重磅！央行宣布降息，100萬房貸能省3萬多，首套房最低利率可到4.1%

每經(jīng)編輯 何小桃 蓋源源    

降息了！

8月22日9時15分，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR）為： 1年期LPR為3.65%，下調(diào)5個基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.3%，下調(diào)15個基點(diǎn)。

此次LPR下調(diào)已在市場預(yù)期之中。此前8月15日，MLF利率調(diào)降10個基點(diǎn)至2.75%。

附2019年8月以來歷次LPR和MLF變動情況

如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算， 此次LPR下降15個基點(diǎn)，月供減少88.48元，累積30年月供減少3.18萬元。

首套房最低利率可到4.1%

按照央行規(guī)定，個人房貸借款人和貸款銀行可協(xié)商選擇利率重定價（通常周期最短為1年），每次利率重定價時，定 價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。

數(shù)據(jù)顯示，2021年12月和今年1月，央行先后將一年期LPR下調(diào)了5和10個基點(diǎn)，隨后一直持穩(wěn)在3.70%；五年期品種在今年1月下調(diào)5基點(diǎn)后，又在5月單獨(dú)下調(diào)了15個基點(diǎn)至4.45%。

值得注意的是，5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布了關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知。通知明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR） 減20個基點(diǎn)。 二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

這意味著，按照8月22日的貸款市場報價利率（LPR）， 那么首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限幅度可至4.1％。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次降息符合預(yù)期，此前MLF降息，使得大家對于此次降息動作不會意外。但降息15個基點(diǎn)，略超出預(yù)期，充分說明進(jìn)一步降低中長期資金成本的導(dǎo)向和迫切性。

那么，8月LPR下調(diào)對房地產(chǎn)具體有什么影響：

第一，房貸利率下調(diào)空間增大。在2020年8月份的時候，很多銀行都集中將存量房貸批量轉(zhuǎn)化成LPR。采用LPR定價模式之后，房貸利率會隨著市場貸款利率水平的波動而波動，如果LPR下降了，對應(yīng)的房貸利息也會跟著下降。

第二，存量購房者到2023年才能開始減少利息。

轉(zhuǎn)化成LPR定價模式之后，房貸一般會一年調(diào)整一次，至于調(diào)整的日期是多少，不同銀行規(guī)定不一樣，有的銀行是在合同簽署日調(diào)整，但大部分銀行則是從新一年的第1月份開始調(diào)整。這意味著2023年1月份，很多人的房貸將會迎來新一輪調(diào)整周期。

第三，對新購房者而言，降息利好更直接。據(jù)計算，如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降15個基點(diǎn)，月供將減少約90元，累積30年月供減少3.18萬元。

對市場有何影響？

A股影響：

光大證券分析稱，短期來看，市場在LPR調(diào)降前的兩周里可能會出現(xiàn)上漲，但在落地后的一周內(nèi)通常表現(xiàn)不佳。歷史來看，在LPR調(diào)降前，市場通常表現(xiàn)較好，在大多數(shù)時候均呈現(xiàn)上漲狀態(tài)，這種現(xiàn)象的發(fā)生可能與投資者對流動性寬松的預(yù)期升溫有關(guān)。但是當(dāng)LPR調(diào)降落地之后，股市的表現(xiàn)則相對較差。

長期來看，LPR調(diào)降對市場的影響主要取決于寬信用的落地情況。從長期的角度來看，股市的表現(xiàn)終究要回到基本面，如果寬貨幣能夠成功傳導(dǎo)至寬信用，那么股市通常會有較好的表現(xiàn)，例如2020年初前后的時間段，反之，則股市難有較好的表現(xiàn)，如2022年初時情況。

信貸影響

中信證券分析稱，LPR下調(diào)后，8月信貸或脈沖上行：第一，經(jīng)驗證明LPR下調(diào)會為信貸帶來快速修復(fù)?；仡櫄v史，企業(yè)信貸增速受到LPR影響較為明顯，隨著疫情影響淡去，LPR下調(diào)將會對貸款有較好的拉動作用。相較之下，居民貸款看似對LPR變化并不敏感，但觀察同比多增數(shù)值的邊際變化，可以發(fā)現(xiàn)以個人住房按揭貸款為主的中長貸對于5年期LPR調(diào)降的反應(yīng)較為明顯快速。

第二，監(jiān)管指導(dǎo)因素在今年表現(xiàn)尤為明顯。今年信貸的增長受監(jiān)管指導(dǎo)因素的影響較大，當(dāng)政策部署加大信貸投放力度時，當(dāng)月信貸往往會得到明顯的提振。從央行降息的舉措以及二季度貨幣政策報告中“加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸支持力度”的表述來看，目前信貸增長依然是政策非常重視的問題，配合大概率下行的LPR，我們認(rèn)為對于8月的信貸增長可以再樂觀一些，新增規(guī)模有望達(dá)到1.5萬億，同比多增3000億元。

債市影響

中信證券稱，對于債市而言，1年期MLF利率作為10年期國債利率的定價錨，預(yù)計長債利率中樞會跟隨下調(diào)10bps，考慮到目前債市做多情緒，不排除短期內(nèi)超調(diào)的可能，但在區(qū)間下沿操作還需謹(jǐn)慎。中長期來看，MLF降息后的LPR報價下調(diào)將成為寬信用的催化劑，此前支撐債市表現(xiàn)的“資產(chǎn)荒”邏輯后續(xù)可能被打破，流動性市場供給減少而需求回升的背景下，債市利率或存在調(diào)整的壓力。

專家：不排除再次降息的可能

下一步貨幣政策走向如何？央行在7月份發(fā)布的《中國區(qū)域金融運(yùn)行報告(2022)》中指出，下一步要繼續(xù)深化LPR改革，完善LPR報價機(jī)制，不斷提高LPR報價質(zhì)量，使中央銀行政策利率通過市場利率向貸款利率和存款利率的傳導(dǎo)更加順暢。

中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，在后期美聯(lián)儲加息節(jié)奏有所放緩、“以我為主”的政策基調(diào)下， 不排除再次降息的可能。 三季度降準(zhǔn)的概率不高，但若四季度房地產(chǎn)融資有所改善，寬信用進(jìn)程加快，在結(jié)構(gòu)性流動性短缺框架有所恢復(fù)的情況下，為給銀行體系提供長期流動性、進(jìn)一步降低負(fù)債成本，也不排除會適時進(jìn)行0.25個百分點(diǎn)的小幅降準(zhǔn)操作。

編輯| 何小桃 蓋源源

校對| 王月龍

封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝

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