110平的房子“到手”僅61平！消費(fèi)者能靠自己算清公攤面積嗎？開(kāi)發(fā)商：不可能

每經(jīng)編輯 程鵬 蓋源源    

挑得高高的公攤面積已經(jīng)足夠讓消費(fèi)者“肉疼”，悄悄膨脹的公攤面積更令人憋氣。

據(jù)法治日?qǐng)?bào)報(bào)道，山東省青島市一位市民購(gòu)買(mǎi)的110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購(gòu)房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%……

哪些面積算公攤？消費(fèi)者能靠自己算清公攤面積嗎？據(jù)央視網(wǎng)官方微博，專家表示，由于公攤面積的計(jì)算太過(guò)專業(yè)，消費(fèi)者難以分辨，給開(kāi)發(fā)商和測(cè)量機(jī)構(gòu)提供了鉆空子的機(jī)會(huì)。

 

110平方米的房子到手僅61平方米

據(jù)法治日?qǐng)?bào)，2018年4月，李黎 全款購(gòu)入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅。 買(mǎi)房時(shí)，本就是建筑行業(yè)從業(yè)者的李黎對(duì)公攤面積格外關(guān)注，反復(fù)向銷售人員咨詢了關(guān)于公攤面積的一些問(wèn)題。

據(jù)李黎回憶，當(dāng)時(shí)銷售人員告訴她，因?yàn)樾^(qū)樓棟屬于超高層建筑，達(dá)到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積占比會(huì)達(dá)到31%，但實(shí)際收房時(shí)可能比這個(gè)數(shù)值小。

然而，2021年9月，準(zhǔn)備收房的李黎傻眼了：推開(kāi)房門(mén)，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗(yàn)房師測(cè)量后發(fā)現(xiàn)， 實(shí)際套內(nèi)僅有61平方米左右， 3間臥室沒(méi)有一間超過(guò)9平方米，主臥甚至無(wú)法放下雙人床。

李黎后續(xù)向售房方詢問(wèn)得知，從合同上顯示的套內(nèi)面積75平方米到她實(shí)際測(cè)量的61平方米，差值主要體現(xiàn)在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計(jì)入套內(nèi)建筑面積。“將近1米的外墻，有一半的面積算作業(yè)主的套內(nèi)建筑面積。但是開(kāi)發(fā)商銷售時(shí)沒(méi)有說(shuō)明，而且在銷售時(shí)有意混淆‘公攤’‘公攤系數(shù)’‘公攤率’‘套內(nèi)建筑面積’等概念，各種專業(yè)術(shù)語(yǔ)堆砌起來(lái)，直接就被繞暈了，根本沒(méi)想到實(shí)際到手的套內(nèi)面積這么小。”　　

直到依法維權(quán)時(shí)，李黎才得到“官方”口徑——小區(qū)房屋的公攤面積占比是46%。 “這就意味著我們花了上百萬(wàn)元買(mǎi)到手的房子，實(shí)際上將近一半都不是自己住的，如果一開(kāi)始就知道這個(gè)情況，無(wú)論如何我都不會(huì)購(gòu)買(mǎi)。” 李黎說(shuō)。

和李黎同小區(qū)的姚女士購(gòu)入一套復(fù)式上下樓160平方米的房子，結(jié)果到手的套內(nèi)面積只有90平方米左右。

“難道我們就只能認(rèn)栽嗎？”李黎說(shuō)，為公攤面積花的錢(qián)不只是買(mǎi)房時(shí)，之后的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等都要繼續(xù)買(mǎi)單，這些“消費(fèi)暗區(qū)”的存在讓人很不滿。

今年準(zhǔn)備在北京買(mǎi)房的張力，一個(gè)月內(nèi)看了80多套房，他曾看了一套1993年建成的房子，建筑面積55平方米，套內(nèi)面積46平方米；而另一套2004年的房子，建筑面積63平方米，套內(nèi)面積卻只有45平方米。

張力表示，花那么多錢(qián)買(mǎi)的房子，可能有將近三分之一甚至更多的錢(qián)都落不到自己的房子上，很難接受。

此事引發(fā)網(wǎng)友熱議，有人稱“花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)了公攤面積”“公攤按精裝費(fèi)用計(jì)算”“不管取不取消，最起碼應(yīng)該公開(kāi)公正透明”。

▲來(lái)源：微博

 

消費(fèi)者能靠自己算清公攤面積嗎？ 開(kāi)發(fā)商：不可能

據(jù)央視網(wǎng)微博，金科地產(chǎn)集團(tuán)副總裁方明富表示：“由比如門(mén)廳、電梯井、樓梯道、通風(fēng)管道，以及包括為本棟樓服務(wù)的，比如說(shuō)房頂有那種二次加壓的消防水箱，以及包括還有一些房頂?shù)挠行┠欠N，比如說(shuō)消防的一些設(shè)施，都算本棟樓的公攤面積。這是本棟樓的，實(shí)際消費(fèi)者來(lái)測(cè)量、計(jì)算，都是非常復(fù)雜而且極其困難。所以，消費(fèi)者來(lái)測(cè)算公攤面積基本上是不太可能的。”

專家表示，由于公攤面積的計(jì)算太過(guò)專業(yè)，消費(fèi)者難以分辨，給開(kāi)發(fā)商和測(cè)量機(jī)構(gòu)提供了鉆空子的機(jī)會(huì)。

圍繞公攤面積，還有一筆糊涂賬。小區(qū)中司空見(jiàn)慣被出租出售的地下車庫(kù)、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所等，是否被算在了公攤面積中？在一些答案為“是”的小區(qū)，出租出售的收益理應(yīng)由全體業(yè)主共享。但在現(xiàn)實(shí)中，能夠?qū)I(yè)主公攤面積經(jīng)營(yíng)收益返還的情況極少。這就不難理解，為什么在一些小區(qū)，就地下車庫(kù)是否應(yīng)該收費(fèi)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)與業(yè)主爭(zhēng)論不休了。

公攤面積的存在不是孤立的，它還會(huì)跟裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等五花八門(mén)的費(fèi)用綁定在一起，甚至伴隨房屋的整個(gè)生命周期。一些供暖部門(mén)、物業(yè)、裝修公司在計(jì)費(fèi)時(shí)，往往傾向于選擇更有利可圖的建筑面積收取費(fèi)用。

 

 

取消公攤具備可行性嗎？

據(jù)人民日?qǐng)?bào)此前報(bào)道，今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，全國(guó)政協(xié)委員洪洋提議“取消公攤”，認(rèn)為公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，建議國(guó)家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購(gòu)房。

據(jù)法治日?qǐng)?bào)，在北京市康達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人孟麗娜看來(lái)，取消公攤面積制度現(xiàn)階段不具有可行性。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 因此，商品房無(wú)論是按照何種方式銷售，均應(yīng)體現(xiàn)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。即便按套銷售，也仍然存在公攤面積。公攤面積客觀存在，必然要由部分或全體購(gòu)房人分?jǐn)偂?/strong>

“一律取消公攤面積，入住后對(duì)公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任均是現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，如果購(gòu)房人個(gè)人無(wú)力管理，則將影響小區(qū)的整體品質(zhì)及全體業(yè)主的權(quán)益。”孟麗娜說(shuō)。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池同樣認(rèn)為當(dāng)下取消公攤面積不具有可行性。 房改后，我國(guó)的住房面積計(jì)量、房產(chǎn)證、不動(dòng)產(chǎn)證的發(fā)放都是以建筑面積為單位的。房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等也都是以建筑面積計(jì)量的，如果取消公攤面積，以使用面積計(jì)量，會(huì)給計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)混亂。 每平方米的房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)會(huì)有所上漲，反而會(huì)引起另一種誤會(huì)，以為漲價(jià)了。

在北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)常務(wù)理事、海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所合伙人包華看來(lái)，取消公攤并不難，但用什么替代公攤是需要慎重考慮的。目前，測(cè)繪報(bào)告中沒(méi)有房屋使用面積的數(shù)據(jù)，如希望用使用面積作為計(jì)價(jià)、計(jì)費(fèi)、計(jì)稅的依據(jù)，就需要對(duì)已有房屋補(bǔ)測(cè)該數(shù)據(jù)。“姑且不論是否有足夠的人手完成這項(xiàng)工作，僅就已經(jīng)裝修、改造的房屋如何認(rèn)定使用面積就是一件非常復(fù)雜和棘手的事情。”

編輯| 程鵬 蓋源源

校對(duì)| 段煉

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

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