs中，僅有3支基金的上市首日漲幅超過1%，其他4支基金的上市首日漲幅均不足1%，也成為這類產(chǎn)品的一個共同點(diǎn)。

天風(fēng)證券在研報中指出，出現(xiàn)這種情況的主要原因在于，交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs屬于特許經(jīng)營權(quán)類REITs，擁有的底層資產(chǎn)為高速公路的經(jīng)營權(quán)而非所有權(quán)；另外，高速公路類REITs的可分配現(xiàn)金流主要依據(jù)收取車輛通過高速公路的過路費(fèi)，而主要變量為通行車輛，其波動或較大，這或?yàn)榻煌ɑA(chǔ)設(shè)施類REITs上市首日漲幅較低的原因。

也有公募資深人士此前告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上市就破發(fā)，或許是因?yàn)橛械漠a(chǎn)品在詢價階段價格已經(jīng)高于了其內(nèi)在價值，而二級市場的“破發(fā)”則是價格在逐步回歸其內(nèi)在價值。

從近日的市場表現(xiàn)來看，華泰江蘇交控REIT在二級市場的價格已經(jīng)開始出現(xiàn)明顯反彈。

機(jī)構(gòu)預(yù)測公募REITs上市數(shù)量明年或達(dá)60只

從上周公募REITs二級市場的表現(xiàn)來看，目前已經(jīng)出現(xiàn)比較明顯的分化趨勢。

上周全市場22只在二級市場交易的公募REITs中，15只環(huán)比回溫、出現(xiàn)上漲，其中漲幅最大的就是前文提到的華泰江蘇交控REIT，周漲幅達(dá)3.76%。此外還有2只產(chǎn)品的環(huán)比交易價格漲幅超過2%，7只漲幅在1%～2%這一區(qū)間。

不過，即便是在這些公募REITs二級市場交易價格普遍回溫的情況下，仍然有7只產(chǎn)品的價格環(huán)比出現(xiàn)下滑。其中跌幅最大的是中金安徽交控REIT，上周共下跌了5.82%；此外，也有3只產(chǎn)品的二級市場交易價格跌幅超過1%，另一些公募REITs出現(xiàn)了環(huán)比微跌。

從目前的情況來看，我國境內(nèi)公募REITs已穩(wěn)健起步，發(fā)展勢頭迅猛。正如華泰證券資管所言，在試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上，伴隨著法律框架、業(yè)務(wù)規(guī)則、價值鏈條的不斷完善，公募REITs市場仍將穩(wěn)步擴(kuò)容，從盤活存量、帶動增量，推進(jìn)資產(chǎn)投資的模式創(chuàng)新，以直接股權(quán)融資的路徑，使資金市場更高效服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

該機(jī)構(gòu)也預(yù)計(jì)，短期來看，2023年末REITs上市數(shù)量或達(dá)60只、市值1500億元是較確切的預(yù)期，未來3年至5年，萬億元級市場更值得期待。

天風(fēng)證券則建議，投資者應(yīng)關(guān)注受益于資產(chǎn)升值并具有良好運(yùn)營能力的產(chǎn)權(quán)類REITs，如保障性租賃住房REITs、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs、倉儲物流類REITs等；同時，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流、分紅率較高的REITs類型也值得關(guān)注。

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