2022上市房企半年考：超6成企業(yè)歸母凈利下滑，部分區(qū)域型房企業(yè)績逆勢增長

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

A股和H股222家涉房企業(yè)，有近四成公司“擠”在了8月份最后兩天才交出2022年上半年的業(yè)績答卷。這是根據(jù)Wind金融終端統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)行業(yè)類數(shù)據(jù)，另外還有少數(shù)公司的業(yè)績報(bào)告“爽約”。

房企業(yè)績報(bào)告姍姍來遲的背后，與上半年商品房銷售市場低迷不無關(guān)系。Wind統(tǒng)計(jì)顯示，有107家上市房企營業(yè)總收入同比負(fù)增長，136家企業(yè)的歸母凈利潤出現(xiàn)同比下滑。

不過，當(dāng)增速放緩成為房企的普遍現(xiàn)象，業(yè)績上漲成了行業(yè)的少數(shù)派，依然有人在堅(jiān)持，并且繼續(xù)看好房地產(chǎn)。在今年的中期業(yè)績發(fā)布會上，包括碧桂園總裁莫斌、旭輝控股董事局主席林中、越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)和綠城中國董事會主席張亞東在內(nèi)的房企掌舵人紛紛發(fā)聲，表達(dá)了對房地產(chǎn)市場和企業(yè)的期待。

就連4年前最早喊出“活下去”的萬科董事會主席郁亮，9月7日也向包括《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在內(nèi)的媒體記者表示，近期在全國調(diào)研了100多個(gè)項(xiàng)目，看到了基層發(fā)出的點(diǎn)點(diǎn)“微光”。所以，壓力再大也要堅(jiān)持走下去。

超六成房企業(yè)績滑坡

或許讓俞錦不曾預(yù)料到的是，近兩年在上海大舉拿下的項(xiàng)目，還沒有起到抵御行業(yè)周期的效果，大名城在上半年的銷售金額和凈利潤就出現(xiàn)雙雙下滑。作為公司董事局副主席兼總經(jīng)理，他只能在業(yè)績會上連連解釋。

與去年同期相比，今年上半年不少房企的業(yè)績下滑嚴(yán)重，有的甚至由盈轉(zhuǎn)虧。Wind統(tǒng)計(jì)顯示，約61%的房企歸母凈利潤出現(xiàn)下滑，品牌企業(yè)也未能幸免，下滑的比例超過100%的包括上坤地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、陽光城、首開股份、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、金科股份、三湘印象、中華企業(yè)、世茂股份和上實(shí)發(fā)展等。

數(shù)據(jù)來源：Wind、華泰研究

從營收來看，上半年約52%的房企同比出現(xiàn)增長，包括美好置業(yè)、蘇州高新、中交地產(chǎn)、金融街、宋都股份、迪馬股份、招商蛇口、保利發(fā)展和華發(fā)股份等。增速最高的美好置業(yè)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約26.15億元，同比增加250.97%；歸母凈利潤則虧損了約3.2億元。

華泰證券研報(bào)顯示，上半年房企銷售增速首次轉(zhuǎn)負(fù)，新推貨值占比下降，加大了去化難度。總體銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比下降34%，其中，龍頭、中型和小型房企分別同比下降31%、40%、33%。報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)市場景氣度持續(xù)低迷，除6月受疫情回補(bǔ)和房企沖量能夠提供部分支撐外，整體市場呈現(xiàn)供需兩弱態(tài)勢，成交保持低位，各梯隊(duì)房企銷售和回款均受到較大壓力。

“2022年是地產(chǎn)行業(yè)充滿挑戰(zhàn)的一年，銷售市場的預(yù)期、轉(zhuǎn)弱需求疲軟、價(jià)格下滑，讓行業(yè)的每一位參與者都備感壓力。市場快速下行，行業(yè)進(jìn)入寒冬，適者生存的環(huán)境對企業(yè)的競爭力提出了更高要求，各參與方都在努力恢復(fù)地產(chǎn)行業(yè)脆弱的信心，也需要每一個(gè)參與的主體更加努力。”碧桂園總裁莫斌在8月30日的業(yè)績發(fā)布會上如是說道。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，上半年，TOP10房企銷售額跨過千億元規(guī)模的僅有8家，多數(shù)企業(yè)的銷售目標(biāo)完成率不足全年40%。具體來看，碧桂園以銷售額（全口徑銷售額，下同）2469.9億元排名行業(yè)第一，保利發(fā)展以2102億元排名第二，萬科以額2096億元排在第三位。排名四到八位的分別是中海地產(chǎn)1375億元、華潤置地1210億元、招商蛇口1188億元、融創(chuàng)中國銷售額1127億元、金地集團(tuán)銷售額1006億元。

8月30日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的第十二屆價(jià)值地產(chǎn)年會前瞻活動(dòng)“圖存求新”房地產(chǎn)新營銷沙龍上，合生創(chuàng)展集團(tuán)華北大區(qū)營銷與資產(chǎn)經(jīng)營中心總經(jīng)理孟祥熙表示，按照當(dāng)下的實(shí)際情況，快銷盤的銷售周期一般不超過2年，房企更需要快速收回現(xiàn)金流，更注重銷售后的資金回籠。

降負(fù)債與抓回款

今年的房企中期業(yè)績會上，降低負(fù)債和現(xiàn)金回款是無法繞開的主題。

從凈負(fù)債率的指標(biāo)來看，A股100家房企中，招商蛇口、新城控股、榮安地產(chǎn)、大名城、中華企業(yè)已降至50%以下，分別為48.96%、48.37%、34.89%、32.44%、38.55%。港股上市房企中，凈負(fù)債率降至50%以下的房企包括碧桂園、萬科、華潤置地、中梁控股、綠地香港、大悅城地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、華僑城、九龍倉、美的置業(yè)和上置集團(tuán)等。

“我們希望中期凈負(fù)債率能夠趨向50%，?期希望降到30%左右。”在8月30日的旭輝控股業(yè)績會上，旭輝控股CFO楊欣表示，上半年通過多方努力，公司的境內(nèi)負(fù)債占?有所提升，“隨著未來公司管理層的規(guī)劃，境內(nèi)外負(fù)債可能會進(jìn)?步趨于平衡，從?有效地對沖匯率波動(dòng)的影響。”

數(shù)據(jù)來源：Wind、華泰研究

半年報(bào)顯示，旭輝控股實(shí)現(xiàn)營收297.2億元，歸母凈利潤7.3億元，合同銷售金額達(dá)631.4億元。截至6月底，公司的凈負(fù)債率78.5%，較上年末增加15.7個(gè)百分點(diǎn)。

在現(xiàn)金流和債務(wù)方面，截至6月末，綠城中國的凈負(fù)債率為71.5%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率71.8%，現(xiàn)金短債比為2.3倍，賬面銀行存款及現(xiàn)金632.21億元。

上半年，綠城中國的銷售回款情況良好，2022年新拓項(xiàng)目當(dāng)年的轉(zhuǎn)化率達(dá)到60%，綜合回款率較2021年底提高4個(gè)百分點(diǎn)至110%，處于行業(yè)高水平。“董事會下達(dá)的銷售任務(wù)是：保底版3100億元，挑戰(zhàn)版3300億元，”綠城中國執(zhí)行董事及副總裁李駿在8月26日的業(yè)績會上表示，“絕對有信心完成3100億元的保底目標(biāo)，如果下半年市場能進(jìn)一步回暖，回暖情況比較好，有望完成3300億元目標(biāo)”。

現(xiàn)金回款被房地產(chǎn)企業(yè)視為開發(fā)運(yùn)營的關(guān)鍵一環(huán)，就像是電子競技角色里的“回血”，沒有回款的銷售，相當(dāng)于無效銷售。

瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞表示，“2022年的市場環(huán)境極具挑戰(zhàn)性，在把握市場機(jī)遇的同時(shí)，我們一直致力于保持嚴(yán)格的企業(yè)管治標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。”

報(bào)告期內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)錄得溢利7.79億元，其中股東應(yīng)占溢利總額4.5億元，凈負(fù)債率為48%。截至報(bào)告期末，公司擁有現(xiàn)金及銀行存款共129.75億元。

不再唯規(guī)模論英雄

不過值得注意的是，在上半年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行之下，一些區(qū)域型房企雖然規(guī)模不大，卻表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。

以創(chuàng)立于杭州的眾安集團(tuán)為例，Wind統(tǒng)計(jì)顯示，上半年眾安集團(tuán)的歸母凈利潤同比增長率達(dá)到1007.47%，在港股122家涉房企業(yè)中排名第二；營業(yè)總收入的同比增長率146.79%，銷售毛利率33.99%，高于行業(yè)內(nèi)很多品牌房企。

據(jù)半年報(bào)披露，眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入50.78億元，毛利17.26億元；確認(rèn)銷售金額47.44億元，同比上漲188%。從各區(qū)域的銷售額來看，杭州是銷售額增速的主要貢獻(xiàn)區(qū)域，銷售額占比達(dá)26.51%，其余區(qū)域包括浙江義烏、紹興、溫州以及安徽淮北等。

值得一提的是，在杭州市今年首批集中供地中，眾安集團(tuán)共拿下5宗土地，僅次于另兩家杭州房企濱江集團(tuán)和綠城中國。上半年眾安集團(tuán)共斬獲7宗土地，新增土儲總建面52.39萬平方米，新增貨值105億元，其中有6宗地位于杭州。

數(shù)據(jù)來源：Wind、華泰研究

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年眾安集團(tuán)總銷售金額為273億元，排在全國房企第113位。不過，中指研究院在今年8月31日的研報(bào)中提到，在不以規(guī)模論英雄的當(dāng)下，“精而美”的眾安集團(tuán)無疑是中型房企中的杰出代表。

再以上海本地國企上實(shí)城市開發(fā)為例，上半年共實(shí)現(xiàn)營收68.09億港元，同比增長48.74%；歸母凈利潤1.26億港元，同比增長134.04%。其中，在北京西釣魚臺和上海上投新虹兩個(gè)項(xiàng)目中的營收占比約73%。

上實(shí)城市開發(fā)方面介紹，上半年公司投資力度較大，總共新增6宗地塊，均位于上海臨港新片區(qū)，建筑面積28.1萬平方米，總投資金額38.9億元。按全口徑銷售金額計(jì)算，投銷比達(dá)85.3%。截至今年上半年，公司擁有的項(xiàng)目分布于11個(gè)內(nèi)地一二線城市，土儲相對充足，足夠未來3~5年發(fā)展。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦9月14日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，相對于以往追求規(guī)模擴(kuò)張的房企而言，區(qū)域型房企在本輪市場調(diào)整期，憑借自身優(yōu)勢和對區(qū)域的熟悉程度，受影響的程度更小一些。

“并不是這些穩(wěn)健的中小房企業(yè)績過快增長，只是在大型企業(yè)停下腳步的背景下，其存在感被凸顯出來而已，”盧文曦認(rèn)為，對同等級規(guī)模的房企來說，下一步的重點(diǎn)應(yīng)該是繼續(xù)深耕重點(diǎn)城市，同時(shí)要防范資金杠桿風(fēng)險(xiǎn)，將產(chǎn)品和業(yè)務(wù)線做精做強(qiáng)，未來才能在資金實(shí)力雄厚的國央企和品牌房企的競爭中贏得一席之地。

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖