中南建設(shè)2022年半年報穩(wěn)中見韌：經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額連續(xù)5年為正

“當前行業(yè)還沒有觸底，預(yù)計還需要半年到一年的時間。在各級政府調(diào)控下，將來的房地產(chǎn)市場會更規(guī)范，發(fā)展會更穩(wěn)定，不能再用以往野蠻式高速增長的觀點看待房地產(chǎn)。要穩(wěn)字當頭活下來。”面對行業(yè)深度調(diào)整，中南建設(shè)董事長陳錦石如是說。

2022年8月30日下午，中南建設(shè)（000961，SZ）舉辦2022年半年度業(yè)績交流會，中南建設(shè)董事長陳錦石、董事兼總經(jīng)理陳昱含、副總經(jīng)理兼財務(wù)總監(jiān)辛琦以及董事會秘書梁潔出席。

報告期內(nèi)，中南建設(shè)實現(xiàn)營業(yè)收入241.3億元，歸屬上市公司股東的凈虧損16.2億元。實現(xiàn)合同銷售金額330.1億元，銷售面積267.6萬平方米；建筑業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入42億元，新增項目合同總金額25億元。憑借多年的穩(wěn)健經(jīng)營及嚴格的財務(wù)紀律，公司上半年在降杠桿、保現(xiàn)金流方面依然取得了不錯的表現(xiàn)。截至2022年6月30日，公司有息負債余額降至511.7億元，較年初下降17.6%，2022年內(nèi)到期公開債務(wù)僅2億元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額48.1億元，連續(xù)5年保持正值。

“三道紅線”指標持續(xù)改善

在銷售持續(xù)低迷、融資渠道不暢的背景下，中南建設(shè)憑借清晰的現(xiàn)金流管理思路，平衡資金壓力及運營風險，上半年仍然保持了良好的經(jīng)營性現(xiàn)金流狀況。中報顯示，2022年上半年公司經(jīng)營性現(xiàn)金流入467.7億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額48.1億元，同比增加99.4%，連續(xù)5年為正，顯現(xiàn)出難得的韌性。

與此同時，“三道紅線”指標也持續(xù)改善。截至2022年6月底，公司凈負債率85.19%，比上年末下降7.58個百分點；扣除預(yù)收賬款后的負債率為79.10%，比上年末降低1.42個百分點；扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比0.61倍，比年初增加1個百分點。盡管“三道紅線”仍處“黃檔”，但處于行業(yè)最為艱難的發(fā)展階段，指標的不斷改善已凸顯出中南建設(shè)的巨大決心與努力。

得益于長期堅持不依賴有息負債的發(fā)展模式，中南上半年進一步壓降有息負債至109.4億元，下降幅度17.6%，超行業(yè)平均水平，公司有息負債余額511.7億元，與經(jīng)營規(guī)模比值繼續(xù)保持行業(yè)較低水平。值得注意的是，其中短期借款及一年以內(nèi)的有息負債合計194.9億元，比2021年末減少45.8億元。

完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)3.3萬套交付

在堅守公開市場承諾的同時，中南也盡全力完成對客戶的承諾，緊抓疫情緩解、市場復(fù)蘇等契機，加快推動工程項目建設(shè)，以實際行動落實“保交樓、穩(wěn)民生”。

截至6月底，中南建設(shè)房地產(chǎn)板塊已累計交付57個項目，共計32849套品質(zhì)住宅。此外，建筑板塊多個重大工程穩(wěn)步推進，如北京豐臺站周邊配套路網(wǎng)工程順利完成建設(shè)，杭州西站樞紐站站東疏解通道全面貫通，南京地鐵11號線商務(wù)東街站開始主體結(jié)構(gòu)施工等。

為確保施工質(zhì)量和交付效果，中南建設(shè)從前期開發(fā)到后期服務(wù)，通過對產(chǎn)品定位、施工建造，到產(chǎn)品銷售、交付等8大階段59個管控點的全開發(fā)周期梳理，項目工程全流程管理行為共有110個管理動作。

中南建設(shè)加強對項目工程全流程管理行為的管控，通過標準化管理輸出，實現(xiàn)對項目管理水平的提高，從而不斷提升工程質(zhì)量和產(chǎn)品品質(zhì)，提升交付業(yè)主工程滿意度。截至8月20日，第一輪過程評估中，已完成140個標段，53000項檢查，內(nèi)容涉及施工工序、材料出廠到加工、制作、安裝等環(huán)節(jié)，確保出品質(zhì)量。

如南充原山項目，在過程中動態(tài)管控，實現(xiàn)景觀落地效果和設(shè)計高度還原，交付評估檢查項目批次59個，其中毛坯交付項目32個、精裝交付項目27個第三方按雙方合同約定，對交付項目戶內(nèi)、公區(qū)、園林、外立面、防滲漏實驗等，科學選取項目樣本點進行風險評估，形成項目問題清單，并在交付前進行復(fù)驗，確保交付后無重大功能性問題，無業(yè)主敏感的普遍性問題。

為了進一步提高材料質(zhì)量管理，中南建設(shè)“鷹眼行動”對8個戰(zhàn)區(qū)136個標段進行了材料飛檢，抽查材料52個品類604組材料三萬多個指標，嚴格按照高標準進行檢查，在現(xiàn)場隨機抽取材料樣品進行全方位測量檢測，項目交付時，現(xiàn)場實景獲得業(yè)主高度肯定。

項目的順利交付正是房企核心競爭力和經(jīng)營能力的體現(xiàn)。作為民營房企，在當前環(huán)境下努力保交樓頗為不易，其現(xiàn)金流安全、如約交付、償還債務(wù)等積極表現(xiàn)，不僅為業(yè)主帶來信心，更能提振行業(yè)信心，顯示出房企的擔當與責任。

“穩(wěn)”字當頭：如期償債逾20億元 傳遞市場信心

2022年，經(jīng)濟放緩疊加行業(yè)下行，房企面臨前所未有的償債壓力。“穩(wěn)”字當頭的中南建設(shè)堅持完成了如期兌付，合計金額超20億元。

3月，中南建設(shè)如期支付“20中南01”、“20中南02”的年度利息，兌付回售的“20中南01”，合計9.21億元；支付21中南01利息7300萬元；4月，兌付建銀6優(yōu)A本息2.48億元；5月，兌付17中南01、19中南02、20中南01本息512萬元；6月，支付“20中南建設(shè)MTN001”年度利息和回售本金3.55億元；7月，兌付建銀7優(yōu)A本息3.96億元，支付21中南建設(shè)MTN001年度利息6800萬元。

就在中報發(fā)布前三天，中南建設(shè)支付了1.83億元“20中南建設(shè)MTN002”年度利息及回售資金。

在降負債效果顯著的同時，中南進一步拓寬了融資渠道。陳昱含透露，除了與華融資產(chǎn)和江蘇資產(chǎn)的合作，公司房地產(chǎn)項目的開發(fā)貸和建筑業(yè)務(wù)流動性貸款也都會正常進行。公司股東大會在年初通過了100億元的融資工具授權(quán)額度，如果市場有機會，一定會努力把握。

此外，其控股股東已與兩家AMC簽署戰(zhàn)略協(xié)議，預(yù)計可獲得70億元的支持，目前兩大AMC的合作都在穩(wěn)步推進，有十余個應(yīng)收款融資項目提交了評審，后續(xù)將視審批情況落地。

“AMC參與到房企紓困和轉(zhuǎn)型升級，是本次國家救市舉措中的創(chuàng)新之舉，對相關(guān)各方而言都存在一些空白和盲區(qū)，因而融資落地未必如想象般迅速。接下來，公司將在AMC機構(gòu)及相關(guān)主體監(jiān)管下共同決定資金的具體用途，包括現(xiàn)有項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)、未來項目發(fā)展或用來償還債務(wù)等。這些增量資金將有利于增加公司流動性，助力公司轉(zhuǎn)型升級。”陳昱含說。

談及未來發(fā)展，陳昱含坦言，管理層要帶頭攻堅克難，回到創(chuàng)業(yè)之初吃苦、樸素、務(wù)實、求真的狀態(tài)，把存量項目快速賣出去，把現(xiàn)金拿回來，把房子交好。陳昱含特別強調(diào)，在公司在現(xiàn)金流進一步改善前，不會旁顧其他。

“展望未來，短期很煎熬，長期有信心，公司上下將臥薪嘗膽，向黎明錚行，專注地產(chǎn)和建筑主業(yè)，挖掘存量盤，繼續(xù)保衛(wèi)現(xiàn)金流安全。”陳昱含強調(diào)。

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