獨(dú)吞老城廂地王，上海城投能否業(yè)績翻身？

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“不止露香園項目，公司今年新拿的土地也將考慮獨(dú)立開發(fā)、設(shè)計和運(yùn)營。”

上海黃浦區(qū)露香園地塊被譽(yù)為老城廂“四大地王”之一，項目地理位置極為優(yōu)越，開發(fā)主體為上海露香園建設(shè)發(fā)展有限公司（下稱露香園建設(shè)）。

8月26日，上海城投控股股份有限公司（城投控股，SH600649，股價4.02元，市值101.96億元）發(fā)布2022年半年度業(yè)績報告，營業(yè)收入約23.27億元，同比增加5.61%；歸母凈利潤約4.17億元，同比減少28.06%；實現(xiàn)房產(chǎn)銷售回籠12.12億元，同比減少79.1%。

報告期內(nèi)，公司以11.5億元收購上海建工持有的露香園建設(shè)15.3%股權(quán)，收購?fù)瓿珊?，公司持有露香園建設(shè)100%股權(quán)。去年上半年，露香園項目結(jié)轉(zhuǎn)收入金額為20.65億元，而隨著一期銷售接近尾聲，本期結(jié)轉(zhuǎn)收入減少至11.03億元。

對于全資操盤露香園二期項目，8月22日，城投控股相關(guān)負(fù)責(zé)人在電話中向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，為了擴(kuò)大主營業(yè)務(wù)規(guī)模，確保項目按照公司的開發(fā)理念和計劃順利推進(jìn)。

上海建工相關(guān)負(fù)責(zé)人8月22日則在電話中向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，出于各方面考慮作出了出讓股權(quán)的決定，一是因為公司該項目股權(quán)占比不高，實際話語權(quán)不強(qiáng)；二是近期房地產(chǎn)市場行情不景氣，公司希望盤活露香園資產(chǎn)，盡早回收現(xiàn)金流，用于尋找更多優(yōu)質(zhì)項目。

中指研究院認(rèn)為，即便大部分城投平臺的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗和能力不足，但是地方政府可以內(nèi)部統(tǒng)籌協(xié)調(diào)具備開發(fā)能力的其他企業(yè)來建設(shè)，沒有理由在市場上付費(fèi)尋找代建企業(yè)。

實探老城廂地王進(jìn)展

露香園一期高區(qū)項目名沿用明代上海著名園林，低區(qū)別墅群取名露香苑。

從露香園出發(fā)，往西步行1公里左右，可以到上海大世界和人民廣場；往東約1公里是城隍廟和豫園。站在露香苑別墅露臺上，抬眼望去便是陸家嘴金融城，驅(qū)車過去僅10分鐘。高區(qū)有9幢住宅和1幢服務(wù)式公寓，低區(qū)有聯(lián)排和疊加別墅約170套，呈現(xiàn)海派石庫門風(fēng)格。

露香園二期地塊 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝 

記者從附近一家房產(chǎn)中介門店獲悉，小區(qū)一套168平方米的二手房源，掛牌價4900萬元，據(jù)此計算的每平方米單價超過29萬元。

露香園路東側(cè)正是建設(shè)中的二期項目，8月22日上午10點(diǎn)多，工地里不斷有渣土車進(jìn)出，兩座大型塔吊來回擺動，運(yùn)送鋼材。記者登上21層俯瞰，工地里并不見幾名工人，只有一臺挖掘機(jī)在作業(yè)。

根據(jù)城投控股半年報披露，露香園二期商品房B、D1地塊樁基工程全部完成，酒店項目積極推進(jìn)業(yè)態(tài)定位等工作，同步有序開展各項施工工程。

露香園二期項目作為上海黃浦區(qū)“四大地王”之一，也是十一五期間上海老城廂改造工程的重要地塊。2021年1月5日，城投控股和上海建工聯(lián)合體競得該地塊，總價達(dá)到176億元，是上海目前出讓總價排名第四的地塊，出讓總面積12.51萬平方米，起始樓面價達(dá)到89567元/平方米，包含商業(yè)、高層住宅和低密度聯(lián)排別墅等。

今年上半年，城投控股還獲取了楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02F3-02地塊和長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)232街坊17/1丘77-01地塊，新增土地儲備31,687平方米。

記者實探長寧地塊現(xiàn)場了解到，該地塊靠近上海西郊賓館，周圍大多是高檔別墅區(qū)。據(jù)附近一位居民介紹，自從老房子被拆遷后，這塊地就被圍墻擋起來，近10年沒有動工過。

城投控股拿下的長寧地塊 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

公開資料顯示，長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)232街坊17/1丘77-01地塊成交總價為27.63億元，溢價率9.67%，房地聯(lián)動指導(dǎo)價16.3萬元/平方米，容積率1.2。該地塊創(chuàng)下上海新房指導(dǎo)價新高，而按照容積率和住宅限高標(biāo)準(zhǔn)，大概率也將打造成低密別墅產(chǎn)品。

半年業(yè)績大變臉

這兩年乘著上海豪宅市場行情上揚(yáng)的“東風(fēng)”，城投控股業(yè)績增速明顯。

財報顯示，2021年，城投控股實現(xiàn)營業(yè)收入約91.93億元，同比增加40.03%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入91.39億元，同比增長40.45%；歸母凈利潤盈利約9.12億元，同比增加18.26%。

城投控股方面解釋道，是由于露香園低區(qū)住宅項目、朱家角E地塊一期商品房項目和黃山高鐵I期商品房項目實現(xiàn)收入并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本所致。報告期內(nèi)，朱家角“璟雲(yún)里”開盤去化率達(dá)到99％；洞涇尚云里兩次推盤，599套房源的去化率為96%。

記者從國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)了解到，洞涇尚云里的項目公司上海城明置業(yè)有限公司曾因為違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告，對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳，被松江區(qū)市場監(jiān)督管理局叫停，并處罰4萬元。

不過人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板顯示，今年5月份，尚云里小區(qū)的洋房除了樣板房所在單元樓外，其余樓1-3樓樓梯沒有窗戶，小區(qū)北門建造效果與售樓沙盤不符，尺寸和外觀均有問題。

洞涇鎮(zhèn)政府對此回應(yīng)表示，經(jīng)了解，尚云里小區(qū)未交付，處于最后收尾階段，項目嚴(yán)格按照方案原則執(zhí)行，并嚴(yán)格按圖施工，滿足審批規(guī)范和流程規(guī)范。若實際交付與業(yè)主《房屋銷售合同》之間存在差異，將及時予以督促整改。

此外，今年上半年，城投控股營業(yè)收入約23.27億元，同比增加5.61%；歸母凈利潤約4.17億元，同比減少28.06%；實現(xiàn)房產(chǎn)銷售回籠12.12億元，同比減少79.1%。

值得一提的是，公司對于露香園項目的依賴度較為明顯。去年上半年，露香園項目結(jié)轉(zhuǎn)收入金額為20.65億元，而隨著一期銷售接近尾聲，本期結(jié)轉(zhuǎn)收入減少至11.03億元。

有些項目還遭遇了銷售“滑鐵盧”。比如，金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)的“水尚華庭”，去年9月首次開盤推出550套房源，結(jié)果去化率僅13.5%。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，水尚華庭目前還有474套未售出。

業(yè)績報告同時顯示，持續(xù)拿地擴(kuò)張，支付土地出讓金，使得城投控股的貨幣資金由184.27億元降至2021年的36.04億元，資產(chǎn)負(fù)債率有所抬升。截至2022年6月末，公司的長期借款金額達(dá)206.56億元，其中抵押借款60.51億元，質(zhì)押借款為13.82億元，前述在售項目中有的已被作為借款抵押物。

“因土地購置及項目建設(shè)資金需求大幅度增加，城投控股2020年以來剛性債務(wù)規(guī)?？焖贁U(kuò)大，債務(wù)負(fù)擔(dān)加重。在建房地產(chǎn)項目待投資規(guī)模大，其中租賃住房項目投資回收期長。若露香園二期項目去化效率不達(dá)預(yù)期，則公司面臨的資金平衡壓力將加大。”上海新世紀(jì)資信評估投資服務(wù)有限公司在研報中建議，關(guān)注該公司的項目風(fēng)險以及債務(wù)負(fù)擔(dān)加重等問題。

對此，前述城投控股負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前，公司融資渠道暢通，運(yùn)營穩(wěn)健。下一步，將盡力將住宅產(chǎn)品做好，以達(dá)到快速去化和資金回流的目標(biāo)。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝