高力國際鄭河龍：長期持有是支撐商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的重要前提

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

11月2日，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦，每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合主辦的2022觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)在上海舉辦。

“房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷野蠻增長時(shí)代，帶來的后遺癥遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量巨大，不管是一二線城市還是三四線城市，同質(zhì)化現(xiàn)象都非常明顯。在三四線城市，不僅總量大，去化壓力也很大。”

高力國際華東區(qū)執(zhí)行董事鄭河龍?jiān)诎l(fā)表主題演講時(shí)指出，接下來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該思考的重點(diǎn)是如何去化和運(yùn)營，“從原來的速度和規(guī)模競爭到運(yùn)營競爭，進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營”。

那么，商業(yè)地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營的具體要素有哪些？應(yīng)該關(guān)注哪些重點(diǎn)環(huán)節(jié)？鄭河龍認(rèn)為，這將是一項(xiàng)綜合化、系統(tǒng)化工程，企業(yè)應(yīng)該掌握八大要素，即長期持有、統(tǒng)一運(yùn)營、精準(zhǔn)定位、招商前置、設(shè)計(jì)深化、成本平衡、營運(yùn)管理。

長期持有是支撐商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的重要前提，很多寫字樓項(xiàng)目開發(fā)得很好，但如果是“閃售”，最后的租金和租戶水準(zhǔn)都會(huì)在低位徘徊。

高力國際認(rèn)為，在商辦類項(xiàng)目中，統(tǒng)一招商運(yùn)營以及后期管理非常關(guān)鍵。尤其對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來講，一座商場需要經(jīng)過多輪調(diào)改，才能達(dá)成最終想要的效果。如果前期招商和后期管理不是統(tǒng)一的團(tuán)隊(duì)，將給運(yùn)營管理公司或者操盤手，帶來很大的麻煩。

“商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者在接到一處地塊或者項(xiàng)目的時(shí)候，應(yīng)該先將自己的想法放在一邊，而更多去考量市場需要什么，消費(fèi)者需要什么。了解周邊的消費(fèi)者結(jié)構(gòu)，年齡層和家庭消費(fèi)力如何。”鄭河龍建議，招商環(huán)節(jié)前置化也很重要，“很多成功的商業(yè)項(xiàng)目，在招商之前的階段就鎖定了主力店和次主力店，確認(rèn)商戶的各項(xiàng)要求。提前鎖定主力店和次主力店的位置和面積，將對(duì)其他業(yè)態(tài)的談判有幫助，可進(jìn)可退。”

鄭河龍直言，如果只是單純將商家招引進(jìn)來，任其自生自滅，自我發(fā)展，這樣最后也會(huì)讓商業(yè)項(xiàng)目落入“九死一生”境遇。正確方式應(yīng)該是，對(duì)商家做出各類運(yùn)營支持，并且根據(jù)市場狀況及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整。

“商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)該合理運(yùn)用智慧化平臺(tái)，進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)計(jì)和精準(zhǔn)分析，尤其是針對(duì)消費(fèi)者的分析統(tǒng)計(jì)，這對(duì)于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營環(huán)節(jié)非常關(guān)鍵。”鄭河龍表示。

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