每日經(jīng)濟(jì)新聞 2022-08-11 16:03:14
每經(jīng)編輯 張錦河
近日，江蘇南通某樓盤(pán)的業(yè)主有些“糟心”。購(gòu)房合同上約定層高2.95米，交房時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)只有2.9米，還有5厘米“縮水”了，同一樓棟的61戶業(yè)主決定向法院起訴。
圖片來(lái)源：央視財(cái)經(jīng)
南通崇川法院一審判決開(kāi)發(fā)商按誤差比例退款，共計(jì)退還購(gòu)房款647萬(wàn)余元。開(kāi)發(fā)商不服提起上訴。南通中院二審駁回上訴，維持原判。
據(jù)央視財(cái)經(jīng)、江海晚報(bào)，2018年3月，江蘇南通的孫女士以416萬(wàn)余元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)南通崇川區(qū)某樓盤(pán)商品房，雙方在合同中明確約定房屋層高為2.95米，并約定了面積差異的處理方式即按實(shí)際面積誤差比例多退少補(bǔ)。孫女士按約付清了全部購(gòu)房款。
2020年1月，在交房驗(yàn)收中，孫女士發(fā)現(xiàn)實(shí)際層高僅為2.9米，比約定少5厘米，誤差比例約為1.695%。經(jīng)申請(qǐng)政府信息公開(kāi)，南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法作出《政府信息公開(kāi)申請(qǐng)答復(fù)書(shū)》，并附涉事樓棟竣工測(cè)量技術(shù)報(bào)告層高示意圖，其上載明涉事房屋層高確為2.9米。
之后，雙方協(xié)調(diào)不成，孫女士向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，主張參照商品房面積差異處理方式，要求開(kāi)發(fā)商返還層高誤差對(duì)應(yīng)比例的購(gòu)房款70556.05元。
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崇川法院審理認(rèn)為，孫女士已經(jīng)全額支付購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按期交付符合合同約定的商品房。案涉房屋實(shí)際層高雖符合相關(guān)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，但低于合同約定層高，屬于履行合同義務(wù)不符合約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
法院認(rèn)為，鑒于雙方在合同中并未對(duì)層高減少的違約責(zé)任作出約定，事后亦未能達(dá)成一致，而案涉房屋層高已無(wú)法改變，不具備采取補(bǔ)救措施的條件，孫女士要求開(kāi)發(fā)商賠償損失于法有據(jù)。至于賠償損失的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際層高的減少致使房屋的可使用空間相應(yīng)減少，客觀上給購(gòu)房者造成一定損失，孫女士請(qǐng)求參照合同約定的面積差異處理方式確定損失賠償數(shù)額，具有合理性，且于法不悖，崇川法院遂判決開(kāi)發(fā)商按照層高誤差比例1.695%退還孫女士房屋差價(jià)70556.05元。
此外，層高“縮水”，使得開(kāi)發(fā)商得以降低成本，并由此獲益。在一定程度上，也降低了房屋再交易的市場(chǎng)價(jià)值，該預(yù)期利益損失理應(yīng)由違約方即開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。
隨后，該棟樓涉及的其他業(yè)主紛紛起訴，法院均參照孫女士一案作出判決。開(kāi)發(fā)商不服提起上訴，南通中院二審均駁回，維持原判。61戶業(yè)主的賠償金額共計(jì)6472835.62元，目前開(kāi)發(fā)商已全部履行完畢。
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據(jù)南通崇川法院，崇川法院建設(shè)工程和房地產(chǎn)審判庭庭長(zhǎng)葛美玲表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，同時(shí)商品房的建設(shè)還應(yīng)符合開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人訂立的買(mǎi)賣(mài)合同的約定。層高縮水問(wèn)題囿于法律并未作出明確規(guī)定，合同中一般也未約定損失賠償?shù)臄?shù)額或者計(jì)算方法，如何評(píng)價(jià)違約責(zé)任并以此確定損失賠償額成為實(shí)務(wù)中亟需解決的問(wèn)題。
鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用，故開(kāi)發(fā)商所售房屋層高一般均符合國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。層高“縮水”問(wèn)題一般不會(huì)嚴(yán)重影響正常居住和使用，亦不會(huì)達(dá)到合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的程度，一般不構(gòu)成根本違約。但是，層高出現(xiàn)“縮水”，開(kāi)發(fā)商明顯未能按照合同約定全面履行義務(wù)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因房屋層高已無(wú)法改變，客觀上不能采取補(bǔ)救措施，故買(mǎi)受人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。
商品房買(mǎi)受人的合同目的是基于對(duì)所購(gòu)房屋整體空間的利用，實(shí)際層高的減少致使房屋可使用空間相應(yīng)減少;同時(shí)，層高“縮水”將直接導(dǎo)致房屋成本價(jià)值的減少，主要包括土地成本、建筑成本及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商得以降低成本并由此獲益;再者，層高“縮水”亦在一定程度上降低了房屋再交易的市場(chǎng)價(jià)值，該預(yù)期利益損失理應(yīng)由違約方承
綜上所述，在合同未約定層高縮水損失賠償標(biāo)準(zhǔn)的情況下，應(yīng)當(dāng)從 公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則出發(fā)，綜合考慮合同的履約情況、當(dāng)事人預(yù)期利益、層高實(shí)際誤差、對(duì)房屋使用價(jià)值及市場(chǎng)價(jià)值的影響程度、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，可以通過(guò)計(jì)算層高誤差比據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，較為合理。
每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自南通崇川法院、央視財(cái)經(jīng)、江海晚報(bào)
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