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2022上市房企半年考:超6成企業(yè)歸母凈利下滑,部分區(qū)域型房企業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2022-09-16 21:15:39

◎Wind統(tǒng)計(jì)顯示,有107家上市房企營(yíng)業(yè)總收入同比負(fù)增長(zhǎng),136家企業(yè)的歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑。

◎在上半年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行之下,一些區(qū)域型房企雖然規(guī)模不大,卻表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性,業(yè)績(jī)逆勢(shì)上漲。

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

A股和H股222家涉房企業(yè),有近四成公司“擠”在了8月份最后兩天才交出2022年上半年的業(yè)績(jī)答卷。這是根據(jù)Wind金融終端統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)行業(yè)類(lèi)數(shù)據(jù),另外還有少數(shù)公司的業(yè)績(jī)報(bào)告“爽約”。

房企業(yè)績(jī)報(bào)告姍姍來(lái)遲的背后,與上半年商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷不無(wú)關(guān)系。Wind統(tǒng)計(jì)顯示,有107家上市房企營(yíng)業(yè)總收入同比負(fù)增長(zhǎng),136家企業(yè)的歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑。

不過(guò),當(dāng)增速放緩成為房企的普遍現(xiàn)象,業(yè)績(jī)上漲成了行業(yè)的少數(shù)派,依然有人在堅(jiān)持,并且繼續(xù)看好房地產(chǎn)。在今年的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,包括碧桂園總裁莫斌、旭輝控股董事局主席林中、越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)和綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|在內(nèi)的房企掌舵人紛紛發(fā)聲,表達(dá)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)的期待。

就連4年前最早喊出“活下去”的萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮,9月7日也向包括《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在內(nèi)的媒體記者表示,近期在全國(guó)調(diào)研了100多個(gè)項(xiàng)目,看到了基層發(fā)出的點(diǎn)點(diǎn)“微光”。所以,壓力再大也要堅(jiān)持走下去。

超六成房企業(yè)績(jī)滑坡

或許讓俞錦不曾預(yù)料到的是,近兩年在上海大舉拿下的項(xiàng)目,還沒(méi)有起到抵御行業(yè)周期的效果,大名城在上半年的銷(xiāo)售金額和凈利潤(rùn)就出現(xiàn)雙雙下滑。作為公司董事局副主席兼總經(jīng)理,他只能在業(yè)績(jī)會(huì)上連連解釋。

與去年同期相比,今年上半年不少房企的業(yè)績(jī)下滑嚴(yán)重,有的甚至由盈轉(zhuǎn)虧。Wind統(tǒng)計(jì)顯示,約61%的房企歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑,品牌企業(yè)也未能幸免,下滑的比例超過(guò)100%的包括上坤地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、陽(yáng)光城、首開(kāi)股份、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、金科股份、三湘印象、中華企業(yè)、世茂股份和上實(shí)發(fā)展等。

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind、華泰研究

從營(yíng)收來(lái)看,上半年約52%的房企同比出現(xiàn)增長(zhǎng),包括美好置業(yè)、蘇州高新、中交地產(chǎn)、金融街、宋都股份、迪馬股份、招商蛇口、保利發(fā)展和華發(fā)股份等。增速最高的美好置業(yè),實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約26.15億元,同比增加250.97%;歸母凈利潤(rùn)則虧損了約3.2億元。

華泰證券研報(bào)顯示,上半年房企銷(xiāo)售增速首次轉(zhuǎn)負(fù),新推貨值占比下降,加大了去化難度??傮w銷(xiāo)售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比下降34%,其中,龍頭、中型和小型房企分別同比下降31%、40%、33%。報(bào)告期內(nèi),房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度持續(xù)低迷,除6月受疫情回補(bǔ)和房企沖量能夠提供部分支撐外,整體市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩弱態(tài)勢(shì),成交保持低位,各梯隊(duì)房企銷(xiāo)售和回款均受到較大壓力。

“2022年是地產(chǎn)行業(yè)充滿挑戰(zhàn)的一年,銷(xiāo)售市場(chǎng)的預(yù)期、轉(zhuǎn)弱需求疲軟、價(jià)格下滑,讓行業(yè)的每一位參與者都備感壓力。市場(chǎng)快速下行,行業(yè)進(jìn)入寒冬,適者生存的環(huán)境對(duì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力提出了更高要求,各參與方都在努力恢復(fù)地產(chǎn)行業(yè)脆弱的信心,也需要每一個(gè)參與的主體更加努力。”碧桂園總裁莫斌在8月30日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上如是說(shuō)道。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù),上半年,TOP10房企銷(xiāo)售額跨過(guò)千億元規(guī)模的僅有8家,多數(shù)企業(yè)的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率不足全年40%。具體來(lái)看,碧桂園以銷(xiāo)售額(全口徑銷(xiāo)售額,下同)2469.9億元排名行業(yè)第一,保利發(fā)展以2102億元排名第二,萬(wàn)科以額2096億元排在第三位。排名四到八位的分別是中海地產(chǎn)1375億元、華潤(rùn)置地1210億元、招商蛇口1188億元、融創(chuàng)中國(guó)銷(xiāo)售額1127億元、金地集團(tuán)銷(xiāo)售額1006億元。

8月30日,在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的第十二屆價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)前瞻活動(dòng)“圖存求新”房地產(chǎn)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)沙龍上,合生創(chuàng)展集團(tuán)華北大區(qū)營(yíng)銷(xiāo)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心總經(jīng)理孟祥熙表示,按照當(dāng)下的實(shí)際情況,快銷(xiāo)盤(pán)的銷(xiāo)售周期一般不超過(guò)2年,房企更需要快速收回現(xiàn)金流,更注重銷(xiāo)售后的資金回籠。

降負(fù)債與抓回款

今年的房企中期業(yè)績(jī)會(huì)上,降低負(fù)債和現(xiàn)金回款是無(wú)法繞開(kāi)的主題。

從凈負(fù)債率的指標(biāo)來(lái)看,A股100家房企中,招商蛇口、新城控股、榮安地產(chǎn)、大名城、中華企業(yè)已降至50%以下,分別為48.96%、48.37%、34.89%、32.44%、38.55%。港股上市房企中,凈負(fù)債率降至50%以下的房企包括碧桂園、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、中梁控股、綠地香港、大悅城地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、華僑城、九龍倉(cāng)、美的置業(yè)和上置集團(tuán)等。

“我們希望中期凈負(fù)債率能夠趨向50%,?期希望降到30%左右。”在8月30日的旭輝控股業(yè)績(jī)會(huì)上,旭輝控股CFO楊欣表示,上半年通過(guò)多方努力,公司的境內(nèi)負(fù)債占?有所提升,“隨著未來(lái)公司管理層的規(guī)劃,境內(nèi)外負(fù)債可能會(huì)進(jìn)?步趨于平衡,從?有效地對(duì)沖匯率波動(dòng)的影響。”

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind、華泰研究

半年報(bào)顯示,旭輝控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收297.2億元,歸母凈利潤(rùn)7.3億元,合同銷(xiāo)售金額達(dá)631.4億元。截至6月底,公司的凈負(fù)債率78.5%,較上年末增加15.7個(gè)百分點(diǎn)。

在現(xiàn)金流和債務(wù)方面,截至6月末,綠城中國(guó)的凈負(fù)債率為71.5%,剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率71.8%,現(xiàn)金短債比為2.3倍,賬面銀行存款及現(xiàn)金632.21億元。

上半年,綠城中國(guó)的銷(xiāo)售回款情況良好,2022年新拓項(xiàng)目當(dāng)年的轉(zhuǎn)化率達(dá)到60%,綜合回款率較2021年底提高4個(gè)百分點(diǎn)至110%,處于行業(yè)高水平。“董事會(huì)下達(dá)的銷(xiāo)售任務(wù)是:保底版3100億元,挑戰(zhàn)版3300億元,”綠城中國(guó)執(zhí)行董事及副總裁李駿在8月26日的業(yè)績(jī)會(huì)上表示,“絕對(duì)有信心完成3100億元的保底目標(biāo),如果下半年市場(chǎng)能進(jìn)一步回暖,回暖情況比較好,有望完成3300億元目標(biāo)”。

現(xiàn)金回款被房地產(chǎn)企業(yè)視為開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵一環(huán),就像是電子競(jìng)技角色里的“回血”,沒(méi)有回款的銷(xiāo)售,相當(dāng)于無(wú)效銷(xiāo)售。

瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞表示,“2022年的市場(chǎng)環(huán)境極具挑戰(zhàn)性,在把握市場(chǎng)機(jī)遇的同時(shí),我們一直致力于保持嚴(yán)格的企業(yè)管治標(biāo)準(zhǔn),實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。”

報(bào)告期內(nèi),瑞安房地產(chǎn)錄得溢利7.79億元,其中股東應(yīng)占溢利總額4.5億元,凈負(fù)債率為48%。截至報(bào)告期末,公司擁有現(xiàn)金及銀行存款共129.75億元。

不再唯規(guī)模論英雄

不過(guò)值得注意的是,在上半年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行之下,一些區(qū)域型房企雖然規(guī)模不大,卻表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。

以創(chuàng)立于杭州的眾安集團(tuán)為例,Wind統(tǒng)計(jì)顯示,上半年眾安集團(tuán)的歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率達(dá)到1007.47%,在港股122家涉房企業(yè)中排名第二;營(yíng)業(yè)總收入的同比增長(zhǎng)率146.79%,銷(xiāo)售毛利率33.99%,高于行業(yè)內(nèi)很多品牌房企。

據(jù)半年報(bào)披露,眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入50.78億元,毛利17.26億元;確認(rèn)銷(xiāo)售金額47.44億元,同比上漲188%。從各區(qū)域的銷(xiāo)售額來(lái)看,杭州是銷(xiāo)售額增速的主要貢獻(xiàn)區(qū)域,銷(xiāo)售額占比達(dá)26.51%,其余區(qū)域包括浙江義烏、紹興、溫州以及安徽淮北等。

值得一提的是,在杭州市今年首批集中供地中,眾安集團(tuán)共拿下5宗土地,僅次于另兩家杭州房企濱江集團(tuán)和綠城中國(guó)。上半年眾安集團(tuán)共斬獲7宗土地,新增土儲(chǔ)總建面52.39萬(wàn)平方米,新增貨值105億元,其中有6宗地位于杭州。

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind、華泰研究

中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2021年眾安集團(tuán)總銷(xiāo)售金額為273億元,排在全國(guó)房企第113位。不過(guò),中指研究院在今年8月31日的研報(bào)中提到,在不以規(guī)模論英雄的當(dāng)下,“精而美”的眾安集團(tuán)無(wú)疑是中型房企中的杰出代表。

再以上海本地國(guó)企上實(shí)城市開(kāi)發(fā)為例,上半年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收68.09億港元,同比增長(zhǎng)48.74%;歸母凈利潤(rùn)1.26億港元,同比增長(zhǎng)134.04%。其中,在北京西釣魚(yú)臺(tái)和上海上投新虹兩個(gè)項(xiàng)目中的營(yíng)收占比約73%。

上實(shí)城市開(kāi)發(fā)方面介紹,上半年公司投資力度較大,總共新增6宗地塊,均位于上海臨港新片區(qū),建筑面積28.1萬(wàn)平方米,總投資金額38.9億元。按全口徑銷(xiāo)售金額計(jì)算,投銷(xiāo)比達(dá)85.3%。截至今年上半年,公司擁有的項(xiàng)目分布于11個(gè)內(nèi)地一二線城市,土儲(chǔ)相對(duì)充足,足夠未來(lái)3~5年發(fā)展。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦9月14日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,相對(duì)于以往追求規(guī)模擴(kuò)張的房企而言,區(qū)域型房企在本輪市場(chǎng)調(diào)整期,憑借自身優(yōu)勢(shì)和對(duì)區(qū)域的熟悉程度,受影響的程度更小一些。

“并不是這些穩(wěn)健的中小房企業(yè)績(jī)過(guò)快增長(zhǎng),只是在大型企業(yè)停下腳步的背景下,其存在感被凸顯出來(lái)而已,”盧文曦認(rèn)為,對(duì)同等級(jí)規(guī)模的房企來(lái)說(shuō),下一步的重點(diǎn)應(yīng)該是繼續(xù)深耕重點(diǎn)城市,同時(shí)要防范資金杠桿風(fēng)險(xiǎn),將產(chǎn)品和業(yè)務(wù)線做精做強(qiáng),未來(lái)才能在資金實(shí)力雄厚的國(guó)央企和品牌房企的競(jìng)爭(zhēng)中贏得一席之地。

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