受累地產、互聯(lián)網(wǎng)板塊下挫，每經品牌100指數(shù)本周失守千點

每經記者 劉明濤    每經編輯 肖芮冬    

進入7月以來，炎熱的天氣不僅令日常生活充滿焦躁氣息，也讓資本市場異常的躁動。

由于疫情反復和信用違約事件突降，又一次打擊了市場信心，導致本周A股各大指數(shù)紛紛下挫，每經品牌100指數(shù)也無法幸免，本周跌幅約5%，失守千點大關。不過，弱市期間的信用違約事件往往是市場調整進入下半場的標志，機構對市場短期依舊保持樂觀。

利空侵襲，投資更需耐心

本周，上證指數(shù)下跌3.81%，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)調整2.03%，國證價值下跌4.99%，每經品牌100指數(shù)則跌5.7%，表現(xiàn)欠佳。

從板塊個股來看，房地產、互聯(lián)網(wǎng)板塊跌幅較大，成為壓垮指數(shù)的主要因素。其中，碧桂園、龍湖集團、阿里巴巴、新城控股跌幅均超過10%，綠地控股、華潤置地、萬科A等跌幅也超過5%。估值方面，每經品牌100指數(shù)平均估值回調至10.1倍，再度進入歷史低點，估值優(yōu)勢明顯。

西部證券表示，當前市場并不脆弱，不會出現(xiàn)上半年市場快速急跌的情況。當前只是因為疫情擾動下居民就業(yè)和收入的短期擾動，仍然屬于現(xiàn)金流量表問題范疇，與2008年美國金融危機對于家庭資產負債表的沖擊有較大差異。

深圳一不愿具名的私募經理也指出，眼下雖然地產風險對股票市場造成短期影響，但是總體不必過于悲觀，就市場本身而言，兩個月時間，A股從2800點一帶反彈到3400點，短期也有調整的需求，只是目前疊加了信用違約事件和疫情反復，放大了市場擔憂情緒。對于板塊而言，地產政策松動是有目共睹的，在經歷持續(xù)的估值修復后，真正的反轉其實隨時可能上演，此次信用違約事件，或許將是地產板塊最后一次深蹲。

地產估值修復基本到位

每經記者注意到，本周地產板塊遭遇重創(chuàng)，個股跌幅較大，但是從近一年表現(xiàn)來看，地產行業(yè)的估值修復已經基本到位。

自2021下半年以來，地產板塊總共經歷了三輪由政策驅動的估值修復：

第一輪（2021/7~2021/9）：2021年7月初，恒大信用風險事件爆發(fā)，商品房銷售額單月同比轉負，板塊估值開始下探；8月保利集團大股東及高管宣布增持，對板塊估值起到拉升作用；9月央行定調“兩維護”，政策驅動板塊完成第一輪估值修復。“十一”期間，花樣年等民企發(fā)生債務違約，估值承壓下行。

第二輪（2021/11~2022/1）：2021年四季度，恒大、奧園企業(yè)等構成實質性違約，針對性指導政策密集出臺，政策邊際轉暖，板塊行情回升。2022年初，銷售延續(xù)低迷表現(xiàn)、基本面數(shù)據(jù)降幅擴大，市場信心受挫下估值出現(xiàn)回落。

第三輪（2022/3~2022/4）：2022年3月高層會議提出“防范化解房地產市場風險”，同時宏觀經濟定調穩(wěn)增長，地產股迎來反彈行情。但4月疫情反復疊加市場對本輪放松的政策上限存在擔憂，板塊估值跟隨基本面趨勢再次震蕩下行。

7月中上旬，地產7月銷售數(shù)據(jù)不及預期等再度擾動行業(yè)。不過，中信證券預計市場仍處于復蘇通道，比如按揭貸款利率仍有明顯的下降空間，因城施策的空間依然不小，且交付問題、信用問題、投資問題、拿地問題交織，也意味著政策有加碼的意愿。

的確，房地產回歸正常軌道，是當前政府、企業(yè)、居民的共同利益所在，因此沒有必要對地產銷售有超過對經濟整體的擔憂，期待需求端創(chuàng)新政策的推出。進入下半年，在基數(shù)明顯下降、疫情趨于穩(wěn)定、放松政策起效、前期需求釋放的共同作用之下，單月同比降幅大概率收窄。最難熬的時候已經過去，靜候三季度基本面修復。

房地產將迎“新三高”投資趨向

天風證券表示，如果房地產基本面短期復蘇趨勢得到確立，在行業(yè)市凈率觸底的背景下，下半年銷售回暖有望推動預期修正和估值滯后修復，基本面潛在交易價值向好。我們看好行業(yè)從“舊三高”向“新三高”切換的投資邏輯，即由“高負債、高杠桿、高周轉”轉向“高能級、高信用、高品質”。具有更優(yōu)秀信用資質及資源儲備的央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業(yè)復蘇。

而每經品牌100指數(shù)成分股就不乏多個優(yōu)質的地產企業(yè)，比如龍湖集團、碧桂園、招商蛇口、萬科A等。

以龍湖集團（HK00960，股價28.00港元，市值1702億港元）為例，該集團拿地方面資金優(yōu)勢顯著，連續(xù)穩(wěn)定增儲，同時公司的多元化業(yè)務均處于高速增長中，利潤率可觀。2021年，公司實現(xiàn)12座商場開業(yè)，其中包括11個重資產和首座輕資產項目武漢范湖里。截至去年末，該公司的開業(yè)商場個數(shù)為61個，2022年計劃開業(yè)13個重資產項目和5個輕資產項目，截至今年末的開業(yè)商場總數(shù)將達到79個。2021年，該公司實現(xiàn)商場零售額467億元，同比增長53%，其中同店同比增長22%；所有輕+重商場的年租金為82億元，同比增長40%，同店同比增長12%。2021年商場的平均出租率保持97%的較高水平。

去年，在地產行業(yè)三道紅線方面，龍湖集團資產負債率（扣除預收款）為67.4%，凈負債率為46.7%，現(xiàn)金短債覆蓋比為6.11，三道紅線穩(wěn)居綠檔，杠桿水平長期維持穩(wěn)定克制。

同樣，A股中的招商蛇口（SZ001979，股價12.24元，市值947.27億元），該公司近三年拿地強度逆勢提升，核心城市優(yōu)質土儲占比較高，為公司未來銷售總量提升和穩(wěn)定的去化率奠定基礎。當前行業(yè)供給側改革背景下，公司有望成為最終受益者。

首創(chuàng)證券指出，目前融資集中度提升已傳導到拿地端，疊加土地市場潛在利潤率的回升，未來招商蛇口的市場集中度以及利潤率有望迎來雙升。“十四五”期間，隨著“雙百”戰(zhàn)略逐步落地，公司核心城市的自持類物業(yè)數(shù)量及占比穩(wěn)健提升。行業(yè)格局改善帶來龍頭公司市場集中度和利潤率的雙升，以及永續(xù)類業(yè)務的占比提升，將改善公司的長期估值水平。

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