房地聯(lián)動價21萬/平方米，上海這塊地有什么來頭？

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤 孫志成 蓋源源    

上海中心城區(qū)的“舊改大戶”楊浦區(qū)，如今以21萬元/平方米刷新了上海房地聯(lián)動價最高紀錄。

10月25日，楊浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局公示，楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03B3-01地塊（平?jīng)鼋值?街坊）歷史風貌保護項目實施主體為瑞安房地產(chǎn)和楊樹浦置業(yè)，持股比例分別為60%、40%。

來源：上海市楊浦區(qū)人民政府

這到底是個什么樣的地塊？

盡管當時業(yè)內(nèi)人士猜測，按照當前土地市場的現(xiàn)狀，這一刷新“價格天花板”的地塊極有可能被央企、國企拿下，但從當時項目實施主體候選人公開遴選公告細節(jié)來看，瑞安拿下這一地塊也算是有跡可循：

由于涉及歷史風貌保護，遴選公告列明，申請人應符合以下條件：2021年度總資產(chǎn)規(guī)模不小于1000億元、凈負債率不大于60%、具備中國人民銀行認可的評級機構(gòu)出具的主體信用評級等級證書AA及以上評級等，且近三年在本市中心城區(qū)自行開發(fā)的住宅項目建筑面積不少于10萬平方米、近三年在本市風貌區(qū)、風貌街坊內(nèi)涉及歷史建筑保護項目的建筑面積，以及其他保護、修繕、改建的歷史建筑的建筑面積，總計不少于5萬平方米。

記者留意到，繼2019年11月瑞安集團18.6億元成功投得上海普陀區(qū)鴻壽坊后，今年7月，上海普陀區(qū)鴻壽坊的最新規(guī)劃首次官宣，鴻壽坊位于普陀區(qū)長壽路，在此上海近代工業(yè)發(fā)源地的歷史街區(qū)，瑞安在保留歷史建筑肌理脈絡的同時，進行商辦綜合開發(fā)，項目建筑總面積8.8萬平方米（含地上地下），包括市集型的里弄商業(yè)及兩棟精品甲級辦公樓。

從上海新天地、蟠龍古鎮(zhèn)到百年鴻壽坊，瑞安在風貌保護開發(fā)方面積累了一定經(jīng)驗。

而這宗地塊，大楊浦已經(jīng)“盤”了6年。

位于地塊東南角的“汾州里”，是一條有故事的老弄堂。

根據(jù)上海地方志，“汾州里”建于1932年，占地865平方米，初名柏祿里，1950年改名“汾州里”。初建時為磚木結(jié)構(gòu)石庫門房屋，抗日戰(zhàn)爭時沿許昌路、揚州路的房屋被燒毀，1947年又因火災燒毀一部分，僅存許昌路431弄2-18號房屋，其余房屋均是后來重建。現(xiàn)有磚木結(jié)構(gòu)二層樓石庫門房屋9幢，沿許昌路街面房屋5幢，弄內(nèi)16、18號是第十帆布廠廠房，12、14號是汾州旅館，許昌路、揚州路口是楊浦區(qū)建筑材料公司中心店倉庫、揚州路275號是市紡織工業(yè)局環(huán)保研究所。

汾州里 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

2016年初，楊浦區(qū)提出舊改“決戰(zhàn)平?jīng)鑫鳌?；同?月1日，平?jīng)?街坊正式簽約首日達到生效比例條件，簽約率達94.51%，刷新楊浦征收基地首日簽約新紀錄。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場看到，平?jīng)錾鐓^(qū)這一地塊可以說“其貌不揚”，西側(cè)是八埭頭濱江園，當時入市均價11萬元/平方米左右；西北側(cè)平?jīng)雎穼γ媸囚潲惣椎诤褪讋?chuàng)天閱濱江，為東外灘地區(qū)的高端項目，目前二手房單價均為10萬+；東側(cè)，是大量舊改房屋和老破小。

東側(cè)的拆遷地塊現(xiàn)狀 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

西側(cè)白色高層即八埭頭濱江園 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

據(jù)每經(jīng)品房小程序測算，首創(chuàng)天閱濱江當前二手房AI估值參考價格為145555元/平方米，在消費檔次、教育、地鐵、商務密度方面均接近滿分；翡麗甲第當前評估價格顯示為118951元/平方米，在消費和教育配套上稍遜。

這兩處次新商品房，目前已是東外灘區(qū)域高端改善型住宅的價格標桿，而如今新地塊21萬元/平方米的房地聯(lián)動價，不僅刷新了市場對房價的預期，更打開了對東外灘濱江保護性開發(fā)的無限遐想。

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僅楊浦濱江南段，規(guī)劃保護/保留的歷史建筑總計24處，共66幢，總建筑面積達26.2萬平方米，除此之外還保存了一批極具特色的工業(yè)遺存。例如，中國最早的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的廠房（怡和紗廠廢紡車間鋸齒屋頂，1911年）、中國最早的鋼結(jié)構(gòu)多層廠房（江邊電站1號鍋爐間，1913年）、近代最高的鋼結(jié)構(gòu)廠房。這些遺存都是中國近代工業(yè)史上非常重要的工業(yè)遺產(chǎn)。黃浦江沿岸的楊浦老工業(yè)區(qū)，被聯(lián)合國教科文組織專家稱為"世界僅存的最大濱江工業(yè)帶"。

出于風貌保護要求，該地塊位于局部風貌保護街坊，整地塊為肌理保護范圍，具體邊界以建設項目規(guī)劃管理階段審定方案為準。地塊內(nèi)歷史建筑均為里弄建筑，總建筑面積約0.52萬平方米（以實測為準），具體保護更新方式以建設項目規(guī)劃管理階段審定方案為準。建筑檐口高度不超過12米、局部不超過15米。現(xiàn)狀比較有特色的過街樓和門牌坊等歷史要素應充分結(jié)合整體方案予以保留、更新。歷史建筑的地下各層空間建設范圍，根據(jù)工程可行性確定，具體以經(jīng)批準的建設工程設計方案為準。

根據(jù)此前的遴選公告，項目設立了土地使用權(quán)底價，起始價為23.76億元，按底價計算，地塊樓面價為99868元/平方米。

記者|包晶晶?編輯|陳夢妤 孫志成 蓋源源

校對|盧祥勇

封面圖片來源：截圖

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