深圳新房賣得最好的這個(gè)區(qū)，由6個(gè)項(xiàng)目撐起……

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“目前福田新房整體去化率還算不錯(cuò)，在各區(qū)中排第一位。但片區(qū)內(nèi)新房分化比較明顯，通常存在價(jià)格倒掛的樓盤更容易熱賣。”

9月13日晚，深圳中原地產(chǎn)研究中心通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

一直以來，深圳福田入市的新盤并不多，也正因此，市場對(duì)福田區(qū)入市的新盤，通常保持著較高關(guān)注度。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年福田區(qū)累計(jì)僅入市6個(gè)樓盤，分別是富通九曜公館、海德園A區(qū)、天元花園、天健天驕西筑、左岸紅樹灣府和灣尚庭璽家園。

公開資料顯示，富通九曜公館今年1月中旬開盤，開盤當(dāng)天去化41%（116套）；5月底入市的海德園A區(qū)開盤當(dāng)天全部售罄；6月底入市的天元花園、天健天驕西筑開盤當(dāng)天均去化近9成；7月底入市的左岸紅樹灣府開盤當(dāng)天去化50%（160套）。8月21日開盤的灣尚庭璽家園情況稍差，當(dāng)天推出374套房源，去化116套，去化31%。

9月12日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份向?yàn)成型キt家園售樓處咨詢項(xiàng)目情況，接聽電話的工作人員表示“受疫情影響，售樓處目前暫未對(duì)外開放，如需看房可提前預(yù)約”，此外據(jù)其介紹，“目前項(xiàng)目實(shí)際去化在6成左右，因?yàn)闀簳r(shí)還沒向房管部門遞交資料，所以網(wǎng)簽有所滯后。”

承翰灣尚國際（備案名灣尚庭璽家園）項(xiàng)目現(xiàn)場 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

城中村旁的新盤，單價(jià)11萬+

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，灣尚庭璽家園位于福田中心，開發(fā)商為承翰集團(tuán)，共計(jì)推出了374套住宅產(chǎn)品，位于庭璽A座和B座。備案均價(jià)約11.28萬元/平方米，單價(jià)區(qū)域約8.9萬-14.3萬元/平方米，區(qū)間總價(jià)約1056萬-3137萬元，戶型118-175平方米，均為精裝交付。

承翰集團(tuán)為深圳本地開發(fā)商。官網(wǎng)顯示，承翰集團(tuán)深耕深圳20余年，先后打造了慢城、海語山林、陶源、來座山等諸多熱門項(xiàng)目。

如果光從價(jià)格來看，灣尚庭璽家園的銷售均價(jià)已經(jīng)是深圳的較高水準(zhǔn)了，今年深圳累計(jì)入市41個(gè)項(xiàng)目，在灣尚庭璽家園之前，也僅有深業(yè)中城、海德園、天健天驕西筑、天元花園和富通上舍5個(gè)項(xiàng)目價(jià)格達(dá)到或超過“11字頭”。

9月12日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)探項(xiàng)目現(xiàn)場，因?yàn)橐咔榫壒剩瑸成型キt家園售樓處也未開放。

從區(qū)位來看，灣尚庭璽位于福田區(qū)福強(qiáng)路與皇崗公園一街交匯處，也處在福田區(qū)城中村水圍村東部入口處，前身是水圍村舊改的一部分。最近的地鐵站為福民站，步行時(shí)間約12分鐘。

灣尚庭璽家園項(xiàng)目附近的商業(yè)步行街 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

從周邊配套來看，附近教育資源相對(duì)密集，500米內(nèi)有荔園外國語小學(xué)（水圍）、云頂小學(xué)、綠洲國際小學(xué)、保稅外國語小學(xué)等。

而從價(jià)格來看，灣尚庭璽家園的銷售均價(jià)似乎比周邊二手樓盤要高出不少，灣尚庭璽家園的銷售均價(jià)為11.28萬元/平方米，項(xiàng)目周邊有金港豪庭、龍軒豪庭、駿皇名居等二手樓盤，目前掛牌價(jià)普遍在7萬-9萬元/平方米不等。

其中，金港豪庭參考價(jià)為7.16萬元/平方米，業(yè)主實(shí)際掛牌價(jià)8.4萬元/平方米左右；龍軒豪庭參考價(jià)為8.13萬元/平方米，業(yè)主實(shí)際掛牌價(jià)9.5萬元/平方米左右；駿皇名居參考價(jià)為8.94萬元/平方米，業(yè)主實(shí)際掛牌價(jià)10.6萬-12.5萬元/平方米不等。

9月12日下午，在該片區(qū)從事房產(chǎn)中介工作的張林向記者介紹道，“灣尚庭璽家園主要針對(duì)的是區(qū)域內(nèi)的改善型客戶，戶型主要是3房和4房，最小戶型面積也百平方米以上。片區(qū)內(nèi)大戶型新盤并不多，所以對(duì)改善型剛需還是有一定吸引力。”

“但如果追求性價(jià)比以及價(jià)差，11萬元/平方米以上的單價(jià)，確實(shí)在前海、南山、香蜜湖等片區(qū)有更多選擇。”

還得看豪宅

灣尚庭璽家園所在的福田片區(qū)，近兩年來入市的新盤并不算多，所以片區(qū)內(nèi)新房成交量并不算大。

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，今年1-8月，福田新房累計(jì)成交839套，與其他片區(qū)相比成交量相對(duì)較小。

2022年深圳中心城區(qū)一手住宅成交量走勢(shì) 來源：樂有家

值得一提的是，近兩年福田區(qū)入市的新盤，從這些項(xiàng)目的去化率情況來看，大致可分為三個(gè)梯隊(duì)。

其中賣得最好的當(dāng)屬海德園AB區(qū)和深業(yè)中城，都是開盤即日光；其次是天健天驕西筑、天元花園，去化率都在80%以上；第三梯隊(duì)則是中洲濱海華府、富通九曜公館、灣尚庭璽家園、左岸紅樹灣府，開盤去化率在30%-65%不等。

各梯隊(duì)的項(xiàng)目自身特點(diǎn)也較為明顯。第一梯隊(duì)與周邊倒掛空間明顯，且因?yàn)閷W(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)備受家長追捧；第二梯隊(duì)的天健天驕西筑和天元花園各有特色，前者靠近香蜜湖，后者面積段稀缺，靠近福田中心區(qū)，自帶30萬平方米商業(yè)；第三梯隊(duì)項(xiàng)目均處于城中村附近，在商業(yè)配套、區(qū)域氛圍、學(xué)位優(yōu)勢(shì)方面無上述樓盤明顯。

9月13日下午，樂有家營銷總裁孟凡振通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前深圳樓市改善置業(yè)的高收入群體占比持續(xù)增加，而福田去化率不錯(cuò)的項(xiàng)目，多為戶型大、總價(jià)高、定位為改善型的中高端產(chǎn)品，恰好滿足了置換群體對(duì)居住品質(zhì)的需求；而且在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)疲軟、預(yù)期不足的背景下，這部分群體更傾向于選擇中高端產(chǎn)品來對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

孟凡振提到，去化一般的新房項(xiàng)目大多是剛需盤。目前深圳剛需群體對(duì)入市還是較為謹(jǐn)慎，出手并不活躍，對(duì)未來預(yù)期偏低。再加上參考價(jià)政策下實(shí)際首付成數(shù)較高，剛需客入市門檻也較高，二手房出現(xiàn)更多性價(jià)比高、接近參考價(jià)、位置配套更核心的“筍盤”，所以放慢了新房購房步伐。

深圳中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，市場低迷下豪宅相對(duì)搶眼，高凈值人群受環(huán)境、政策影響相對(duì)更小。今年市場極度低迷，但是豪宅表現(xiàn)好于剛需改善，因此，入市的幾個(gè)樓盤中，綜合素質(zhì)較好的海德園、深業(yè)中城、天元花園、天健天驕西筑等表現(xiàn)也更好。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝