每日經(jīng)濟新聞 2022-11-02 14:56:10
每經(jīng)記者 劉頌輝 每經(jīng)編輯 陳夢妤
11月2日,由觀點機構(gòu)主辦,每日經(jīng)濟新聞聯(lián)合主辦的2022觀點商業(yè)年會在上海舉辦。
“房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷野蠻增長時代,帶來的后遺癥遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量巨大,不管是一二線城市還是三四線城市,同質(zhì)化現(xiàn)象都非常明顯。在三四線城市,不僅總量大,去化壓力也很大。”
高力國際華東區(qū)執(zhí)行董事鄭河龍在發(fā)表主題演講時指出,接下來,商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該思考的重點是如何去化和運營,“從原來的速度和規(guī)模競爭到運營競爭,進(jìn)行精細(xì)化運營”。
那么,商業(yè)地產(chǎn)精細(xì)化運營的具體要素有哪些?應(yīng)該關(guān)注哪些重點環(huán)節(jié)?鄭河龍認(rèn)為,這將是一項綜合化、系統(tǒng)化工程,企業(yè)應(yīng)該掌握八大要素,即長期持有、統(tǒng)一運營、精準(zhǔn)定位、招商前置、設(shè)計深化、成本平衡、營運管理。
長期持有是支撐商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的重要前提,很多寫字樓項目開發(fā)得很好,但如果是“閃售”,最后的租金和租戶水準(zhǔn)都會在低位徘徊。
高力國際認(rèn)為,在商辦類項目中,統(tǒng)一招商運營以及后期管理非常關(guān)鍵。尤其對于商業(yè)項目來講,一座商場需要經(jīng)過多輪調(diào)改,才能達(dá)成最終想要的效果。如果前期招商和后期管理不是統(tǒng)一的團(tuán)隊,將給運營管理公司或者操盤手,帶來很大的麻煩。
“商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者在接到一處地塊或者項目的時候,應(yīng)該先將自己的想法放在一邊,而更多去考量市場需要什么,消費者需要什么。了解周邊的消費者結(jié)構(gòu),年齡層和家庭消費力如何。”鄭河龍建議,招商環(huán)節(jié)前置化也很重要,“很多成功的商業(yè)項目,在招商之前的階段就鎖定了主力店和次主力店,確認(rèn)商戶的各項要求。提前鎖定主力店和次主力店的位置和面積,將對其他業(yè)態(tài)的談判有幫助,可進(jìn)可退。”
鄭河龍直言,如果只是單純將商家招引進(jìn)來,任其自生自滅,自我發(fā)展,這樣最后也會讓商業(yè)項目落入“九死一生”境遇。正確方式應(yīng)該是,對商家做出各類運營支持,并且根據(jù)市場狀況及時動態(tài)調(diào)整。
“商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)該合理運用智慧化平臺,進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)計和精準(zhǔn)分析,尤其是針對消費者的分析統(tǒng)計,這對于整個商業(yè)地產(chǎn)精細(xì)化運營環(huán)節(jié)非常關(guān)鍵。”鄭河龍表示。
封面圖片來源:觀點供圖
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