記者觀察 | 重新研究"現(xiàn)房銷售"的時(shí)候到了

每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

關(guān)于現(xiàn)房銷售的探討突然就又熱了起來(lái)。

這一次的緣起是福州永泰一則土拍公告，表示將在8月5日一宗地塊的競(jìng)拍中實(shí)施現(xiàn)房銷售。在“一對(duì)一幫扶”“爛尾樓自救”，以及對(duì)于“取消商品房預(yù)售制”的大討論背景下，“現(xiàn)房銷售”又沖上了熱搜榜。

與之相呼應(yīng)，開發(fā)商開始賣現(xiàn)房也被拿出來(lái)一同剖析，存在多年的現(xiàn)房銷售議題被無(wú)限放大，“能夠現(xiàn)房，何必期房”還成為部分開發(fā)商的營(yíng)銷標(biāo)語(yǔ)。

王健林早年間在接受媒體采訪時(shí)曾透露過一個(gè)數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)主持人問他“萬(wàn)達(dá)為什么這么有錢”，王健林表示，我們跟銀行加起來(lái)的資金可能就占50%，另外一半都是來(lái)自預(yù)售的錢，支持項(xiàng)目建設(shè)至完成。

如果從這個(gè)角度看，一些專家倡議的“立即取消預(yù)售制、改為現(xiàn)房銷售”，不夸張地說，怕是會(huì)擊倒九成以上的開發(fā)商。因?yàn)楫?dāng)前眾多開發(fā)商受制于“三道紅線”，既缺錢，又背著巨額債務(wù)，有的已違約或面臨違約危機(jī)。而現(xiàn)房銷售須沉淀大量資金，在大多數(shù)房企已減少甚至?xí)和Ｄ玫氐漠?dāng)下，增加成本去做現(xiàn)房，顯然不現(xiàn)實(shí)。

現(xiàn)房銷售一度是開發(fā)商不太愿意提及的營(yíng)銷方式，因?yàn)檫@意味著前期沉淀預(yù)售資金后出了一些問題，導(dǎo)致銷售節(jié)奏落后于項(xiàng)目開發(fā)。

兩年前，某項(xiàng)目營(yíng)銷人士在向記者提及銷售情況時(shí)曾表示“我們的項(xiàng)目如今已經(jīng)是現(xiàn)房銷售狀態(tài)”，當(dāng)時(shí)能感覺到對(duì)方的吐字艱難，因?yàn)槠渌诜科笥胁簧訇P(guān)于捂盤惜售和資金鏈問題的傳聞。但今非昔比，這家房企已成出險(xiǎn)房企，而那些滯銷、或者是依舊處于現(xiàn)房銷售狀態(tài)的項(xiàng)目反而成為了值得大說特說的營(yíng)銷亮點(diǎn)。

如果從這個(gè)角度看，那些滯銷的項(xiàng)目，有沒有可能“因禍得福”，迎來(lái)一波銷售黃金期？因?yàn)槭袌?chǎng)信心恢復(fù)需要時(shí)間，但購(gòu)房需求一直存在，很多人對(duì)于買房的要求，已經(jīng)到了項(xiàng)目不爛尾、“能按時(shí)交房”就好。

當(dāng)然，這只是不得不說的現(xiàn)實(shí)，沒有人希望這種現(xiàn)象成為日常。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)模式就是期房銷售，貿(mào)然改變的沖擊實(shí)在過大。其實(shí)爛尾的原因并不在于期房銷售，而在于執(zhí)行過程中的監(jiān)管不到位。

現(xiàn)在重看北京自規(guī)局在今年初首批集中供地掛牌時(shí)關(guān)于大力推進(jìn)現(xiàn)房銷售的表態(tài)，多了一些不一樣的感觸：“相較期房預(yù)售而言，現(xiàn)房銷售優(yōu)勢(shì)明顯，一方面未來(lái)購(gòu)房人可切身考察項(xiàng)目情況，通過看得見、摸得著的真實(shí)房源提升購(gòu)房人安全感，減少購(gòu)房糾紛，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益；另一方面也在一定程度上減輕了購(gòu)房者資金壓力，避免了因項(xiàng)目爛尾帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定”。

也是萬(wàn)萬(wàn)沒想到，過去這些年頂住壓力試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的那些城市和個(gè)別省份，現(xiàn)在會(huì)成為行業(yè)重新研究這件事的前鑒。從量變到質(zhì)變，希望這些經(jīng)驗(yàn)真的可以給行業(yè)帶來(lái)一些好的發(fā)展引導(dǎo)。

不妨列一下這個(gè)試點(diǎn)名單中的重點(diǎn)城市，它們是深圳（首提現(xiàn)房銷售試點(diǎn)）、北京（今年50%項(xiàng)目設(shè)置競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)），以及海南省（全域現(xiàn)房銷售），而杭州、南京等地則在土拍規(guī)則中提出過現(xiàn)房銷售要求，但隨后取消。

今年3月，北京首個(gè)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目開盤，記者在走訪中曾聽見銷售人員吐露心聲，“我們需要用先期銷售的利潤(rùn)去保證后期的現(xiàn)房順利建成，所以期房的品質(zhì)肯定更好一些”。

行業(yè)如日中天之時(shí)，現(xiàn)房銷售是開發(fā)商的禁區(qū)；眼下，是時(shí)候重新評(píng)估和衡量現(xiàn)房銷售了。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500911760