越秀房托董事會(huì)主席林德良：商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值最大化首先是物業(yè)估值的最大化

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

11月2日，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦、每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合主辦的2022觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)在上海舉辦。

越秀房托董事會(huì)主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良在發(fā)表演講時(shí)指出，后疫情時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)從物業(yè)管理到資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)變。專業(yè)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的整合能力提出了很高要求，現(xiàn)在不是簡(jiǎn)單做品牌，而是做品牌的孵化器。

商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的環(huán)境，無(wú)論是投資端、消費(fèi)端或者出口端，都出現(xiàn)了不同程度的修復(fù)趨勢(shì)。從消費(fèi)端可以看到，社會(huì)消費(fèi)零售總額同比回正，消費(fèi)信心恢復(fù)在繼續(xù)，汽車、珠寶類消費(fèi)還是增長(zhǎng)的；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)土地市場(chǎng)收窄了供應(yīng)，大宗交易出售很多，但交易活躍度不高。

他舉例說(shuō)，以前做寫(xiě)字樓更多是做一些渠道擴(kuò)展，租戶結(jié)構(gòu)的改變等等，現(xiàn)在寫(xiě)字樓是做靈活辦公，增強(qiáng)客戶黏性等等。這個(gè)平臺(tái)怎么樣更智能、更健康、更社群化，打造寫(xiě)字樓的產(chǎn)品和服務(wù)，這是我們追求的第二曲線。

從零售端看，以前一些品牌協(xié)同、價(jià)值挖掘、經(jīng)營(yíng)動(dòng)向等等是重點(diǎn)，顯然現(xiàn)在不夠了。除了管理租戶，還需要管理租戶的客戶，需要一些數(shù)據(jù)的導(dǎo)入，對(duì)商家會(huì)員的賦能，包括做科技賦能、資本賦能。酒店公寓業(yè)態(tài)方面，以前是穩(wěn)客房、搶餐飲，現(xiàn)在是做整合，和寫(xiě)字樓、商場(chǎng)互動(dòng)，包括從傳統(tǒng)的酒店管理轉(zhuǎn)變到酒店的資產(chǎn)管理。

后疫情時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇來(lái)自減壓、跨界、碳中和引發(fā)的新風(fēng)尚三大方面，比如商業(yè)空間導(dǎo)入減壓的空間、情緒體驗(yàn)的業(yè)態(tài)等，“咖啡+”跨界、露營(yíng)跨界等，一些餐飲、咖啡業(yè)態(tài)也導(dǎo)入了綠色環(huán)保理念。這三個(gè)方面需要從利潤(rùn)曲線來(lái)思考。

林德良指出，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值最大化第一是物業(yè)估值的最大化，疫情之后我們運(yùn)營(yíng)的策略是選擇短租約，要價(jià)值最大化，就要把運(yùn)營(yíng)的邏輯放在里面。第二是ROE，管理好資產(chǎn)效率，控制好資產(chǎn)比例。第三是NPI，包括提升經(jīng)營(yíng)收入，優(yōu)化經(jīng)營(yíng)，提高租金單價(jià)和出租率，實(shí)現(xiàn)租金提升，增加非房產(chǎn)租金類的收入，縮短換租周期，合理控制直接成本，合理規(guī)劃房產(chǎn)稅，壓縮營(yíng)銷推廣費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等等，通過(guò)不同手段降低成本支出。

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