龍湖集團管理層為何會令人“前所未有的滿意”？

文/王西嶺

“我們今年會根據(jù)集團現(xiàn)金流安全并維持合理的利潤增長，確定整個推盤節(jié)奏，全年計劃供貨的可售貨值達(dá)到4000億，會根據(jù)市場的情況進行推盤。”

8月26日午間，龍湖集團發(fā)布2022年半年報，龍湖集團CEO陳序平在業(yè)績會中對未來業(yè)績目標(biāo)如此表示。

在全國房地產(chǎn)銷售總額較往年下降1/3的市場環(huán)境下，龍湖集團依舊取得了2022上半年營業(yè)額948億元，同比增長56.4%的優(yōu)秀成績。

因而龍湖集團董事長吳亞軍表示：“對團隊來講也是前所未有的滿意，我們新的CEO也給了我們非常多的驚喜，他能做好是我們意料之中的，他能做得這么好，是超出我們的預(yù)期的。”

營業(yè)額同比增長56.4%

根據(jù)半年報，龍湖集團2022上半年實現(xiàn)營業(yè)額948億元，同比增長56.4%。1-6月，集團實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤74.8億元，剔除公平值變動等影響后的股東應(yīng)占核心溢利同比增長6.1%達(dá)65.5億元。毛利同比增長20.1%至201.5億元，毛利率21.3%。

在房地產(chǎn)銷售方面，秉承一貫的穩(wěn)健與篤定上半年龍湖集團實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售858.1億元。5月、6月分別環(huán)比增長23%、76%，銷售回溫速度領(lǐng)銜行業(yè)。

分區(qū)域看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷售金額在全集團占比分別為34.6%、19.9%、23.1%、14.4%及8.0%。

其中在重慶、沈陽、濟南、合肥、貴陽、咸陽6地摘得城市銷售金額榜桂冠，并在15個城市進入市場前五、33個城市進入市場前十。截至2022年6月底，龍湖集團已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2950億元，面積1759萬平方米。

土儲方面，龍湖集團上半年新增17幅新地，新增土地儲備總建筑面積為226萬平方米，權(quán)益面積134萬平方米。截至2022年6月底，集團土儲合計6767萬平方米，權(quán)益面積4690萬平方米，約88%的貨值集中在高能級城市和價值區(qū)域，且成本合理。報告期后，龍湖集團新增土地儲備總建筑面積34萬平方米，權(quán)益面積22萬平方米。

需要看到的是，龍湖集團一直堅持投資聚焦，這些新增土儲都是在核心區(qū)域的堅定投入，這將更加有利于龍湖把握高能級城市人口流動帶來的剛需和改善需求，做好發(fā)展與安全的平衡。

2022上半年，“保交樓”一度成為熱點話題，今年上半年，集團如期交付76個項目，共計5.25萬套品質(zhì)住宅，100%實現(xiàn)按期交付。此外，龍湖不斷升級交付體驗，上線“云交付”“交房即交證”等服務(wù)，交付客戶滿意度高達(dá)91%。

陳序平就表示：“我們上半年總的交付套數(shù)超過五萬套，全部按期交付，其中超30%是提前一個月以上交付。因為龍湖的理念是‘善待你一生’，不只是按時交付，高品質(zhì)的交付，讓客戶滿意加驚喜，是我們始終如一的堅持。行業(yè)再難、再有挑戰(zhàn)，這一點是不變的。我們整個開工節(jié)奏是通過減少一些未銷售、未開工的組團來平衡，對于已經(jīng)銷售、已經(jīng)開工包括確定交付的，我們會確保如期交付，甚至?xí)崆敖桓丁?rdquo;

穩(wěn)壓器

除卻快速恢復(fù)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，龍湖集團的經(jīng)營性收入也在繼續(xù)快速增長，2022年上半年，包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入首次在半年內(nèi)突破百億，達(dá)110.4億元，同比增長26%，3年復(fù)合增長率達(dá)36%，陳序平表示：“在行業(yè)下行的背景下，經(jīng)營性物業(yè)收入的增長將對龍湖穿越周期起到非常重要的穩(wěn)壓器的作用。”

具體來看，截至2022年6月底，龍湖商業(yè)已進入全國30余座城市，累計開業(yè)運營商場達(dá)65座，已開業(yè)商場建筑面積為618萬平方米（含車位總建筑面積為773萬平方米），整體出租率95.6%。相較于去年同期，商業(yè)租金增長26%至46.5億元，助力后疫情時代的城市消費升級。

同時，集團積極響應(yīng)國家“租購并舉”政策，旗下租賃住房品牌龍湖冠寓業(yè)務(wù)戰(zhàn)略尤顯篤定。得益于行業(yè)利好政策的支持及運營管理能力的穩(wěn)步提升，龍湖冠寓去年開始已實現(xiàn)盈利。上半年，龍湖租賃住房品牌“冠寓”租金收入同比增長11%至11.8億元，累計開業(yè)房間數(shù)已超11萬間，現(xiàn)已成為集團經(jīng)營性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。冠寓期末出租率為93.3%，開業(yè)超過六個月的房源出租率為95.4%。

2022年1月，龍湖集團推出全新品牌“龍湖智創(chuàng)生活”，有機融合物業(yè)管理及商業(yè)運營兩大核心業(yè)務(wù)能力，成為龍湖集團多航道協(xié)同發(fā)展的新著力點，龍湖智創(chuàng)生活報告期內(nèi)實現(xiàn)全口徑收入約63億元，其中，物業(yè)管理板塊基本完成一二線核心城市及三四線潛力城市的布局，實際管理面積約2.8億平方米，業(yè)主滿意度連續(xù)13年超過90%。在龍湖智創(chuàng)生活運營管理和服務(wù)的商場中，一體化運營平臺提供因地制宜的商業(yè)管理服務(wù)，不斷打造標(biāo)桿項目，助力升級城市商圈。

陳序平表示：“我們現(xiàn)在經(jīng)營性業(yè)務(wù)主要幾大板塊，第一是商業(yè)投資，我們現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)運營了65座，在手近130座，我們每年都會保持10座左右的開業(yè)速度。已經(jīng)開業(yè)的商場，我們也會保持同店同比的增長，整個商業(yè)板塊力爭保持每年30%的復(fù)合增長。長租公寓在手16萬間，已經(jīng)開業(yè)超11萬間，也會力爭實現(xiàn)20%的收入和利潤增長。龍湖智創(chuàng)生活板塊包括物管和商管，物管這塊現(xiàn)在已經(jīng)接管的面積是2.8億方，合同面積已經(jīng)達(dá)到4.8億方，未來每年固定的轉(zhuǎn)化，包括我們圍繞的已經(jīng)接管的，不斷把我們的增值服務(wù)包括各項非業(yè)主的增值服務(wù)都持續(xù)做好。這三塊業(yè)務(wù)加起來，我們力爭保持每年經(jīng)營性收入30%—40%的年化增長。”

“一定要在沒有看到冰山的時候就要有所應(yīng)對”

龍湖集團財務(wù)的自律和安全一直被行業(yè)所稱道，即使是在今天的行業(yè)背景下，2022上半年龍湖集團依舊延續(xù)了這一風(fēng)格。

2022上半年龍湖集團平均融資成本進一步下降至3.99%，再創(chuàng)新低；負(fù)債結(jié)構(gòu)亦保持合理，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，至年底已基本無償債壓力；現(xiàn)金短債比4.07倍，連續(xù)六年滿足“三道紅線”要求，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。

此外，報告期內(nèi)，龍湖集團成功發(fā)行33億元公司債券，票息介乎3.49%至4.00%之間，期限介乎于6年至8年；報告期后，集團于2022年7月成功發(fā)行人民幣17億元公司債券，票息4.1%，期限6年。于8月，集團成功發(fā)行“中債擔(dān)保”中期票據(jù)15億元，票息3.3%，期限3年。

龍湖集團CFO趙軼談到了龍湖集團的融資渠道：“政府對高信用民營企業(yè)的融資非常關(guān)注和支持，我們昨天順利發(fā)行了第一單中債增信給我們?nèi)~擔(dān)保的一只債券。龍湖跟全國很多銀行建立了戰(zhàn)略性的關(guān)系，目前從我們跟銀行的溝通來看，他們對整個行業(yè)未來堅定看好，認(rèn)為行業(yè)出現(xiàn)了一些階段性的困難以后，應(yīng)該會有更好的明天，所以他們堅決支持高信用房企。未來龍湖也會依靠這部分融資彌補公開市場的波動?？偟膩碚f，我們的融資渠道是暢通的，融資資源是豐富的，請大家放心。”

因而龍湖集團持續(xù)獲資本市場認(rèn)可評級穩(wěn)定。其中，惠譽、穆迪、標(biāo)普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級評級，中誠信（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定。今年5月，龍湖集團再度榮登《福布斯》全球企業(yè)2000強，連續(xù)12年上榜。與此同時，龍湖連續(xù)兩年入選《財富》世界500強榜單，排名躍升至第412位，穩(wěn)健的經(jīng)營質(zhì)量和強大的企業(yè)綜合實力，進一步獲得認(rèn)可。

龍湖集團董事長吳亞軍最后談到了穿越周期的感悟：“經(jīng)過這一次周期的調(diào)整，管理層會更謙遜、更勤勉，我覺得這不一定全是壞事。雖然過程當(dāng)中可能大家很痛，但是我覺得龍湖還是有些準(zhǔn)備的。除了我們做一些常規(guī)的動作、防守的動作以外，更重要的是我們是提前很早就預(yù)見到這個行業(yè)一個大周期，我們要怎么辦？這個問題是提前好多年開始思考和布局的。”

“在很多年前我記得有一位金融機構(gòu)的朋友跟我講，他說其實泰坦尼克號撞上冰山那一刻，你再應(yīng)對風(fēng)險已經(jīng)來不及了，一定要在沒有看到冰山的時候，就要有所應(yīng)對。這句話過去十多年了，對我的影響是非常大的，我就總在想，有沒有我們看不見的冰山？我們要撞上了怎么辦？所以從心理上，我們整個團隊是有準(zhǔn)備的，動員起來也非常容易。”

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