蘇州樓市“變調(diào)”24小時：前一日銷售員奔走狂歡，第二天買房人面臨毀約

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 段煉 陳夢妤    

“買房得趁早，否則明天就沒資格了！”

不到24小時，首個強二線城市的全域放寬限購政策便宣告暫停。

9月16日上午10時許，位于蘇州市姑蘇區(qū)錦帆路的蘇州市房地產(chǎn)市場和交易管理中心，王力前正在窗口辦理出售公寓房的手續(xù)。

“交易窗口已經(jīng)恢復(fù)執(zhí)行原購房政策，即非蘇州戶籍居民家庭購房條件為3年內(nèi)在蘇州連續(xù)繳納6個月社保，包含新房和二手房。”

但蘇州市房地產(chǎn)市場和交易管理中心負責網(wǎng)簽交易的工作人員這一句話，令王力前的換房計劃突然中止。

蘇州市房地產(chǎn)市場和交易管理中心 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

買房人突然面臨毀約

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，9月14日，蘇州對非本地戶籍居民購房政策做出調(diào)整，外地人在蘇州六區(qū)（吳中區(qū)、吳江區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)）購買首套房無需開具社保證明或個人所得稅證明，但只限購1套。同時，相城區(qū)也取消了自2018年開始實施的需要600積分才能購房的規(guī)定。

“蘇州解除外地人買房限購了！”9月15日，《每日經(jīng)濟新聞》走訪蘇州市相城區(qū)多個熱銷樓盤發(fā)現(xiàn)，銷售人員忙著將這一消息奔走相告，不少無錫和上海的購房者也開始來電咨詢。

此前據(jù)克而瑞蘇州機構(gòu)統(tǒng)計，在9月14日更新限購政策后，蘇州市外地戶口居民無需社保、個稅和積分證明，可在吳中區(qū)、吳江區(qū)、高新區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū)和工業(yè)園區(qū)購買1套房，本地戶口的居民家庭最多能購買3套房。

市內(nèi)六區(qū)是蘇州限購政策優(yōu)化的最后一個區(qū)域，此番調(diào)整讓當?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人員振奮不已。

9月15日下午，在蘇州高鐵新城板塊鉑悅春和萬象營銷中心，一位身著西裝的工作人員步履匆匆，向手機里發(fā)著語音信息：“外地人在蘇州買房不用看社保了。”剛經(jīng)歷中秋促銷季，大廳里還保留著不少醒目的廣告牌。

銷售人員成芳介紹，這兩天前來看房和詢問的外地人明顯增多。

就在前天，“外地人可直接買房”的消息讓在姑蘇區(qū)工作生活了12年的王力前，差點提前實現(xiàn)了自己換房計劃。一沒戶口，二沒社保，他成了蘇州市區(qū)限購商品房的群體之一，一家人住在酒店式公寓里。孩子漸漸長大要入學，所以王力前一家置換房的想法也越來越強烈。

中秋假期剛結(jié)束，王力前就通過房產(chǎn)中介的介紹，在相城區(qū)看中一套二手房，很快便與房東簽訂了買賣合同。

但9月16日上午，蘇州市房地產(chǎn)市場和交易管理中心工作人員向記者表示，外地戶籍購房仍需提供6個月及以上社保證明。

“今天早上收到的通知，重新按原規(guī)定執(zhí)行。”高新區(qū)房地產(chǎn)市場和交易管理中心一位人士稱。

對于交易窗口的說法，《每日經(jīng)濟新聞》記者趕往蘇州市住建局房地產(chǎn)市場監(jiān)管處和房地產(chǎn)監(jiān)控處等部門，相關(guān)負責人表示，涉及購房條件問題，一切以各區(qū)房產(chǎn)交易中心為準，沒有官方文件和資料可以提供。

“今天早上接到通知開始執(zhí)行的，外地戶籍居民在9月14日和15日辦理網(wǎng)簽的，建議再去交易窗口咨詢，具體處理方式都還在內(nèi)部商榷。”高新區(qū)房地產(chǎn)市場和交易管理中心一位人士在電話中表示。

高新區(qū)住建局一位人士則表示，“后期是否會調(diào)整回來，我們也在等通知，建議再關(guān)注一段時間。”

王力前“絕望”了，因為他已經(jīng)在線下跟二手房房東簽了合同，來了窗口辦手續(xù)才突然被知道已經(jīng)恢復(fù)原政策，所以他又不滿足網(wǎng)簽條件了。而另一頭，與二手房房東的合同里還有違約條件，他擔心要賠償違約金。

熱銷盤降價打折

“金九”開局疊加中秋假期，蘇州房地產(chǎn)市場迎來一系列優(yōu)惠促銷活動，樓盤營銷中心各出奇招。

據(jù)克而瑞蘇州機構(gòu)統(tǒng)計，8月份，蘇州市區(qū)商品住宅的供應(yīng)面積為38.81萬平方米，環(huán)比增加37.93%，同比減少48.89%；成交面積約53.70萬平方米，環(huán)比微降1.55%，同比減少22.82%。

在樓盤銷售金額TOP10榜單中，相城區(qū)占5席，新區(qū)占3席，姑蘇區(qū)占1席，園區(qū)占1席。從上榜樓盤所屬板塊來看，頭部價值板塊和主城核心板塊去化效果比較好。

其中，銷售表現(xiàn)最佳的鉑悅春和萬象實現(xiàn)銷售金額4.99億元，銷售面積1.67萬平方米共147套。

2021年4月，中國金茂在與20家房企的激烈競爭中拿下相城區(qū)蘇地2021-WG-15號“巨無霸”地塊，競拍企業(yè)（含馬甲公司）達到93家。最終成交總價48.21億元，成交樓面價16369.6元/平方米，溢價率13.92%。

該項目2021年12月首開入市，曾一次性售罄264套房源，銷售額達到近10億元，前兩次備案均價為30200元/平方米。據(jù)該項目公布的海報，中秋假日期間實現(xiàn)銷售金額逾1億元。

成芳在溝通中坦言，鉑悅春和萬象項目在售新房有1%的折扣優(yōu)惠，所以開發(fā)商還是對限購政策放寬抱有期待，以此打開更大銷路。

在克而瑞蘇州機構(gòu)的新房成交榜單中，平江新城的璀璨平江如苑、云起平江、仁恒耦前、星河平江新著等項目包攬8月份姑蘇區(qū)商品住宅成交榜前三。

8月蘇州市區(qū)商品住宅銷售榜 來源：克而瑞

璀璨平江如苑一位銷售人員也透露，目前在售房源也有折扣優(yōu)惠，普遍可以在備案價的98%成交，特惠房源折扣還要大一些，“去年這個時候來看房，是不可能有折扣的。”

其還提到，從自己長期在營銷一線來看，蘇州市區(qū)這兩年的購房需求以改善置換偏多，房貸利率下調(diào)和首付比例降低是增加看房量的主要原因。

璀璨平江如苑售樓處 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

“試探性放開”

克而瑞蘇州機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，蘇州自住需求的剛需或改善購房者，買房門檻大幅下降，首付和月供在減少。四大行已全面調(diào)整至首套首貸4.1%，二套貸款未還清調(diào)整至4.9%，其它幾家銀行也已同時調(diào)整。

當下4.1%的利率已降至歷史低點，相較2019年的6.1%高點，30年期等額本息的貸款相差約88萬元，幾乎是當下蘇州部分區(qū)域的首套房首付款。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在采訪中了解到，今年8月份，蘇州和南京同一日執(zhí)行新規(guī)，下調(diào)了二套房首付比例。購房者在貸款結(jié)清后再購新房，首付比例從此前的5成降低至3成；貸款未結(jié)清的，首付比例也從此前的8成降低至6成。

蘇州大學商學院經(jīng)濟學教授沈健在電話中向記者介紹，受房地產(chǎn)市場整體影響，今年蘇州的新房價格其實穩(wěn)中有降，不再有前幾年迅猛漲價的勢頭。其將蘇州近期房地產(chǎn)的政策調(diào)整，形容為“試探性放開”。

“地方樓市調(diào)控還應(yīng)該在房住不炒的基調(diào)下，堅持‘因城施策’，支持剛性和改善性住房需求。”沈健表示。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進9月16日下午則通過微信向記者表示，蘇州限購措施重新調(diào)整，雖然出乎市場意料，但也說明政策確實考慮的內(nèi)容比較多。各地在房地產(chǎn)政策放松過程中依然要注意，房住不炒是需要堅守的紅線，各類政策調(diào)整要牢牢把握這個基調(diào)。

中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，蘇州市內(nèi)六區(qū)商品住宅市場供應(yīng)套數(shù)分別為3749套、852套、3052套、2231套、4697套、5232套、2835套、2861套，成交套數(shù)分別為4568套、2545套、4396套、3197套、4642套、6754套、4387套、4296套。在6月份達到峰值后，供應(yīng)量和成交量目前處于下探狀態(tài)。

（應(yīng)受訪者要求，文中王力前、成芳系化名）

記者|劉頌輝 

編輯|段煉 陳夢妤 杜恒峰

校對|王月龍

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