房企業(yè)績半年考·綜述 | 盈利107億VS虧損46億！A股79家上市房企43家中報預(yù)虧，盈利房企分化明顯

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房地產(chǎn)行業(yè)的縮表陣痛正反映在房企上半年的業(yè)績報表上。

《每日經(jīng)濟新聞》記者據(jù)choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至7月20日，已有79家A股上市房企（申萬行業(yè)）發(fā)布2022年中期業(yè)績預(yù)告。其中，43家房企預(yù)計虧損，其中22家房企為首虧，12家房企增虧；虧損最多的達46億元。而盈利房企業(yè)績分化十分明顯，36家預(yù)計盈利的房企中有24家預(yù)減，5家預(yù)增，6家業(yè)績扭虧；盈利最多的達107億元。

多位房地產(chǎn)專家在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，房企多數(shù)出現(xiàn)業(yè)績虧損或預(yù)減也在市場的預(yù)期之中。近一兩年房企在銷售規(guī)模受到影響的同時，拿地、融資、人力等成本費用的提升進一步壓縮了利潤空間。另外，也不排除個別房企此時對某些項目或債務(wù)在資產(chǎn)負債表或利潤表中進行“風(fēng)險出清”。

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22家房企中報首現(xiàn)預(yù)虧

截至目前，在43家預(yù)虧房企中，9家房企虧損上限在10億元以上，其中包括陽光城、中天金融、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)、金科股份、首開股份等2022年中期業(yè)績預(yù)告出現(xiàn)首虧的房企。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，這些房企對業(yè)績變動原因說明均大同小異。一方面，因受疫情反復(fù)、行業(yè)政策持續(xù)調(diào)控等因素影響，竣工交付項目規(guī)模同比減少，導(dǎo)致整體結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和利潤下降；另一方面，因行業(yè)銷售整體大幅下挫，采用以價換量實現(xiàn)去化，在利潤率面臨下行壓力的行業(yè)趨勢下加劇了毛利率下降。

7月15日，陽光城發(fā)布2022半年度業(yè)績預(yù)告顯示，報告期歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損35億-45億元，上年同期其盈利為19.94億元。

“2022年上半年疊加疫情等因素，市場需求持續(xù)下滑，行業(yè)銷售整體下挫嚴重；同時，行業(yè)信用風(fēng)險事件頻發(fā)，部分排名靠前地產(chǎn)企業(yè)觸發(fā)評級下調(diào)，全行業(yè)再融資進一步受阻，流動性承壓明顯，客戶信心進一步受到重挫，客流量大幅下降，市場并未出現(xiàn)預(yù)期企穩(wěn)反轉(zhuǎn)。公司銷售進一步受到極大影響，且未來銷售情況亦不容樂觀，公司為進一步促進銷售回款，擬采取降價措施。綜上，公司管理層根據(jù)當(dāng)前情況，基于謹慎性原則計提的相應(yīng)存貨跌價準備。”

陽光城在公告中表示，報告期內(nèi)經(jīng)營業(yè)績較2021年同期降幅較大，一是因為公司基于謹慎性原則計提存貨跌價準備，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降，營業(yè)利潤減少；二是，本報告期歸屬于上市公司股東的稅后非經(jīng)常性損益較大，主要系處置地產(chǎn)項目所致。

A股部分上市房企2022年中期業(yè)績預(yù)告情況 來源：choice

同策研究院資深分析師肖云祥7月20日通過微信接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，房企上半年業(yè)績受影響主要是幾個方面造成：首先，盡管各地放松調(diào)控政策，但市場信心未能得到重塑，行情表現(xiàn)低迷，導(dǎo)致房企銷售受阻，業(yè)績難以達成；其次，上半年受各地疫情影響，房地產(chǎn)市場受到不同程度的沖擊，大多數(shù)房企無法正常經(jīng)營。

7月15日，中南建設(shè)發(fā)布2022年半年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計1-6月歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損15億-20億元，對應(yīng)同比增減-214%至-186%。主要由于市場持續(xù)調(diào)整，行業(yè)良性循環(huán)還未恢復(fù)，以及疫情的影響，公司結(jié)算規(guī)模小，費用相對增加，同時持續(xù)推進現(xiàn)房庫存去化帶來虧損。

此外，藍光發(fā)展預(yù)計上半年歸母凈利潤虧損46億元；榮盛發(fā)展預(yù)計上半年歸母凈虧損18億元-24億元；泛?？毓深A(yù)計上半年虧損18億元-23億元；泰禾集團預(yù)計上半年虧損16.4億元-22.2億元；華夏幸福預(yù)計上半年凈虧損4.5億元-7.5億元。

億翰智庫首席研究員張化東7月20日，通過微信向記者指出，多數(shù)房企出現(xiàn)業(yè)績預(yù)虧應(yīng)該是在市場預(yù)期之中的。因為此前一些市場和項目的銷售情況不是很好，結(jié)轉(zhuǎn)時在收入沒有得到一定提升的情況下，費用、成本等卻在提升，因此預(yù)虧的經(jīng)營效果是可以預(yù)見的，市場和企業(yè)也對此有心理準備。

另外，泛?？毓?、ST泰禾、新華聯(lián)、粵泰股份、天房發(fā)展、皇庭國際等房企還出現(xiàn)了業(yè)績增虧。以天房發(fā)展為例，經(jīng)財務(wù)部門初步測算，預(yù)計2022年半年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3.21億元至-3.93億元之間，與上年同期相比下降227.55%-301.02%。

36家盈利房企分化明顯

和銷售市場情況一樣，盈利房企在業(yè)績上的分化也愈加明顯。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在36家預(yù)計盈利的房企中，有24家預(yù)減、5家預(yù)增、6家業(yè)績扭虧。其中，華僑城A、宋都股份、大悅城、格力地產(chǎn)、廣宇發(fā)展等業(yè)績預(yù)減幅度都在70%以上。

天?；ā⑸澈庸煞莸染蝽椖拷Y(jié)轉(zhuǎn)收入同比增加，毛利同比增加，實現(xiàn)業(yè)績扭虧，且業(yè)績同比增幅分別達到 144.93%、295.71%。

“當(dāng)然，除了銷售規(guī)模受到影響之外，（房企業(yè)績受影響）還體現(xiàn)在盈利情況，這與房企各自特質(zhì)有關(guān)，比如拿地成本、融資成本、產(chǎn)品溢價等都會對房企業(yè)績造成影響。”肖云祥補充道，房企間確實存在分化，首先是品牌國企央企、頭部民營房企等，因為企業(yè)背景、公司綜合實力、品牌等因素影響，更容易被購房者接受。而普通企業(yè)、出險企業(yè)等，從風(fēng)險角度考慮，購房者購買此類房企的產(chǎn)品時表現(xiàn)得更為謹慎。

A股部分上市房企2022年中期業(yè)績預(yù)告情況 來源：choice

業(yè)績大幅減少的房企給出的原因說明與預(yù)虧房企類似，另外還有投資收益等因素影響。

格力地產(chǎn)預(yù)計，2022年半年度實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤為8173萬元到1.03億元，同比減少78.11%到82.58%。原因除結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年同期減少外，同時本期對上?？迫A生物工程股份有限公司的投資收益剔除科華生物控股子公司西安天隆科技有限公司、蘇州天隆生物科技有限公司的利潤。

“公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少。上年同期，以公司萬融大廈、萬海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT上市，產(chǎn)生稅后收益14.58億元。”再加上房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降、結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少，招商蛇口預(yù)計，上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下降50.60%-64.71%。

與招商蛇口相比，同為央企的保利發(fā)展表現(xiàn)穩(wěn)健。其預(yù)計，上半年營業(yè)總收入同比增長23.19%，營業(yè)利潤同比增長1.11%，利潤總額同比增長1.09%，歸母凈利潤（107.21億元）同比增長4.10%。

“由于重點區(qū)域、市場、企業(yè)自身策略不同，會存在一定的差異性，房企出現(xiàn)分化也是必然的。半年報只是體現(xiàn)了半年度這一階段性周期的表現(xiàn)，有些企業(yè)如果將大部分項目都是安排在下半年（銷售結(jié)算）的話，壓力也會比較大。”張化東續(xù)稱。

地產(chǎn)股表現(xiàn)跌宕起伏

今年上半年，地產(chǎn)股一度成為資本市場熱炒的對象，多個中小股連拉數(shù)十個漲停板，股價頻創(chuàng)歷史新高。4月后，又開始逐步回落，可謂跌宕起伏。

上半年業(yè)績預(yù)計暴增的天?；ㄔ诠墒幸灿斜l(fā)表現(xiàn)，一度被市場稱為“妖股”。在今年以前，天保基建的股價基本都維持在3元附近，從3月16日開始，天?；ㄩ_始一路沖高，此后18天錄得13個漲停板，股價也從2.95元一路沖至最高11.46元，累計漲幅達到288%。

4月12日之后，天保基建開始回落，此后也有波段的漲停，截至7月21日收盤，報收每股5.11元，較年初2.95元，漲幅也達到73.22%。

中交地產(chǎn)的行情持續(xù)得比天?；ㄟ€久。從3月17日的7.85元每股沖至5月12日的31.67元，期間錄得18個漲停板。同花順數(shù)據(jù)顯示，從年初至今，中交地產(chǎn)的股價漲幅達到108.72%，位居板塊首位，濱江集團、天?；ňo跟其后。

年初至今，股價下滑較為厲害的包括ST泰禾、金科股份、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)等。ST泰禾年初跟隨地產(chǎn)股行情在一波短暫地上漲至3.7元每股后就開始一路下滑，截至7月21日收盤，報收每股1.22元，跌幅達到67%。

頭部房企萬科A和保利發(fā)展在今年3月還經(jīng)歷過市值座次重排。在3月11日，保利發(fā)展在總市值和股價上均超越萬科A，成為A股房企老大。3月14日，保利發(fā)展市值最終錄得1955.94億元，超過萬科（1870.52億元）約85億元。

彼時，萬科A正處在今年股價最低位，最低跌至14.43元每股。此后經(jīng)過兩個波段上漲后，近期股價又開始一路走低，截至7月21日收盤，萬科A報收每股17.29元，回落至3月初行情水平。

此外，包括中國恒大、融創(chuàng)中國、世茂集團、中國奧園、花樣年控股、佳兆業(yè)集團、當(dāng)代置業(yè)、陽光100中國在內(nèi)的十余家上市房企和物業(yè)公司，因未按時披露2021年度業(yè)績報告，于4月1日起被港交所停牌。

中信建投證券在7月份的研報中指出，從6月國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)銷售已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，盡管力度不強，而投資依然處于較低水平，意味著未來政策呵護的趨勢不變。在行業(yè)洗牌的大背景下，會有一批房企有序退出市場，而出險房企項目的停擺也有助于后續(xù)購房者轉(zhuǎn)移需求至高信用房企項目，利好高信用房企的銷售表現(xiàn)，競爭格局將明顯改善，繼續(xù)看好地產(chǎn)銷售的復(fù)蘇趨勢及地產(chǎn)板塊的后續(xù)表現(xiàn)。

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