樓市去庫存，這個(gè)省城放大招！一家國企要買3000套房，原則要求整棟樓，“整院優(yōu)先”

每經(jīng)編輯 孫志成    

在樓市面臨不小的銷售壓力的當(dāng)下，國企平臺出資購買商品房備受關(guān)注。

9月5日，濟(jì)南市國資委官網(wǎng)發(fā)布《收購存量房源 助力租賃市場——集團(tuán)公開采購社會優(yōu)質(zhì)存量房作為租賃儲備房源》。

從同時(shí)發(fā)布的三份招標(biāo)公告來看，濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)所屬濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司將在全市收購數(shù)千套商品房，用于租賃儲備住房，項(xiàng)目資金來源為自籌資金。

國企進(jìn)場購買3000套商品房

據(jù)濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)官方微信公眾號9月3日發(fā)布的文章顯示， 按照濟(jì)南市委市政府安排部署 ，8月31日，濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)所屬濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司發(fā)布招標(biāo)公告，在濟(jì)南市區(qū)（歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)）范圍內(nèi) 收購存量房源用于租賃儲備住房 ，房源要求“布局合理、配套完善、手續(xù)齊全、保障品質(zhì)”。

在中國招投標(biāo)公共服務(wù)平臺上，濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)針對此次采購共發(fā)布了三則招標(biāo)公告，發(fā)布日期顯示為8月30日。三則招標(biāo)公告分別對應(yīng)歷下區(qū)、市中區(qū)，槐蔭區(qū)、天橋區(qū)，歷城區(qū)、高新區(qū)范圍，各招標(biāo)公告均表示招標(biāo)規(guī)模為3000套商品房，分批實(shí)施。

而據(jù)大眾報(bào)業(yè)·齊魯壹點(diǎn)報(bào)道，記者了解到， 招標(biāo)房源應(yīng)為市內(nèi)六區(qū)共3000套房 。

招標(biāo)公告顯示，項(xiàng)目房源要布局合理，貼近中心城區(qū)，充分結(jié)合區(qū)位、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展優(yōu)勢等因素，以支持產(chǎn)業(yè)、便于就業(yè)為重要前提；要配套完善，周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套等設(shè)施完善，可滿足交通出行、休閑購物、教育、醫(yī)療等生活需求； 房源性質(zhì)原則上須為整棟未出售的商品住宅或公寓，可實(shí)現(xiàn) 封閉管理 ，整院優(yōu)先 。

招標(biāo)公告中還提到要保障品質(zhì)，優(yōu)先收購知名房企的高質(zhì)量項(xiàng)目，重點(diǎn)把控項(xiàng)目設(shè)計(jì)水平、房屋質(zhì)量、園林景觀、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)等因素，確保擬收購項(xiàng)目的房屋品質(zhì)。

同時(shí)，招標(biāo)信息對投標(biāo)人明確要求有獨(dú)立法人資格、有效的營業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，不接受聯(lián)合體參與。同時(shí)要求擬收購項(xiàng)目手續(xù)齊全，即四證齊全，滿足金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。

從招標(biāo)公告中明確在市內(nèi)六區(qū)范圍采購， 項(xiàng)目資金100%自籌 ，并對房源區(qū)位、配套、品質(zhì)等提出相應(yīng)要求能看出，此次采購為“精挑細(xì)選”整棟優(yōu)質(zhì)房源，同時(shí)方便未來的租房人，實(shí)現(xiàn)職住平衡。

而為何由濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司展開收購，則與該公司成立之初的定位有關(guān)。2020年11月3日，濟(jì)南市國資委注資50億元成立濟(jì)南城發(fā)集團(tuán)，經(jīng)營范圍包括土地整治服務(wù)、土壤污染治理與修復(fù)、園區(qū)管理服務(wù)、非居住房地產(chǎn)租賃、住房租賃、土地使用權(quán)租賃、物業(yè)管理等一般項(xiàng)目，以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、各類工程建設(shè)活動、礦產(chǎn)資源勘察開采等許可項(xiàng)目。

據(jù)啟信寶顯示，濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司為濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)有限公司全資子公司，實(shí)際控制人為濟(jì)南市國資委。

濟(jì)南已多次調(diào)整樓市政策

今年以來，濟(jì)南已經(jīng)進(jìn)行了多輪樓市“松綁”。

5月23日，濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息，即日起實(shí)施涉及限購范圍、限售條件和公積金貸款額度等三項(xiàng)調(diào)整政策。

三項(xiàng)調(diào)整政策具體包括：不再將長清區(qū)、章丘區(qū)列入限購范圍；將上市交易的限售條件，由取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年調(diào)整為限購區(qū)域內(nèi)住房網(wǎng)簽滿2年可持證交易；在濟(jì)南市行政區(qū)域內(nèi)購買首套普通自住住房申請住房公積金貸款，一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由30萬元提高至35萬元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由60萬元提高至70萬元。

8月，濟(jì)南住房公積金中心發(fā)布公告，自2022年8月15日起，濟(jì)南市將二套房公積金貸款最低首付款比例由60%調(diào)整至40%，以此充分發(fā)揮住房公積金制度的保障作用。

8月26日濟(jì)南市住建局再發(fā)新政，濟(jì)南市將“非本市戶籍家庭需在我市繳納個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)近2年內(nèi)連續(xù)1年，大學(xué)學(xué)歷以上購房者，繳納社保滿3個(gè)月購房”調(diào)整為“非本市戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)購房的，需滿足在本市累計(jì)繳納6個(gè)月個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)的條件；大專（高職）及以上學(xué)歷購房者，需累計(jì)繳納社保滿3個(gè)月”

而這背后或許是濟(jì)南房地產(chǎn)市場長期的不景氣。

圖片來源：攝圖網(wǎng)-ID：500413998

7個(gè)月住宅交易量下滑26.1% 待售面積增長31.2%

據(jù)證券時(shí)報(bào)·e公司今年5月時(shí)報(bào)道，近一年來，濟(jì)南樓市交易量下滑，其中二手房市場交易慘淡，二手房交易量僅占總體交易量的2成左右。

記者在一家全國連鎖的大型房屋中介機(jī)構(gòu)了解到，在該機(jī)構(gòu)系統(tǒng)中，濟(jì)南在售二手房有近6萬套，比2018年樓市行情火熱時(shí)番近一倍，但當(dāng)前看房人數(shù)極少。

而這一趨勢在近日發(fā)布的數(shù)據(jù)中也可看見。

據(jù)山東商報(bào)，9月2日，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布《濟(jì)南市2022年上半年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，2022年上半年，濟(jì)南新建商品房銷售9.61萬套，面積710.72萬平方米、金額834.57億元。其中，住宅銷售3.53萬套，面積467.36萬平方米，均價(jià)為13705.5元/平方米，金額640.54億元。

截至6月底，濟(jì)南新建商品住宅可售9.25萬套，面積1250.23萬平方米，去化周期約13.8個(gè)月。二手房方面，今年上半年交易2.82萬套，成交面積212.21萬平方米。其中二手住宅交易1.83萬套、成交面積184.39萬平方米。

8月24日，據(jù)濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，1~7月濟(jì)南全市房地產(chǎn)開發(fā)投資減緩。 1-7月，濟(jì)南全市房地產(chǎn)投資1062.1億元，同比下降7.2%，較上月回落8.6個(gè)百分點(diǎn)。 其中，住宅751.4億元，同 比下降6.9%。

同期濟(jì)南全市商品房銷售面積589.3萬平方米，同比下降26.1%，較上月回落2.9個(gè)百分點(diǎn)。 其中，住宅470.3萬平方米，同比下降32.5%； 辦公樓29.8萬平方米，同比增長40.6%； 商業(yè)營業(yè)用房41.9萬平方米，增長45.3%； 其他47.3萬平方米，同比下降6.7%。

而與銷售面積大幅下滑形成對比的是，截至7月底， 濟(jì)南全市商品房待售面積227.1萬平方米，同比增長30.8% 。其中，住宅待售面積140.9萬平方米，同比增長31.2%。

8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2022年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況。其中，濟(jì)南新房價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲1.4%；二手房價(jià)格環(huán)比下降0.2%，同比下降3.0%，連續(xù)11個(gè)月下降。

房地產(chǎn)市場的不景氣也波及到了濟(jì)南的土拍市場。

據(jù)《濟(jì)南市2022年上半年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，土地出讓情況方面，2022年上半年，濟(jì)南市供地373宗，供地面積29306.84畝。其中出讓191宗，出讓面積14923.72畝，出讓價(jià)款204.2077億元。按土地用途分類來看：商業(yè)用地26宗，面積852.87畝，出讓價(jià)款26.1411億元；住宅用地44宗，面積2669.79 畝，出讓價(jià)款139.10億元。

今年5月，濟(jì)南首批集中供地土拍落幕，推出的35宗地塊有14宗流拍，溢價(jià)成交3宗，其余18宗地塊全部底價(jià)成交，成交金額共計(jì)90.14億元。

8月1日，濟(jì)南第二批次集中供地收官，18宗土地中溢價(jià)成交2宗，其余均為底價(jià)成交。

據(jù)濟(jì)南報(bào)業(yè)全媒體7月時(shí)報(bào)道，濟(jì)南市財(cái)政局公布的數(shù)據(jù)顯示，1—6月份，濟(jì)南市一般公共預(yù)算收入累計(jì)完成5408899萬元，扣除留抵退稅因素后同口徑增長3.1%， 按自然口徑計(jì)算下降9.9% 。其中，稅收收入完成3599691萬元，同口徑下降2.7%， 自然口徑下降20.2% ；非稅收入完成1809208萬元，增長21.2%。同口徑稅收比重71.4%，自然口徑66.6%。

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編輯|孫志成 杜恒峰

校對|盧祥勇

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