從大手筆拿地到變身“小股東” 北京興創(chuàng)投資“畫風(fēng)”為何變了？

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月中旬，即使尚未取得預(yù)售證，大興星光城售樓處也已經(jīng)開(kāi)放，這距離北京興創(chuàng)置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱興創(chuàng)置地）以48.2億元競(jìng)得該地塊僅僅過(guò)去6個(gè)月。

但需要注意的是，如今該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)變成了在今年3月注冊(cè)成立的北京品創(chuàng)建合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，背后存在多個(gè)關(guān)聯(lián)方，這也一定程度上反應(yīng)了如今北京興創(chuàng)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱北京興創(chuàng)投資）的開(kāi)發(fā)風(fēng)格。

事實(shí)上，北京城投類公司積極拿地始于今年上半年。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前6月北京累計(jì)成交31宗住宅用地，成交金額接近1000億元。雖然排名前三的拿地企業(yè)分別是華潤(rùn)、中海、綠城，但城投類公司已經(jīng)嶄露頭角，北京興創(chuàng)投資以66億元排在第五位，城建發(fā)以53億元排在第六位。

獨(dú)自拿地到變身小股東

興創(chuàng)置地是北京興創(chuàng)投資的全資子公司，該公司的實(shí)控人為北京大興區(qū)的國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，主要業(yè)務(wù)是根據(jù)大興區(qū)政府授權(quán)，負(fù)責(zé)大興新城北區(qū)、生物醫(yī)藥基地東配套區(qū)、大興新城核心區(qū)、西紅門商業(yè)綜合區(qū)、黃村七街、京開(kāi)東側(cè)天宮院村、采育中心鎮(zhèn)區(qū)等土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，配合土地上市工作，進(jìn)行區(qū)域市政、公益公建設(shè)施建設(shè)。

同時(shí)，北京興創(chuàng)投資還在拓展房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，僅今年一季度便以48.2億元、35.7億元拿下兩宗地塊。

具體到這兩宗地塊，京土儲(chǔ)掛（興）［2022］008號(hào)大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0202-6007、6014、6011、6002地塊（以下簡(jiǎn)稱黃村地塊）是北京興創(chuàng)投資以48.2億元底價(jià)拍得，而京土儲(chǔ)掛（興）［2022］009號(hào)大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)B2-08、DX04-0101-6004、6006、6008地塊則是北京興創(chuàng)投資和中建壹品聯(lián)合以35.7億元底價(jià)摘得，中指院稱之為北京興創(chuàng)投資“托底大興區(qū)西紅門和黃村地塊”。

其實(shí)近年來(lái)北京興創(chuàng)投資在北京土拍市場(chǎng)，尤其是大興區(qū)域表現(xiàn)亮眼。除了上述外，根據(jù)Wind，2020年2月住總和北京興創(chuàng)投資聯(lián)合以6.56億元摘得大興區(qū)采育鎮(zhèn)DX10-0001-6004地塊，2021年10月，中鐵置業(yè)和北京興創(chuàng)投資以37.84億元的總價(jià)拿下大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0208-6026、6020地塊，條件之一是5.4萬(wàn)平方米的“現(xiàn)房銷售”。

就在北京興創(chuàng)投資“托底”之后不久，市場(chǎng)就傳出該公司計(jì)劃退出黃村地塊的傳言。今年5月底，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾致電北京興創(chuàng)投資核實(shí)該消息，對(duì)方工作人員向記者推薦了中建壹品的相關(guān)負(fù)責(zé)人，其在電話中表示：“興創(chuàng)投資并沒(méi)有退出黃村地塊，只是引入了其他投資方，分別有中建壹品、聯(lián)投置業(yè)、大興城建，我們中建壹品來(lái)操盤。”但當(dāng)時(shí)該相關(guān)負(fù)責(zé)人并沒(méi)有透露相關(guān)各方的持股比例。

根據(jù)啟信寶，黃村地塊目前的開(kāi)發(fā)商北京品創(chuàng)建合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東確實(shí)是中建壹品、聯(lián)投置業(yè)、大興城建、北京興創(chuàng)投資4家，中建壹品是占股50.086%的大股東，北京興創(chuàng)投資占股16.6%，也就是說(shuō)，北京興創(chuàng)投資已成為了小股東。

暫無(wú)擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目？

早先北京興創(chuàng)投資的風(fēng)格是單打獨(dú)斗，根據(jù)其介紹，“公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類型以商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅為主。其中，興創(chuàng)屹墅和興創(chuàng)榮墅為高端住宅；興創(chuàng)國(guó)際中心（西紅門三期和四期）、核心區(qū)企業(yè)總部以及采育企業(yè)交流中心等為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要用于出售，部分對(duì)外出租。”

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)，早先北京興創(chuàng)投資開(kāi)發(fā)的高米店南里、創(chuàng)采嘉園、興創(chuàng)科創(chuàng)中心等項(xiàng)目都是由該公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)，而此后便開(kāi)始逐漸引入合作開(kāi)發(fā)。

如今年3月23日取得預(yù)售證的諾德逸境小區(qū)，便是由北京興創(chuàng)投資和中鐵置業(yè)共同開(kāi)發(fā)，也就是上文所提到的與中鐵置業(yè)的聯(lián)合拿地，北京興創(chuàng)投資占股僅有35%。而上文提到的和住總的聯(lián)合拿地，2020年11月取得預(yù)售證的住星家園，北京興創(chuàng)投資也僅有30%的占比。

上海清算所公示的一份《北京興創(chuàng)投資有限公司2022年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）顯示，2021年北京興創(chuàng)投資營(yíng)業(yè)收入同比下降13.79%。其中受土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度影響，公司土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入同比下降21.60%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入同比變化不大；受交房進(jìn)度影響，保障房開(kāi)發(fā)收入明顯下降。

償債能力方面，2021年底受流動(dòng)負(fù)債增加影響，北京興創(chuàng)投資流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和現(xiàn)金短期債務(wù)比均較2020年底有所下降。2022年3月底，受臨時(shí)性的資金拆借增加影響，上述三項(xiàng)指標(biāo)均較2021年底繼續(xù)下降。

此外，北京興創(chuàng)投資整體債務(wù)負(fù)擔(dān)重，2022~2023年集中兌付壓力較大。2021年底及2022年3月底，公司全部債務(wù)資本化比率分別為70.50%和75.70%；2022年4~12月及2023年分別需償還有息債務(wù)73.27億元和74.53億元（已考慮含權(quán)債券的提前回售）。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在一定程度上成為了北京興創(chuàng)投資的一種壓力?！秷?bào)告》表示，截至2022年3月底，北京興創(chuàng)投資主要在建房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資144.48億元，已完成投資113.36億元，未來(lái)尚需投入31.12億元。

整體看，北京興創(chuàng)投資的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目尚需投資規(guī)模較大，面臨較大的資金支出壓力。“公司部分在售房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨去化壓力、資金支出壓力大，整體債務(wù)負(fù)擔(dān)重、2022~2023年集中償付壓力較大等因素對(duì)其信用水平可能帶來(lái)不利影響。暫無(wú)擬開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。”