這個(gè)一線城市二手房“過冬”：有業(yè)主持有5年損失220萬，還有人30天內(nèi)調(diào)價(jià)3次降價(jià)92萬

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 盧祥勇 蓋源源    

在正式掛牌出售20套房之前，業(yè)主方與中介進(jìn)行了多次溝通，也多方了解市場(chǎng)，但最終還是不得不隨行就市，接受了后者降價(jià)百萬的出售建議。

這是當(dāng)下深圳樓市一二手房?jī)r(jià)格持續(xù)多月下降后，賣方艱難決策的一個(gè)縮影。

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，9月深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.4%，同比下跌3.5%；新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.5%，同比上漲0.9%。

深圳中原地產(chǎn)研究中心指出，各地寬松政策持續(xù)發(fā)布，消息面上繼續(xù)利好樓市。從深圳市場(chǎng)看，9、10月份供應(yīng)增加，新房成交量明顯上升。但反觀二手房，在新房市場(chǎng)的擠壓中，9月成交量跌破2000套，就目前的數(shù)據(jù)看，10月超過2000套也是希望渺茫。開發(fā)商在以價(jià)換量支撐新房市場(chǎng)，二手市場(chǎng)不可避免會(huì)受到波及，短期內(nèi)將繼續(xù)調(diào)整，低迷現(xiàn)狀很難改變。

降價(jià)百萬只求一賣

近期，深圳佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)二期一大批降價(jià)百萬的促銷房源引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多名中介人士處獲悉，該批房源位于前海金融自貿(mào)區(qū)，距離5號(hào)線地鐵荔灣站約800米，為精裝公寓產(chǎn)品，現(xiàn)房，且售價(jià)僅為開盤價(jià)的7折，均價(jià)5.2萬元/平方米。

據(jù)某大型連鎖中介楊經(jīng)理介紹，房子屬于二手流程，目前在售房源有1-4房，51.86平方米的1房2衛(wèi)，售價(jià)265萬元；67.58平方米的3房2衛(wèi)，售價(jià)350萬元；74.31平方米的3房2衛(wèi)，售價(jià)390萬元；86.88平方米的4房?jī)尚l(wèi)，售價(jià)445萬-470萬元。

按照這樣的出售價(jià)格，與業(yè)主方5年多前購(gòu)入的開盤價(jià)對(duì)比，賬面52平方米約損失100萬元，68平方米約損失110萬元，74平方米約損失140萬元，87平方米約損失220萬元。

而根據(jù)其中的房本信息計(jì)算，業(yè)主當(dāng)初買入的一套約87平方米房源，總價(jià)是640萬元，如今出手，至少虧損170萬元（640萬-470萬）。

“這批房源都是同一個(gè)業(yè)主的，由于需要資金周轉(zhuǎn)，打算將這批房源一次性出清，”10月25日，接近業(yè)主方的中介人士程云（化名）通過微信告訴記者，2017年11月，業(yè)主方買了前海廣場(chǎng)C座一整層。這一期房源當(dāng)時(shí)全是一次性付款，現(xiàn)在都是紅本在手。

對(duì)于業(yè)主方大降價(jià)急賣的原因，程云介紹說，之前買的時(shí)候，業(yè)主方打算做長(zhǎng)期投資，拿出來出租，但現(xiàn)在企業(yè)遇到危機(jī)，所以說就想賣掉這些物業(yè)來變現(xiàn)。

受訪者供圖

“因?yàn)樘讛?shù)太多，所以只能在價(jià)格上做到最低”，程云表示，價(jià)格也是業(yè)主方征詢我們參考意見后定的。業(yè)主方放盤之前跟我們有多次溝通，他自己也有去了解市場(chǎng)。

記者注意到，在去年9月時(shí)，曾有業(yè)主因急需周轉(zhuǎn)資金，出售一套佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)二期上下兩層復(fù)式公寓，小三房，房產(chǎn)證面積74.17平方米，540萬元出售，折后均價(jià)7.2萬元/平方米。

記者查詢貝殼找房獲悉，當(dāng)前佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)的參考均價(jià)為75823元/平方米，在售二手房中，掛牌價(jià)從5.7萬-9萬元/平方米的都有，其中，最低總價(jià)的51平方米1房戶型是340萬元。

但好在地段優(yōu)，加上價(jià)格低，這批房源很快就找到了合適的買主。

“從10月22日到24日晚間，已經(jīng)賣11套了，還剩9套，有一次性付款的，也有按揭的，一次性付款還可以9.8折，按揭無折扣。”

“總價(jià)低，單價(jià)低，租金回報(bào)高，戶型適用，”據(jù)程云分析，買家通常在深圳沒有購(gòu)房名額，或剛過來深圳沒多久，沒有購(gòu)房資格，但是又在南山或者福田、寶安中心區(qū)周邊上班，想住得近，又想總價(jià)低一點(diǎn)，所以這種產(chǎn)品剛好符合。

“另外還有一類購(gòu)房者，就是家里有老人住不下的，要是買一個(gè)3房，無論寶安、前海、南山，稍微優(yōu)質(zhì)些的房源基本上都是千萬起步，而這種房子74多平方米3房，390萬元左右，壓力相對(duì)較小。”

降到參考價(jià)水平已成掛牌基本要求

熱點(diǎn)片區(qū)二手房大降價(jià)、甚至低于參考價(jià)出售，新房折扣、轉(zhuǎn)介紹，或已是深圳樓市深度博弈后的新趨勢(shì)。

10月26日，寶安中心區(qū)中介曾經(jīng)理在微信上告訴記者，幾天前，寶安中心區(qū)的大型社區(qū)幸福海岸147平方米大四房，按照參考價(jià)掛牌1300萬元，中介帶看很積極，買家也很多，最終賣家選擇了付款最快的客戶，成交單價(jià)略低于參考價(jià)。

除幸福海岸外，一街之隔的深業(yè)新岸線也有兩套房源按照參考價(jià)在出售。其中105平方米的3房按照參考價(jià)8.69萬元/平方米掛牌918萬元，近30天內(nèi)已調(diào)價(jià)3次，降價(jià)92萬元，售價(jià)比同小區(qū)均價(jià)低19%，且已低于小區(qū)歷史成交價(jià)。

10月26日，美聯(lián)物業(yè)研究中心總監(jiān)何倩茹在接受記者微信采訪時(shí)，沒有賣不掉房子，只有賣不掉價(jià)格。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，二手房若想成交，價(jià)格調(diào)整到參考價(jià)水平是最基本的要求，但并非這樣就一定能成交，還得看樓盤自身情況，有的地段和樓盤，成交周期一般都比較長(zhǎng)。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，上周二手房交易量破600套，二手房源在售量亦持續(xù)上升。根據(jù)公開在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月24日，深圳全市共有39,040套有效二手房源在售，較上周增加361套。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還從多名中介和市場(chǎng)人士處獲悉，當(dāng)下樓市，搶占有效客戶的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，除非二手業(yè)主大降價(jià)，否則在二手房成交難度增加，且周期明顯變長(zhǎng)的情況下，中介人士更愿意為新房帶客，而開發(fā)商為了搶占金九銀十的市場(chǎng)份額，每周還推出各類型特價(jià)房、房源打折或加傭加現(xiàn)金獎(jiǎng)等活動(dòng)。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2022年第三季度，眾開發(fā)商為進(jìn)一步緩解資金流動(dòng)性壓力并達(dá)成年度銷售目標(biāo)，繼續(xù)加大推盤力度，全市一手住宅供應(yīng)面積達(dá)116.5萬平方米，環(huán)比上升54.8%。

第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇指出，盡管調(diào)控政策或在需求端持續(xù)加碼，且將在一定程度上提高市場(chǎng)成交活躍度，但政策端向銷售端的傳導(dǎo)仍需一定時(shí)日，購(gòu)房者在決策過程中的謹(jǐn)慎和理性情緒將于中短期內(nèi)延續(xù)。第四季度，深圳部分位于核心區(qū)域且市場(chǎng)關(guān)注度較高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)相繼入市，或?qū)?dòng)一手住宅成交均價(jià)小幅上漲。

記者|甄素靜 編輯|陳夢(mèng)妤 盧祥勇 蓋源源

校對(duì)|孫志成

封面圖來源：攝圖網(wǎng)_500746006

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