東莞欲出大招 規(guī)范商品房預(yù)售資金管理

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

為了防止開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售監(jiān)管資金，又有城市出手了。

8月2日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售款收存管理和使用管理的通知（征求意見(jiàn)稿）》（下稱(chēng)《通知》），對(duì)監(jiān)管單位、銀行機(jī)構(gòu)和房企需履行的職責(zé)作了明確說(shuō)明。銀行擅自撥付或轉(zhuǎn)移商品房預(yù)售監(jiān)管資金的，應(yīng)負(fù)責(zé)追回；房企在拿申請(qǐng)預(yù)售許可證前，需按照一個(gè)預(yù)售許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶的原則，新設(shè)銀行賬戶；購(gòu)房者可通過(guò)網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式繳納購(gòu)房款等具體要求。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自7月以來(lái)，東莞、長(zhǎng)沙、九江、荊門(mén)等多個(gè)城市均有出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法?？傮w來(lái)看，各地優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策主要體現(xiàn)在三方面：一是將資金撥付節(jié)點(diǎn)與項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤；二是明確開(kāi)發(fā)商和銀行的主體責(zé)任；三是依據(jù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)實(shí)行差異化監(jiān)管。

東莞市住建局發(fā)文征言，擬進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售款收存管理和使用管理。圖為東莞CBD的高樓 視覺(jué)中國(guó)圖

多維度加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

從東莞此次頒布的通知看，主要從監(jiān)管賬戶的設(shè)立、預(yù)售資金的收存管理、預(yù)售資金的使用管理以及預(yù)售資金的監(jiān)管職責(zé)四大維度提出了要求。

通知提到，為防止開(kāi)發(fā)企業(yè)截留、收存購(gòu)房款，對(duì)已取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，由購(gòu)房人根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)生成的《房屋繳款通知單》信息，通過(guò)關(guān)聯(lián)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的POS機(jī)刷卡、銀行柜臺(tái)轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式，將購(gòu)房款直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶。

對(duì)于預(yù)售資金的使用權(quán)限及監(jiān)管，通知也作了明確說(shuō)明。位于監(jiān)管額度內(nèi)的資金，應(yīng)當(dāng)專(zhuān)款專(zhuān)用，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃，設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)，只能用于購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)。

值得一提的是，通知對(duì)銀行監(jiān)管預(yù)售資金的責(zé)任也作了明確說(shuō)明。如果商業(yè)銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)住建部門(mén)核實(shí)同意，擅自撥付或轉(zhuǎn)移監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金；無(wú)法追回的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

回歸應(yīng)有的監(jiān)管框架

“東莞此次政策整體涉及維度較為全面，包括賬戶設(shè)立、流程使用、監(jiān)管責(zé)任等，這也反映出當(dāng)?shù)叵胍O(jiān)管好預(yù)售資金的決心。”8月3日下午，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，東莞政策跟全國(guó)的總基調(diào)相似，但相對(duì)來(lái)說(shuō)，東莞對(duì)政策的介紹更全面細(xì)致，對(duì)今年下半年的各方業(yè)務(wù)操作及規(guī)范性作了說(shuō)明，具備更強(qiáng)的指引性。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，雖然今年以來(lái)出臺(tái)了一系列樓市支持政策，但在放寬的基調(diào)下，仍然在保障預(yù)售資金的規(guī)范性，本質(zhì)也是預(yù)防爛尾風(fēng)險(xiǎn)。此次東莞政策也有部分較為亮眼的地方，比如需從監(jiān)管資金中拿出一部分資金作為工程建設(shè)保證金，說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程是其關(guān)注重點(diǎn)。

“東莞此次的政策細(xì)則，整體較為全面，值得全國(guó)其他城市借鑒和學(xué)習(xí)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，全國(guó)的預(yù)售資金監(jiān)管問(wèn)題，未來(lái)的趨勢(shì)一定是趨于嚴(yán)監(jiān)管，而且透明度也會(huì)越來(lái)越高，也向市場(chǎng)傳遞了一個(gè)信號(hào)，樓市政策可以放松，但是關(guān)于資金問(wèn)題，該規(guī)范的地方還得規(guī)范，該嚴(yán)格的同樣得嚴(yán)格。

8月3日下午，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“此次東莞政策有兩個(gè)吸引人的地方，一是明確了開(kāi)發(fā)商和銀行的主體責(zé)任，二是增加了預(yù)售資金透明度。”

在李宇嘉看來(lái)，過(guò)往預(yù)售監(jiān)管資金被挪用，很重要的一個(gè)因素在于，開(kāi)發(fā)商及銀行的主體責(zé)任沒(méi)有履行到位。而現(xiàn)如今東莞的操作則是明確了雙方責(zé)任，將資金提取額度和比例與項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行匹配，同時(shí)明確了銀行對(duì)預(yù)售賬戶的監(jiān)管責(zé)任，如果銀行擅自撥付或轉(zhuǎn)移監(jiān)管額度是需要擔(dān)責(zé)的。

李宇嘉認(rèn)為，監(jiān)管強(qiáng)化不意味著趨嚴(yán)，而是回歸本來(lái)應(yīng)有的監(jiān)管框架?？偟闹v，該提取的，一定會(huì)提取，而不是像現(xiàn)在一樣，各方都保護(hù)自己的權(quán)益，導(dǎo)致一些款項(xiàng)無(wú)法提取用于工程；該預(yù)留的一定預(yù)留，不能隨便提取，更不能套取。

“東莞此次政策還提到了將監(jiān)管協(xié)議書(shū)公示，以及對(duì)違規(guī)房企納入誠(chéng)信管理系統(tǒng)等，這些政策對(duì)其他城市都具備明顯的借鑒意義。”在李宇嘉看來(lái)，對(duì)于違規(guī)挪用預(yù)售資金的違規(guī)房企，還可以通過(guò)限制在當(dāng)?shù)啬玫?、限制融資等懲處措施，強(qiáng)化對(duì)違規(guī)房企的懲處力度。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)