重磅！央行宣布降息，100萬房貸能省3萬多，首套房最低利率可到4.1%

每經(jīng)編輯 何小桃 蓋源源    

降息了！

8月22日9時15分，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR）為： 1年期LPR為3.65%，下調(diào)5個基點，5年期以上LPR為4.3%，下調(diào)15個基點。

此次LPR下調(diào)已在市場預期之中。此前8月15日，MLF利率調(diào)降10個基點至2.75%。

附2019年8月以來歷次LPR和MLF變動情況

如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算， 此次LPR下降15個基點，月供減少88.48元，累積30年月供減少3.18萬元。

首套房最低利率可到4.1%

按照央行規(guī)定，個人房貸借款人和貸款銀行可協(xié)商選擇利率重定價（通常周期最短為1年），每次利率重定價時，定 價基準調(diào)整為最近一個月相應期限的LPR。

數(shù)據(jù)顯示，2021年12月和今年1月，央行先后將一年期LPR下調(diào)了5和10個基點，隨后一直持穩(wěn)在3.70%；五年期品種在今年1月下調(diào)5基點后，又在5月單獨下調(diào)了15個基點至4.45%。

值得注意的是，5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布了關于調(diào)整差別化住房信貸政策有關問題的通知。通知明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR） 減20個基點。 二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

這意味著，按照8月22日的貸款市場報價利率（LPR）， 那么首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限幅度可至4.1％。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次降息符合預期，此前MLF降息，使得大家對于此次降息動作不會意外。但降息15個基點，略超出預期，充分說明進一步降低中長期資金成本的導向和迫切性。

那么，8月LPR下調(diào)對房地產(chǎn)具體有什么影響：

第一，房貸利率下調(diào)空間增大。在2020年8月份的時候，很多銀行都集中將存量房貸批量轉化成LPR。采用LPR定價模式之后，房貸利率會隨著市場貸款利率水平的波動而波動，如果LPR下降了，對應的房貸利息也會跟著下降。

第二，存量購房者到2023年才能開始減少利息。

轉化成LPR定價模式之后，房貸一般會一年調(diào)整一次，至于調(diào)整的日期是多少，不同銀行規(guī)定不一樣，有的銀行是在合同簽署日調(diào)整，但大部分銀行則是從新一年的第1月份開始調(diào)整。這意味著2023年1月份，很多人的房貸將會迎來新一輪調(diào)整周期。

第三，對新購房者而言，降息利好更直接。據(jù)計算，如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降15個基點，月供將減少約90元，累積30年月供減少3.18萬元。

對市場有何影響？

A股影響：

光大證券分析稱，短期來看，市場在LPR調(diào)降前的兩周里可能會出現(xiàn)上漲，但在落地后的一周內(nèi)通常表現(xiàn)不佳。歷史來看，在LPR調(diào)降前，市場通常表現(xiàn)較好，在大多數(shù)時候均呈現(xiàn)上漲狀態(tài)，這種現(xiàn)象的發(fā)生可能與投資者對流動性寬松的預期升溫有關。但是當LPR調(diào)降落地之后，股市的表現(xiàn)則相對較差。

長期來看，LPR調(diào)降對市場的影響主要取決于寬信用的落地情況。從長期的角度來看，股市的表現(xiàn)終究要回到基本面，如果寬貨幣能夠成功傳導至寬信用，那么股市通常會有較好的表現(xiàn)，例如2020年初前后的時間段，反之，則股市難有較好的表現(xiàn)，如2022年初時情況。

信貸影響

中信證券分析稱，LPR下調(diào)后，8月信貸或脈沖上行：第一，經(jīng)驗證明LPR下調(diào)會為信貸帶來快速修復。回顧歷史，企業(yè)信貸增速受到LPR影響較為明顯，隨著疫情影響淡去，LPR下調(diào)將會對貸款有較好的拉動作用。相較之下，居民貸款看似對LPR變化并不敏感，但觀察同比多增數(shù)值的邊際變化，可以發(fā)現(xiàn)以個人住房按揭貸款為主的中長貸對于5年期LPR調(diào)降的反應較為明顯快速。

第二，監(jiān)管指導因素在今年表現(xiàn)尤為明顯。今年信貸的增長受監(jiān)管指導因素的影響較大，當政策部署加大信貸投放力度時，當月信貸往往會得到明顯的提振。從央行降息的舉措以及二季度貨幣政策報告中“加大對實體經(jīng)濟信貸支持力度”的表述來看，目前信貸增長依然是政策非常重視的問題，配合大概率下行的LPR，我們認為對于8月的信貸增長可以再樂觀一些，新增規(guī)模有望達到1.5萬億，同比多增3000億元。

債市影響

中信證券稱，對于債市而言，1年期MLF利率作為10年期國債利率的定價錨，預計長債利率中樞會跟隨下調(diào)10bps，考慮到目前債市做多情緒，不排除短期內(nèi)超調(diào)的可能，但在區(qū)間下沿操作還需謹慎。中長期來看，MLF降息后的LPR報價下調(diào)將成為寬信用的催化劑，此前支撐債市表現(xiàn)的“資產(chǎn)荒”邏輯后續(xù)可能被打破，流動性市場供給減少而需求回升的背景下，債市利率或存在調(diào)整的壓力。

專家：不排除再次降息的可能

下一步貨幣政策走向如何？央行在7月份發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告(2022)》中指出，下一步要繼續(xù)深化LPR改革，完善LPR報價機制，不斷提高LPR報價質(zhì)量，使中央銀行政策利率通過市場利率向貸款利率和存款利率的傳導更加順暢。

中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬認為，在后期美聯(lián)儲加息節(jié)奏有所放緩、“以我為主”的政策基調(diào)下， 不排除再次降息的可能。 三季度降準的概率不高，但若四季度房地產(chǎn)融資有所改善，寬信用進程加快，在結構性流動性短缺框架有所恢復的情況下，為給銀行體系提供長期流動性、進一步降低負債成本，也不排除會適時進行0.25個百分點的小幅降準操作。

編輯| 何小桃 蓋源源

校對| 王月龍

封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝

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