深圳樓市調(diào)控現(xiàn)狀：個別新房低于備案價(jià)賣、近半數(shù)二手房“按參考價(jià)賣”

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

即便價(jià)格有倒掛，深圳新房也不好賣了。

6月底以來，深圳各大新房樓盤都在想盡辦法做宣傳，68折、特價(jià)房源、低首付等宣傳海報(bào)眼花繚亂，甚至低于項(xiàng)目備案價(jià)銷售。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，近期深圳多個新開盤的項(xiàng)目，去化率在20%-50%不等，50%左右的去化率已經(jīng)算是不錯的成績。在目前的市場，去化難已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。連深圳業(yè)內(nèi)人士都感嘆，“賣得差是正常，賣好了才不正常。”

低于備案價(jià)銷售

深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，深圳上半年上市的39個新房住宅項(xiàng)目中，僅3個項(xiàng)目開盤售罄，大幅低于去年同期水平，接近6成項(xiàng)目開盤去化低于5成。優(yōu)質(zhì)樓盤數(shù)量較少，加上產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場購房者觀望情緒較濃。

赤灣片區(qū)的前海宸灣（備案名伴山伴海廣場）6月21日獲批預(yù)售，備案住宅約246套，建面約109-143平方米，備案單價(jià)（帶裝修）在8.62萬-11.99萬元/平方米，整體備案均價(jià)約10.43萬元/平方米，總價(jià)區(qū)間約954萬-1547萬元/套。

記者7月25日查詢深圳住建系統(tǒng)顯示，前海宸灣項(xiàng)目目前已簽認(rèn)購書、已備案房源為6套。

近期，一些關(guān)于前海宸灣特價(jià)房源的海報(bào)顯示，均價(jià)最低7.26萬元/平方米（毛坯）起，精裝需另加5000元/平方米，實(shí)際單價(jià)約7.76萬元/平方米，較最低備案價(jià)便宜0.86萬元/平方米，還有個別特價(jià)房源加精裝后均價(jià)在7.9萬元/平方米、9.2萬元/平方米，宣傳海報(bào)還顯示“與周邊價(jià)格倒掛5萬-8萬元/平方米，一套房凈賺500萬-800萬元”等。

7月25日下午，記者以購房者身份咨詢前海宸灣項(xiàng)目了解到，目前七八萬均價(jià)的特價(jià)房源已經(jīng)賣完。

同日，為該項(xiàng)目特價(jià)房源宣傳過的多位深圳資深中介人士通過微信告訴記者，赤灣片區(qū)是前海蛇口自貿(mào)區(qū)比較靠邊的位置，周邊配套也還在發(fā)展過程中，目前購房群體都以剛需為主，配套和位置比較被看重。

“這種特價(jià)房主要目的是廣告效應(yīng)，不是出貨。目前行情狀態(tài)下，賣得差是正常，賣好了才不正常。”

近半數(shù)房源“按參考價(jià)賣”

樂有家研究中心在《2022年上半年深圳樓市報(bào)告》提到，隨著銷量的走低，深圳新房市場的去化周期也逐漸走高。過去12個月里，深圳一手住宅去化周期從2021年7月的5.7個月，到2022年6月的10.3個月，近乎翻倍。當(dāng)下，去庫存不僅是深圳，更是全國各大城市新房市場的主要目標(biāo)。

2022年上半年，深圳一手住宅網(wǎng)簽16126套，環(huán)比下跌39%，同比下跌39%。這是近年來的成交低谷，比2020年上半年還少601套，新房市場的低迷明顯可見。

7月25日，美聯(lián)物業(yè)深莞惠董事總經(jīng)理江少杰通過電話向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年以來深圳二手房價(jià)格回調(diào)明顯，也會導(dǎo)致一手房有所滯銷。以往因?yàn)槎址績r(jià)格較高，一手限價(jià)下倒掛明顯，除了個別特別中心的區(qū)域，現(xiàn)在不少區(qū)域一二手價(jià)格已經(jīng)非常接近了。在參考價(jià)實(shí)行后，經(jīng)過一年半的調(diào)整，很多二手房業(yè)主都愿意降價(jià)，買家的選擇更多。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年10月份開始，成交價(jià)與參考價(jià)偏差值大于20%的房源占比銳減，由此前的33%-56%減少為20%左右，2022年6月占比僅17%。而10%偏差值以內(nèi)的占比目前在40%-50%之間，可見市面上半數(shù)成交房源基本都能“按參考價(jià)賣”，這已經(jīng)成為當(dāng)前深圳二手樓市的大趨勢。

7月25日，深圳淘房前線創(chuàng)始人謝林鋒在電話中對記者指出，剛需對市場的信心仍在恢復(fù)之中。從購買力上來看，剛需雖然付得起首付，但不少新房項(xiàng)目的月供壓力仍然不小。

江少杰補(bǔ)充道，現(xiàn)在的市場行情可以說回歸理性，但仍然是相對偏差一點(diǎn)的狀態(tài)。下半年如果沒有明顯政策面的變化，整體市場還是會慢慢沉底，愿意讓利的二手房業(yè)主可能會慢慢增加，大部分盤面的溢價(jià)空間擴(kuò)大。

封面圖片來源：視覺中國