云南“地產(chǎn)一哥”再戰(zhàn)西安

每經(jīng)記者 張靜    實(shí)習(xí)記者 王亦雄    西安    每經(jīng)編輯 賀娟娟

“云南地產(chǎn)一哥”、“云南王”……俊發(fā)集團(tuán)有限公司（簡稱“俊發(fā)”）的名號(hào)頗為響亮。

如俊發(fā)這樣雄踞一方的地產(chǎn)大亨，初來西安時(shí)也并非一帆風(fēng)順，2013年10月其計(jì)劃在西安投建創(chuàng)業(yè)大廈項(xiàng)目。但此后，在公開報(bào)道中似乎再未看到更新動(dòng)作。

即便如此，俊發(fā)仍對(duì)西安“癡情”不改。就在前不久，西安土地招拍掛市場上成交了3宗優(yōu)質(zhì)地塊，全部被俊發(fā)聯(lián)合陜西建工房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（簡稱陜建地產(chǎn)）以底價(jià)收入囊中。

粉巷財(cái)經(jīng)10月18日實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，成交地塊已經(jīng)開始了施工。

云南“城改王”西安碰壁

俊發(fā)，這家在云南當(dāng)?shù)仡H負(fù)盛名，素有“云南王”之稱的地產(chǎn)公司，卻在初到西安時(shí)也并非一帆風(fēng)順。

2011年，俊發(fā)走出云南老家，開始了自己的全國擴(kuò)張戰(zhàn)略，先后拿下成都、海南、貴陽等多地的建設(shè)項(xiàng)目。

之后，俊發(fā)又迅速把目光從西南轉(zhuǎn)到西北，于2013年10月，計(jì)劃在西安投建創(chuàng)業(yè)大廈項(xiàng)目。但此后，在公開報(bào)道中似乎再未看到更新動(dòng)作。

隨著外埠房企強(qiáng)勢進(jìn)軍昆明，大本營生存空間被進(jìn)一步擠壓，俊發(fā)在“深耕云南、布局全國四大區(qū)域”戰(zhàn)略布局下，再次進(jìn)入西安市場。

2018年，俊發(fā)與陜西乾和實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱陜西乾和）簽訂合作協(xié)議，入手西安杜城村城市更新項(xiàng)目。2019年，俊發(fā)入股陜西乾和，持股60%，成為其最大股東。

圖片來源：啟信寶

公開信息顯示，杜城村項(xiàng)目占地1792畝，總建筑面積510萬㎡，商業(yè)面積48萬㎡，總投資247億，是當(dāng)時(shí)雁塔區(qū)占地面積最廣、投資最大的項(xiàng)目。

一入場就是如此闊綽的手筆，俊發(fā)入駐西安市場的決心可見一斑，而且要知道，城市更新項(xiàng)目難度遠(yuǎn)非凈地開發(fā)能比。

城市更新，涉及主體多、協(xié)調(diào)難度大、開發(fā)周期長、不確定因素多，所以它的難度大，風(fēng)險(xiǎn)也大，對(duì)整個(gè)投資主體、實(shí)施主體的要求也比較高，甚至還牽扯到社會(huì)治理，和凈地開發(fā)并非一個(gè)量級(jí)。

但對(duì)以“城市更新綜合服務(wù)商”為定位的俊發(fā)而言，城市更新可謂老本行，由其親自操刀杜城村項(xiàng)目，期待顯然更多些。

2019年末，杜城村項(xiàng)目房屋征收工作正式啟動(dòng)，2020年末，項(xiàng)目安置樓建設(shè)啟動(dòng)。

圖片來源：杜城村城市更新項(xiàng)目工地大門緊閉 每經(jīng)記者 張靜 攝

轉(zhuǎn)折發(fā)生在2021年，在“三道紅線”和“供地兩集中”的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期。在此情形下，俊發(fā)也很難說淡定從容，近年來，俊發(fā)頻繁進(jìn)行資產(chǎn)處置“斷臂求生”來回籠資金的動(dòng)作似乎也印證了這一點(diǎn)。

近日，粉巷財(cái)經(jīng)來到杜城村項(xiàng)目現(xiàn)場，入目是俊發(fā)工地緊閉的大門，并未看到施工工人。工地處門衛(wèi)則告知粉巷財(cái)經(jīng)，“項(xiàng)目目前已經(jīng)換了本土開發(fā)商。”

就此情況，粉巷財(cái)經(jīng)向俊發(fā)電話求證未果。隨后，粉巷財(cái)經(jīng)聯(lián)系陜西乾和，工作人員表示，“俊發(fā)因?yàn)閮?nèi)部資金的問題，是有這個(gè)事，但它不弄了這個(gè)具體情況不是很清楚。”

豪擲40億拿下三宗地

10月13日，西安土地招拍掛市場成交YT2-25-132、YT2-25-133、YT2-25-134等3宗住宅用地，共264.212畝，成交總價(jià)款近40億。

這3宗地塊分別由陜西實(shí)泰置業(yè)有限公司、陜西泰筑置業(yè)有限公司成功收入囊中。

股權(quán)穿透圖顯示，上述兩家公司背后的股東中，俊發(fā)入股的陜西乾和及陜建地產(chǎn)赫然在列。

圖片來源：啟信寶

也就是說，原以為就此隱退西安市場的俊發(fā)，卻又一次出現(xiàn)在西安的土拍市場上，并一次性拿下3宗地塊。

據(jù)悉，這3宗地塊均位于西安雁塔區(qū)西部大道以南、雅居樂鉑瑯峯以北、規(guī)劃路以東、茅坡路以西，與俊發(fā)之前的杜城村項(xiàng)目并不相連，但仍系杜城村城市更新項(xiàng)目用地。

細(xì)看之下，3宗地塊成色也很是不錯(cuò)，其中，YT2-25-133、YT2-25-134兩地塊均配套一所幼兒園，此外，3宗地塊的西南角和東南角分別為規(guī)劃中的雁塔區(qū)第四中學(xué)、雁塔區(qū)第七小學(xué)，周邊還有高新一中、高新實(shí)驗(yàn)小學(xué)、雁塔第二中學(xué)等學(xué)校，教育資源優(yōu)渥。

教育資源之外，地塊的一大價(jià)值點(diǎn)還在于未來的商業(yè)預(yù)期，這里距離西安未來的兩處新地標(biāo)——在建的宜家薈聚購物中心和規(guī)劃中的西安山姆會(huì)員2號(hào)店只有10多分鐘步程。

布局西安足有9年之久，手握優(yōu)質(zhì)地塊，俊發(fā)再一次看到了進(jìn)駐西安市場的曙光。

“老陜”援軍助力

俊發(fā)聯(lián)手陜建地產(chǎn)雖是意料之外，但似乎又在情理之中，國企聯(lián)合民企共同開發(fā)地產(chǎn)，這一模式確有其可取之處。

陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)秘書長王蔚然博士向粉巷財(cái)經(jīng)表示，“民企開發(fā)商搭配國企（或央企）施工單位這樣的組合具有很強(qiáng)的互補(bǔ)性，一方負(fù)責(zé)規(guī)劃運(yùn)營，一方負(fù)責(zé)工程建設(shè)，這種司職合理、各盡所長的模式，具有很強(qiáng)的保穩(wěn)定、抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”

近年來，多地開始鼓勵(lì)央企、國企參與到拿地、建設(shè)，尤其是各地城市更新進(jìn)程中。

一方面，國企融資能力靈活，可發(fā)揮信用背書的融資優(yōu)勢，充分利用城市更新基金、國開行等政策性銀行貸款，相比起民企，金融機(jī)構(gòu)無疑更為青睞國企，故而能有效地解決當(dāng)前清退企業(yè)的安置以及居民補(bǔ)償?shù)馁Y金之困。

圖片來源：成交地塊已經(jīng)開始施工〡每經(jīng)記者 張靜 攝

另一方面，國有企業(yè)作為一種生產(chǎn)經(jīng)營組織形式，同時(shí)具有商業(yè)類和公益類的特點(diǎn)，除追求國有資產(chǎn)保值和增值的企業(yè)屬性之外，國企也需要承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任，在城市更新項(xiàng)目中可以起到兜底作用，防止?fàn)€尾。

除此之外，站在城市規(guī)劃角度，國企的加入有利于省市區(qū)協(xié)同，充分發(fā)揮地方國企優(yōu)勢，形成城市更新一盤棋，科學(xué)有序、有效調(diào)控更新節(jié)奏，支持重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有力支撐城市更新工作順利實(shí)施。

再把視線拉回到俊發(fā)與陜建地產(chǎn)的合作上，粉巷財(cái)經(jīng)注意到，自2018年被定位為母公司陜建控股集團(tuán)有限公司（簡稱陜建控股）的第二大主業(yè)之后，陜建地產(chǎn)發(fā)展勢頭兇猛，2021年以136.7億元銷售額位列陜西本土國有房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP1。

而背靠陜建控股，具備國資背景和地方背書，陜建地產(chǎn)在行業(yè)波動(dòng)中依然能夠保證較好的營收和現(xiàn)金流水平，這對(duì)于俊發(fā)應(yīng)對(duì)流動(dòng)性困難可提供良好助力。

與此同時(shí)，在本土深耕的陜建地產(chǎn)，也可以很好地緩解俊發(fā)這樣的外埠企業(yè)“水土不服”，進(jìn)而降低開發(fā)難度，提升項(xiàng)目效率。

一個(gè)細(xì)節(jié)是，粉巷財(cái)經(jīng)10月18日再次來到成交的三宗地塊位置，發(fā)現(xiàn)這里已經(jīng)開始了施工，而同樣是9年前的這天，是俊發(fā)與西安初次相識(shí)，時(shí)光荏苒，俊發(fā)的“西安夢”依然在路上。