地產(chǎn)強(qiáng)勢中概低迷，每經(jīng)品牌100指數(shù)9月“開門紅”

每經(jīng)記者 劉明濤    每經(jīng)編輯 趙云    

本周，在大類資產(chǎn)集體強(qiáng)勢的帶動(dòng)下，A股三大股指震蕩走高，而每經(jīng)品牌100指數(shù)也不另外，盡管中概股陷入低迷，但是地產(chǎn)板塊的上漲穩(wěn)住指數(shù)，最終，每經(jīng)品牌100指數(shù)周漲幅為0.06%，實(shí)現(xiàn)9月第一個(gè)完整周的“開門紅”。市場人士指數(shù)，進(jìn)入三季度，市場投資風(fēng)格開始出現(xiàn)微變，資金開始轉(zhuǎn)向低估值價(jià)值板塊，在2022年全年穩(wěn)增長的基調(diào)下，地產(chǎn)、基建投資價(jià)值凸顯。

每經(jīng)品牌100指數(shù)9月9日分時(shí)圖

指數(shù)9月韌性十足

本周，周初滬指強(qiáng)勢震蕩走高，走出三連陽，隨后震蕩適度休整，不過在周五指數(shù)再度震蕩拉升，最終滬指站穩(wěn)3200點(diǎn)，三大指數(shù)周K線收紅，而每經(jīng)品牌100指數(shù)則是經(jīng)歷了周初的調(diào)整后，周五一根大陽線成功令周K線收陽，并上漲0.0%，以919.39點(diǎn)報(bào)收。估值方面，在經(jīng)歷多周震蕩調(diào)整后，每經(jīng)品牌100指數(shù)整體估值已經(jīng)跌至9.5倍，為歷史最低點(diǎn)。

板塊個(gè)股方面，地產(chǎn)、金融板塊本周領(lǐng)漲每經(jīng)品牌100指數(shù)，其中地產(chǎn)表現(xiàn)最優(yōu)，包括碧桂園、龍湖集團(tuán)等近10家公司周漲幅超過5%，而中國人壽、中國平安也有不錯(cuò)的表現(xiàn)。而此前出現(xiàn)大幅反彈的中概股本周走勢不佳，騰訊控股、拼多多、小米集團(tuán)等周跌幅超過3%。

從市場環(huán)境來看，雖8月我國通脹同比增速小幅回落，但結(jié)構(gòu)性通脹壓力仍在，不過通脹壓力仍整體可控，不會(huì)對我國貨幣政策造成過多掣肘。而8月進(jìn)、出口增速有所下行，外貿(mào)景氣度有所回落。8月信貸結(jié)構(gòu)亦有所改善，下周將會(huì)公布8月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，考慮到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)仍處于弱修復(fù)階段，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)或邊際好轉(zhuǎn)，但仍偏弱，但隨著國常會(huì)部署政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，后續(xù)經(jīng)濟(jì)有望快速修復(fù)。

海外方面，歐美雙雙放鷹派態(tài)度，全球金融市場波動(dòng)或?qū)⒗^續(xù)加劇。不過，對我國而言，外圍市場風(fēng)險(xiǎn)對我國資本市場影響較為有限。而央行調(diào)降外匯存款金率釋放維穩(wěn)信號，資金面充裕合理。從技術(shù)面來看，本周三大指數(shù)震蕩走強(qiáng)，兩市量能表現(xiàn)溫和，市場賺錢效應(yīng)偏好，隨著穩(wěn)增長政策落地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加快恢復(fù)，外圍風(fēng)險(xiǎn)因素加速釋放，市場利率持續(xù)低位運(yùn)行，資金面維持平穩(wěn)寬松。

通過本周指數(shù)表現(xiàn)，國泰君安分析指出，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前銷售處于磨底階段，復(fù)蘇方向是明確的，但過程或是緩慢且充滿波動(dòng)的。而房企信用風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)高峰期或已過去，政策從保項(xiàng)目向保優(yōu)質(zhì)房企過渡，尤其中債增信為部分房企擔(dān)保發(fā)債之后，優(yōu)質(zhì)民營房企逐步開啟信用修復(fù)之路。

房企積極信號頻現(xiàn)

據(jù)了解，7月底政治局會(huì)議后，8月后兩周的國常會(huì)進(jìn)一步明確政策調(diào)控方向，即地方政府一城一策用好政策工具箱，一是靈活運(yùn)用階段性信貸政策，二是靈活運(yùn)用保交樓專項(xiàng)借款。不過從8月政策來看，雖然在此前基礎(chǔ)上有突破，但是力度仍達(dá)不到預(yù)期。限貸政策上，首套房貸利率下降至歷史新低4.1%，核心二線城市降低改善性需求的首付比例，對市場提振作用暫時(shí)有限，從監(jiān)測的40城數(shù)據(jù)來看，8月全國商品住宅銷售面積為1716.5萬平米，同比下行24.8%，環(huán)比下行10.3%。

事實(shí)上，2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場快速下行，2022年1-7月全國商品房銷售金額同比-28.8%，百強(qiáng)房企全口徑銷售金額同比-47.6%。

不過，受益于2021年下半年、2022年上半年的積極錯(cuò)峰拿地，2022年下半年有加大推貨的能力，改善型房企和穩(wěn)健的央國企在8月單月銷售同、環(huán)比出現(xiàn)提升，其中建發(fā)環(huán)比增長57%，同比增長71%，領(lǐng)跑行業(yè)。

另一方面，2021年以來，困難房企陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)違約/展期，其銷售受到明顯負(fù)面影響，市占率持續(xù)下滑，30家出險(xiǎn)房企2022年1-8月銷售額占百強(qiáng)房企的銷售比例僅18.6%（2020年約40%）。在保交付的背景下，困難房企難以通過銷售回款的高周轉(zhuǎn)來拓展拿地，供應(yīng)鏈融資難度也因商票大規(guī)模逾期而加大。因此，未來困難房企拿地能力將減弱，現(xiàn)有土儲(chǔ)去化后，在房地產(chǎn)市場的地位逐步降低，而央國企和改善型房企市占率將相應(yīng)提升。

國金證券分析指出，部分困難房企的出清可能造成短期情緒沖擊，但對央國企和改善型房企中長期基本面影響較小。同時(shí)，未來在“一城一策”的基調(diào)下，各地的調(diào)控政策將持續(xù)寬松，更加利好改善需求的釋放，因此，改善型房企和穩(wěn)健的央國企銷售拐點(diǎn)已投資方面，目前，房地產(chǎn)市場容量仍然巨大，在供給側(cè)加速出清過程中，央國企和改善型房企積極錯(cuò)峰拿地，搶占市場空間，行業(yè)地位有望提升。經(jīng)確立，當(dāng)前正是布局的好時(shí)機(jī)。

投資方面，可從兩方面關(guān)注房企，一是2021年下半年以來積極拿地，且主打改善產(chǎn)品的房企，二則是穩(wěn)健選擇財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)健康、現(xiàn)金流安全的頭部國企央企。

成分股聚集地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)

從每經(jīng)品牌100指數(shù)表現(xiàn)來看，本周多只地產(chǎn)股出現(xiàn)在漲幅榜前列，其中碧桂園周漲幅達(dá)到18.43%，另一民企代表龍湖集團(tuán)周漲幅也有14.14%，而新城控股、華潤置地、萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口周漲幅也均超過5%，表現(xiàn)搶眼。

在成分股這些地產(chǎn)公司來看，基本都是民企的標(biāo)桿或是國企的龍頭企業(yè)。比如碧桂園，碧桂園自2020年提出三道紅線政策以來積極壓減有息負(fù)債規(guī)模，2021年下半年行業(yè)景氣度下行以來，公司及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，謹(jǐn)慎拿地、狠抓回款，積極推進(jìn)保生產(chǎn)保交樓；目前行業(yè)處于供給側(cè)紓困+需求端寬松，隨著銷售緩慢復(fù)蘇、未出險(xiǎn)房企信用逐步修復(fù)，公司生產(chǎn)經(jīng)營也將回歸常態(tài)。同時(shí)，公司作為示范性民營龍頭房企，經(jīng)營層面依然保持韌性，財(cái)務(wù)層面依然保持穩(wěn)健，融資渠道依然暢通，合約銷售額仍然領(lǐng)跑市場，具備穿越周期的能力。

同樣，龍湖集團(tuán)2022上半年新拓展項(xiàng)目17個(gè)，新增拿地建面226萬平米，對應(yīng)拿地金額為222.2億元。拿地金額強(qiáng)度25.9%，同比下降22.9個(gè)百分點(diǎn)。公司于周期底部慎重投資，加大核心城市布局，提升土儲(chǔ)質(zhì)量。公司總土儲(chǔ)6767萬方，平均成本單方5206元，為當(dāng)期簽約單價(jià)的31.4%。當(dāng)期土拍市場熱度較低，地價(jià)相對合理，后續(xù)利潤率有望逐步修復(fù)。目前，該公司多元化業(yè)務(wù)布局日漸成效，持有型物業(yè)積累強(qiáng)大品牌及運(yùn)營能力，穩(wěn)定租金收益成為周期底部的資金壓艙石。

再看央企、國企，保利發(fā)展作為老牌龍頭央企，軍旅特色奠定了強(qiáng)執(zhí)行力文化，過去三十載中實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)健的成長；銷售逆勢增長、融資優(yōu)勢明顯，拿地隱含毛利率底部回升；21年管理團(tuán)隊(duì)平穩(wěn)過渡，并在行業(yè)弱市下大股東及高管雙雙增持，認(rèn)可價(jià)值、彰顯信心。此外，申萬宏源預(yù)計(jì)我國房地產(chǎn)加速出清后格局優(yōu)化，集中度和盈利能力將進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)房企有望獲更大發(fā)展空間、并迎來戴維斯雙擊。

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