日均游客量超5萬(wàn)，這座著名景區(qū)旁，有商鋪竟打六折起拍，為什么？

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 孫志成    

部分旅游景點(diǎn)的商業(yè)資產(chǎn)價(jià)格正遭遇顯著下跌。

近日，位于大理鎮(zhèn)三月街街場(chǎng)以西的蒼山假日公園一期項(xiàng)目， 12套40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)用房 被法院 二度拍賣(mài) ，面積在72.37平方米到466.98平方米之間，拍賣(mài)價(jià)在44.9萬(wàn)到294.9萬(wàn)元不等， 均價(jià)約6500元/平方米 。

上述項(xiàng)目之所以引發(fā)關(guān)注，一是因?yàn)閮r(jià)格足夠便宜，二是因?yàn)轫?xiàng)目位于重要旅游景點(diǎn)。該項(xiàng)目一期于2015年3月開(kāi)盤(pán)， 開(kāi)盤(pán)均價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在的法拍價(jià)格整體相當(dāng)于開(kāi)盤(pán)時(shí)的6折，甚至是5.5折 。 該項(xiàng)目所在位置為大理三月街，是大理的著名景點(diǎn) ，同時(shí)也屬于國(guó)家級(jí)第二批非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。

部分被拍賣(mài)房源情況 來(lái)源：阿里法拍

首次拍賣(mài)時(shí)，蒼山假日公園的這12套房產(chǎn)的定價(jià)顯然就已經(jīng)“信心不足”，在市場(chǎng)估價(jià)上打了7折，結(jié)果無(wú)一套成交。

原業(yè)主欠錢(qián)，房屋被抵押拍賣(mài)

記者注意到，該項(xiàng)目第一次上架的時(shí)間為9月13日和9月14日兩天。彼時(shí)整體價(jià)格相對(duì)更高，比如蒼山假日公園一期S6-2房源一拍時(shí)價(jià)格為56.1萬(wàn)元，二拍已降到44.9萬(wàn)元；S6-3一拍時(shí)為352萬(wàn)元，二拍已降到282萬(wàn)元。目前，個(gè)別房源已經(jīng)有報(bào)名者。

公開(kāi)資料顯示，蒼山假日公園項(xiàng)目屬于大理海西片區(qū)開(kāi)發(fā)較早的文旅項(xiàng)目，2012年10月開(kāi)發(fā)建設(shè)，2015年3月完工，開(kāi)發(fā)商是大理沃德佳置業(yè)有限公司。 

來(lái)源：阿里法拍

第三方中介平臺(tái)關(guān)于蒼山假日公園的介紹顯示，項(xiàng)目占地300畝以上，主要產(chǎn)品包括花園洋房、聯(lián)排、雙拼及獨(dú)院別墅等住宅物業(yè)和部分院落式商業(yè)。 項(xiàng)目周邊有一系列著名景點(diǎn) ， 距離大理古城約200米 ，一塔寺1500米，天龍八部影視城1600米，洱海5500米。項(xiàng)目附近的商業(yè)類(lèi)型以餐飲、民宿和客棧為主。

據(jù)春城晚報(bào)，7月以來(lái)，云南旅游業(yè)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，大理成為省內(nèi)外游客暑期出行的首選。據(jù)央視新聞《新聞1+1》節(jié)目，今年8月4日，大理州文化和旅游局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)趙薇在接受采訪(fǎng)時(shí)表示：七月以來(lái)，云南旅游業(yè)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，大理成為省內(nèi)外游客暑期出行的首選地之一，成為無(wú)數(shù)人結(jié)伴前來(lái)的“詩(shī)與遠(yuǎn)方”。7月份， 初步預(yù)測(cè)大理州接待旅游者690萬(wàn)人次 ，與2019年同期（472萬(wàn)）相比增長(zhǎng)46%。

據(jù)初步測(cè)算，大理州每天游客人數(shù)近20萬(wàn)人次， 大理古城、洱海生態(tài)廊道日均游客接待量超5萬(wàn)人次 ，雙廊藝術(shù)小鎮(zhèn)、理想邦文化旅游度假小鎮(zhèn)等日均游客接待量也超1萬(wàn)人次……

該項(xiàng)目所處位置為大理海西片區(qū)，據(jù)2019年大理官網(wǎng)發(fā)布的《中共大理州委關(guān)于巡視整改進(jìn)展情況的通報(bào)》，為了從嚴(yán)控制洱海流域各類(lèi)城鄉(xiāng)建設(shè)活動(dòng)，全面停止海東、海西、海北片區(qū)的開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目審批和建設(shè)，制定分區(qū)分類(lèi)處置意見(jiàn)。強(qiáng)化對(duì)洱海流域項(xiàng)目規(guī)劃審查，對(duì)不符合環(huán)境保護(hù)、洱海保護(hù)要求的項(xiàng)目，州、縣市規(guī)委會(huì)一律不予審查，一級(jí)保護(hù)區(qū)內(nèi)不新批新建任何房地產(chǎn)項(xiàng)目。

據(jù)滇西房產(chǎn)網(wǎng)透露，因環(huán)境整治，海西片區(qū)的投資熱潮被按下“暫停鍵”，蒼山假日公園、大理古國(guó)王宮項(xiàng)目、大理南國(guó)城等文旅項(xiàng)目均受到影響，除希爾頓酒店順利開(kāi)業(yè)之外，海西片區(qū)多家酒店未成功落地。

9月26日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份撥通了該項(xiàng)目的拍賣(mài)咨詢(xún)電話(huà)，接聽(tīng)電話(huà)的工作人員向記者表示，“ 原產(chǎn)權(quán)業(yè)主因?yàn)榍峰X(qián)，房子被抵押了，現(xiàn)在被拍賣(mài) 。這邊是大理的重要景點(diǎn)，此次拍賣(mài)的房子全都是商業(yè)性質(zhì)用房，購(gòu)買(mǎi)后可正常辦理房產(chǎn)證，可以用來(lái)做生意，上架的房源中有幾家店鋪已經(jīng)租出去了，購(gòu)買(mǎi)的話(huà)到時(shí)候可以正常收取租金。”

投資需慎之又慎

據(jù)克而瑞文旅數(shù)據(jù)，截至2021年末，全國(guó)重點(diǎn)文旅項(xiàng)目數(shù)量排名在前五的省份分別為四川（263個(gè)）、海南（139個(gè)）、重慶（129個(gè)）、云南（75個(gè)）和江蘇（70個(gè)）。文旅不動(dòng)產(chǎn)客戶(hù)資源偏好排名前五的類(lèi)型分別為主題公園、湖景、溫泉、海景和古鎮(zhèn)。

對(duì)于部分文旅項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)格下滑以及行業(yè)發(fā)展，9月26日下午，克而瑞城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌通過(guò)微信告訴記者，部分文旅資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下跌，有兩個(gè)較為重要的因素，一是線(xiàn)上購(gòu)物發(fā)展對(duì)商業(yè)實(shí)體店鋪的沖擊；二是防疫需求，很多城市對(duì)于出省旅游做了相關(guān)限制，也導(dǎo)致了當(dāng)?shù)芈糜稳藬?shù)減少。

“對(duì)于文旅性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)，投資需慎之又慎，其未來(lái)走勢(shì)與當(dāng)?shù)芈糜稳藬?shù)的流量密切相關(guān)。”

云南省房聯(lián)會(huì)會(huì)長(zhǎng)趙天星在微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)則表示，常見(jiàn)的文旅地產(chǎn)商業(yè)模式包含旅居養(yǎng)老、古鎮(zhèn)改造、游樂(lè)地產(chǎn)等，但這些模式通常都較為依賴(lài)旅游人數(shù)。近兩年受疫情影響，部分旅游城市及景區(qū)、景點(diǎn)游客人數(shù)明顯下滑， 而以前這些以旅游為主導(dǎo)的城市的房子主要是賣(mài)給外地人，疫情后外地人進(jìn)不來(lái) ，本地人居住又不方便，才導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格下跌。

而文旅創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)研究院院長(zhǎng)張德欣9月26日下午也通過(guò)微信向記者表示，這種低價(jià)法拍，通常主要目的還是為了迅速處理資產(chǎn)，從而達(dá)到回籠資金的目的。張德欣提到，“商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目不同于一般居住項(xiàng)目，對(duì)區(qū)位、配套、環(huán)境等因素的綜合考量更高，就算同一個(gè)景區(qū)，不同位置的客流量也會(huì)有顯著差異，如果消費(fèi)者選擇景區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目做投資，首先要看區(qū)位，其次要看交通便利程度。”

記者|陳榮浩 編輯|陳夢(mèng)妤 孫志成 杜波

校對(duì)|盧祥勇

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