6月份去化周期超20個月 石家莊樓市以價換量成常態(tài)

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2019年，王旭（化名）以近200萬元的價格在石家莊二環(huán)內(nèi)買下了一套房，“當時已經(jīng)感覺不會再降價了，但被現(xiàn)實狠狠打‘臉’，這兩年房價降得更多了”。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自去年10月份開始，石家莊新房銷售價格指數(shù)連續(xù)環(huán)比下降4個月，至今年2月份企穩(wěn)，今年3月份與4月份分別環(huán)比上漲0.3%和0.2%，在今年5、6月份環(huán)比又分別下降了0.3%、0.2%。整體來看，相比兩年前，石家莊新房價格指數(shù)同比下降6.5%，比5年前降低了2.4%。

諸葛找房數(shù)據(jù)也顯示，今年2月份，石家莊新房成交價格還有所上漲，達到上半年最高點即15866元/平方米；此后至5月份整體呈下降趨勢，其中4月份為今年上半年最低點即12540元/平方米；6月份雖略有回升，但也不及3月份價格水平，較去年同期也下降3.11%。

“去年四季度以來，石家莊新房價格表現(xiàn)較為低迷。”中指研究院石家莊公司副總經(jīng)理劉愛芹7月27日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，6月石家莊新房市場成交量同比跌幅仍較大，但量價環(huán)比上升，新房市場在政策底的情況下已逐漸趨穩(wěn)，下半年市場預計將回穩(wěn)，市場預期緩慢恢復。

房價跌回至一萬多元

王旭是石家莊鏈家一門店經(jīng)紀人，2019年，當時已經(jīng)有著兩年從業(yè)經(jīng)歷的他，選擇在二環(huán)內(nèi)購入了自己的第一套房。

“當時石家莊新房平均價格相比2017年最高時的17000元/平米均價，下降了2000~3000元/平米。”7月27日，王旭通過微信告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，自己當時買的房子算是石家莊市內(nèi)位置較好的，最高時價格能達到20000多元/平方米。“但當時在疊加了開發(fā)商優(yōu)惠和我們平臺的優(yōu)惠后，算下來就18000元/平米左右。”

公開信息顯示，受當時全國樓市整體火熱影響，石家莊房價在2016年開始快速啟動，年初市區(qū)二環(huán)內(nèi)項目均價還只有7000~8000元/平方米，但到了2017年1月，石家莊新房均價就翻了一番，達到15000元/平方米，甚至部分高端項目賣到了25000~30000元/平方米。

為遏制迅速上漲的房價，石家莊在2017年3月17日第一次出臺了樓市調(diào)控政策，要求非本市戶籍居民家庭限購一套住房，且需要提供近2年內(nèi)連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。

但限購政策卻未能讓市場降溫，石家莊房價繼續(xù)攀升。2017年9月23日，石家莊再次出臺了更為嚴格的樓市政策，規(guī)定非本市戶籍居民家庭限購一套住房，須提供近3年內(nèi)連續(xù)繳納24個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明；所有新購的住房（含新建商品住房和二手房）5年內(nèi)不得上市交易。

嚴格的限購和限售政策快速冰凍了石家莊樓市。58安居客數(shù)據(jù)顯示，2017年10月，石家莊新房均價達到17734元/平方米的歷史最高點，隨后便開啟持續(xù)下跌模式：2018年均價在16000元/平方米左右震蕩下跌，2019年在15700元/平方米左右徘徊，2020年穩(wěn)定在了15300元/平方米左右，2021年降至13344元/平方米。最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，石家莊新房均價為13408元/平方米。

“當時決定入手，就是考慮到已經(jīng)降了兩年了，石家莊房價應(yīng)該也不會再有什么下降了。”王旭告訴記者，但沒想到的是這兩年房價還能降這么多，“如果你是購買首套房或者改善型需求，現(xiàn)階段買房是很合適的。”

在王旭看來，現(xiàn)在石家莊房價比較友好，作為一個省會城市，對比周邊其他城市房價來說，其實也并不算高。“目前包括衡水、邢臺、邯鄲、保定這些城市均價也接近一萬了，而且現(xiàn)在很多項目都有優(yōu)惠，算下來會劃算很多。”不過他也表示：“如果是投資，在如今大環(huán)境不確定性的情況下，建議還是謹慎入手。”

“石家莊作為省會城市優(yōu)勢明顯，第一擁有眾多人口，第二城市基礎(chǔ)設(shè)施的持續(xù)建設(shè)也為房地產(chǎn)市場發(fā)展注入活力。但在疫情因素以及政策輪動的疊加影響下，房市整體波動幅度較大。”劉愛芹表示，根據(jù)中指百城價格指數(shù)數(shù)據(jù)，去年四季度以來，石家莊新房價格表現(xiàn)較為低迷，與2021年10月相比，新房價格下跌0.11%。

“以價換量”成常態(tài)

事實上，今年以來石家莊新房市場繼續(xù)承壓。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月，石家莊新房成交套數(shù)分別為1778套、1176套、1655套、2112套、2154套和2898套；成交面積分別為20.03萬平方米、13.63萬平方米、19.21萬平方米、24.49萬平方米、25.19萬平方米和34.3萬平方米。從各月數(shù)據(jù)來看，今年上半年石家莊僅1月份新房成交面積較去年上升超350%，其余各月成交面積均同比去年下滑比例均超過40%，3月份更是下滑超過六成。

“5、6月成交量有所上漲，主要還是受4月底石家莊新政的刺激影響。”王旭告訴記者，不過這波行情并未能持續(xù)多久，6月底差不多就有些后勁不足了，“此外，近期石家莊新房市場成交呈現(xiàn)上升趨勢，與多項目降價促銷不無關(guān)系。”

據(jù)王旭介紹，今年以來石家莊多個項目以清盤、清退房源等名義給予價格優(yōu)惠，有項目對首次到訪的客戶即給予接近備案價格八五折的優(yōu)惠。

“項目現(xiàn)在主推洋房，在原總價基礎(chǔ)上最高一次性能優(yōu)惠45萬元，同時還享受其他戶型同樣的兩個九九折優(yōu)惠。”7月27日，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份撥通了位于石家莊北二環(huán)內(nèi)某在售樓盤熱線，該項目置業(yè)顧問表示，項目當前主推88~141平方米的套二、套三戶型，部分特價房源優(yōu)惠后的單價在9800元/平方米。

此外，記者還了解到，包括中冶德賢御府、龍湖天奕、正定熙湖三期等多個樓盤項目目前均有不同程度的優(yōu)惠措施。

“受市場環(huán)境影響，基本上每個項目都有一定程度的優(yōu)惠，價格比較合適，加上房貸利率也比較低，近期確實是購房的好時機。”在采訪中，多位石家莊當?shù)亟?jīng)紀人和樓盤置業(yè)顧問均如是告訴記者。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，石家莊新房成交價格還有所上漲，達到上半年最高點即15866元/平方米，此后至5月份整體呈下降趨勢，其中4月份為今年上半年最低點即12540元/平方米，6月份雖略有回升，但也不及3月份價格水平，較去年同期也下降3.11%。

“其實在政策之后，雖然市場還是在降價，但降價幅度就比較小了。”王旭告訴記者，特別是一部分在地理位置、產(chǎn)品設(shè)計等方面優(yōu)勢比較明顯的項目，如中海·云錦、保利·閱云臺以及萬科部分項目的價格還有所上漲，“而且漲了以后，賣得還比較好。”

“去年至今，預期轉(zhuǎn)弱，內(nèi)需不足等多方面因素導致房地產(chǎn)市場消費萎靡，房企生存環(huán)境愈發(fā)變得艱難，房企亟需充裕的現(xiàn)金流來抵抗市場下行帶來的風險。基于此，石家莊樓市以價換量成為常態(tài)這也是事實。”劉愛芹告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，今年4月以來，各地密集出臺調(diào)控政策，旨在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期；6月新房市場成交量同比跌幅仍較大，但量價環(huán)比上升，新房市場在政策底的情況下已逐漸趨穩(wěn)，下半年市場預計將回穩(wěn)，市場預期緩慢恢復。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，早在2020年7月末，石家莊廣義庫存量已突破1億平方米，到今年6月末，這一規(guī)模仍達1億平方米以上。

上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年石家莊各月度去庫存周期（當月新建商品住宅庫存量/最近六個月新建商品住宅成交面積的平均值）均在10個月及以上，6月份去庫存周期達到20.2個月。