每經(jīng)熱評｜提前還貸熱背后的市場大勢和樓市焦慮

每經(jīng)特約評論員 張敬偉

LPR基準(zhǔn)利率的多次下調(diào)，也使得站在房價與利率高點的購房人心里開始權(quán)衡利弊。所以，就有了提前還貸熱。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報道，央行數(shù)據(jù)顯示，今年年中開始，住房貸款利率發(fā)生明顯變化。2021年12月及2022年3月，新發(fā)放的個人房貸平均利率高居不下，分別為5.63%、5.49%。但當(dāng)時間來到2022年6月，新發(fā)放的個人房貸平均利率突然掉頭向下，猛然降至4.62%。不但為近五年來最低，也是繼2017年9月以來首次回落到5%以下區(qū)間。

貸款利率有了利差，引發(fā)購房人打起提前還貸“小算盤”，這并不令人驚奇。貸款購房是個麻煩事，提前還貸也是技術(shù)活。購房不易，如何更好地節(jié)省購房成本更是不易。好在互聯(lián)網(wǎng)給購房者提供了交流購房心得和提前還貸的機(jī)會，網(wǎng)上不乏介紹提前還貸的技巧和常識。譬如，有網(wǎng)友介紹經(jīng)驗，早在2017年起就開始提前還款，如今月供只剩很少一點。“兩點體會，一是提前還款=強(qiáng)制儲蓄，二是房貸千萬要留一點，抵扣個稅用。”提前還款有門道，房貸銀行也有對策。有網(wǎng)友感嘆，去農(nóng)行提前還貸，要收取3個月利息作為違約金，還要提前一個月預(yù)約。

購房者要趁利差提前還貸，銀行則給提前還貸者設(shè)置條件。甲方乙方，皆是為了自身利益，當(dāng)然也契合合同要義，無可厚非。讓甲方乙方動起來的，則是貸款利率的“降”。個人房貸利率從去年底的5.63%降至如今的4.62%，也是貨幣政策調(diào)整的應(yīng)有之義。雖然全球貨幣政策都處于加息通道，但是中國貨幣政策卻在超預(yù)期調(diào)降。

一方面，我國穩(wěn)經(jīng)濟(jì)任務(wù)依然艱巨。8月份，綜合PMI產(chǎn)出指數(shù)為51.7%，低于上月0.8個百分點，表明我國企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動總體延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢，但擴(kuò)張力度有所減弱。此外，消費和工業(yè)增加值增長不及預(yù)期。上半年外貿(mào)勢頭不錯，下半年則面臨后勁不足壓力。投資層面，雖然上半年固定資產(chǎn)投資增長6.1%，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資下降5.4%。隨著大規(guī)模減稅尤其是留抵退稅，公共財政收入減少，不僅政府要過緊日子，也影響固定資產(chǎn)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)失去一劑猛藥，受困房企增多也容易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

今年1~7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.4%，商品房銷售面積同比下降27.1%，7月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)再創(chuàng)新低。穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，不僅貨幣政策要給予受困房企適度靈活性，而且政府也要想方設(shè)法“保交樓”，防止樓市飛出“黑天鵝”。值得一提的是，也要關(guān)注地方金融機(jī)構(gòu)發(fā)生存款匯兌風(fēng)險，防止小問題變成大風(fēng)險。穩(wěn)住金融市場，防止金融市場出現(xiàn)風(fēng)險傳導(dǎo)，至關(guān)重要。

另一方面，中國通脹風(fēng)險可控，全年可維持在CPI增長3%左右的溫和通脹區(qū)間，這給貨幣政策通過多工具運用釋放流動性提供了可能。除了適度降息，大規(guī)模減稅降費還要適度進(jìn)行，此外央行長期性工具和階段性工具在內(nèi)的10項結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具還要繼續(xù)使用。

通過超預(yù)期降息，確保市場擁有足夠流動性，是大勢。這不僅讓實體經(jīng)濟(jì)和中小微企業(yè)能夠獲得足夠的資金支持，讓其擁有真正的獲得感而非“吃不飽、喝不足”的流動性饑渴，而且能讓市場流動性不足的弱預(yù)期變強(qiáng)，消解市場焦慮增強(qiáng)市場信心。

由此審視樓市出現(xiàn)的提前還貸熱，就可理解其中蘊(yùn)含的多重遺憾。

首先是樓市存在的消費焦慮，今年樓市整體疲弱，不僅一些頭部房企出現(xiàn)資金問題和交樓延遲，樓市購房需求也呈現(xiàn)低迷態(tài)勢。因此，樓市供給側(cè)和消費端都出現(xiàn)了問題，政策層面為了防范樓市焦慮蔓延為市場恐慌，進(jìn)而演化為系統(tǒng)性金融風(fēng)險，也在出臺相關(guān)政策保交樓。其次，房貸利率降下來，有助于樓市健康穩(wěn)定發(fā)展，能夠降低購房成本，促進(jìn)剛需及改善型群體購房，化解樓市風(fēng)險。其三，降低房貸利率和提前還貸熱存在因果關(guān)系，而且是值得肯定的。畢竟，購房者提前還貸，有助于銀行資金提前回款。而且，也能刺激提前還款者的購房熱情，在還款后按照現(xiàn)在的較低利率再次購房。

提前還貸熱，既是宏觀經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的體現(xiàn)，也是樓市焦慮的折射。