防范爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)！多地出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī) 專(zhuān)家建議：誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

因樓盤(pán)停工、交房延期，近期多地出現(xiàn)由購(gòu)房者發(fā)起的“強(qiáng)制停貸”現(xiàn)象，引發(fā)各方關(guān)注。近日多地也已出臺(tái)相關(guān)措施，防范商品房延期交房等問(wèn)題。

7月14日晚間，西安市住建局等五部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)13項(xiàng)措施，旨在有效防范商品房延期交房增量問(wèn)題；汕頭市住建局發(fā)文，強(qiáng)調(diào)“商品房預(yù)售款專(zhuān)款專(zhuān)用”，購(gòu)房者需按照合同將資金打入監(jiān)管賬戶(hù)。

此前的7月11日和12日，深圳龍崗和汕頭也分別分發(fā)文，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管、以及房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期監(jiān)管。

“各地對(duì)于此類(lèi)預(yù)售工作的規(guī)范和管理具有積極作用，有助于防范一些違規(guī)樓盤(pán)進(jìn)入樓市，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到購(gòu)房者。此類(lèi)做法也是對(duì)后續(xù)房企銷(xiāo)售方面的規(guī)范，有助于堵住違規(guī)的樓盤(pán)入市，防范形成爛尾后風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。”7月14日晚間，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪(fǎng)時(shí)表示。

多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在各地近日出臺(tái)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)中，大多對(duì)資金的入賬及提取作出了明確要求。

如西安發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問(wèn)題工作措施的通知》要求，商品房預(yù)售資金（包括定金、首付款、購(gòu)房貸款及其他形式的全部房款）應(yīng)全部直接存入專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)進(jìn)行監(jiān)管，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶(hù)收存購(gòu)房人的購(gòu)房款。

同時(shí)嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)。商品房項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前，累計(jì)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金不得超過(guò)總額的50%；完成竣工驗(yàn)收前，不得超過(guò)95%；完成竣工驗(yàn)收備案前，不得超過(guò)99%；不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，可以提取剩余1%。其中，7層以上的建筑，總層數(shù)達(dá)到1/3、2/3前，累計(jì)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金分別不超過(guò)總額的20%和35%。

此外還提到，銀行若擅自撥付預(yù)售監(jiān)管資金，將負(fù)責(zé)追回；不能按期交房并造成嚴(yán)重社會(huì)影響的企業(yè)將被列為信用差企業(yè)公示。

來(lái)源：西安市住建局網(wǎng)站

而汕頭市住建局則在《商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法》中提到，在開(kāi)發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》前，不得收取預(yù)售款；商品房取得《商品房預(yù)售許可證》后，才能將監(jiān)管賬戶(hù)用于收取預(yù)售款。

同時(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商可提取的具體額度也作出明確要求。其中，項(xiàng)目預(yù)售批準(zhǔn)后至完成三分之二結(jié)構(gòu)工程時(shí)的樓棟，最高提取額度為樓棟總造價(jià)的50%；完成三分之二結(jié)構(gòu)工程后至封頂?shù)臉菞?，最高提取額度為樓棟總造價(jià)的65%；封頂后至完成外墻工程的樓棟，最高提取額度為樓棟總價(jià)的85%；外墻工程完成后至竣工備案后，最高提取額為樓棟總造價(jià)的95%。

來(lái)源：汕頭市住建局網(wǎng)站

7月12日，河北省滄州市住建局發(fā)布《關(guān)于征求（征求意見(jiàn)稿）意見(jiàn)的公告》指出，設(shè)立監(jiān)管賬戶(hù)后，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中須注明“購(gòu)房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號(hào)，此合同無(wú)效，買(mǎi)售雙方可隨時(shí)解除”字樣；未設(shè)立監(jiān)管賬戶(hù)的項(xiàng)目，相關(guān)部門(mén)不得辦理商品房預(yù)售許可和商品房網(wǎng)簽備案。

此外，上述意見(jiàn)稿還指出，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶(hù)，由監(jiān)管銀行對(duì)監(jiān)管賬戶(hù)中用于建筑施工、設(shè)備安裝、材料購(gòu)置、配套建設(shè)工程等費(fèi)用的資金額度進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。

7月11日，深圳市龍崗區(qū)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期監(jiān)管的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)加強(qiáng)土地使用源頭管理、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目監(jiān)管和同步共享預(yù)售許可信息等方面均作出了明確要求。

專(zhuān)家建議：誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)

對(duì)于各地加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的消息，7月15日下午，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪(fǎng)時(shí)表示，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管其實(shí)是一個(gè)老生常談的話(huà)題，早在2003年央行出臺(tái)的【121號(hào)文件】中就明確表示，“只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”“企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金”。

在張大偉看來(lái)，如果按照上述政策執(zhí)行，是很難有爛尾樓的。“預(yù)售資金的提取必須符合建設(shè)進(jìn)度，因?yàn)榻ㄔO(shè)到什么程度是一目了然的事情。比如建設(shè)到30%才允許提一部分錢(qián)，而不是用這個(gè)監(jiān)管賬戶(hù)的錢(qián)先提出來(lái)去建設(shè)30%的開(kāi)房屋進(jìn)度，應(yīng)采用誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則。在這個(gè)游戲規(guī)則里面，需要防止銀行既做裁判員又做運(yùn)動(dòng)員，這才是問(wèn)題的關(guān)鍵。”

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，從各地對(duì)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的各項(xiàng)內(nèi)容中，對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管的表述是最多的，這也反映出政策的核心點(diǎn)。此外，部分城市對(duì)資金全額入賬、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)化技術(shù)支撐、加強(qiáng)財(cái)務(wù)核對(duì)、夯實(shí)銀行責(zé)任也作出了要求，這其實(shí)也是一個(gè)比較新的和全面的預(yù)售資金監(jiān)管政策內(nèi)容。

“其中，資金全額入賬、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)、夯實(shí)銀行責(zé)任是對(duì)購(gòu)房者提出的要求，在部分城市的監(jiān)管要求中也被寫(xiě)入了相關(guān)內(nèi)容。而強(qiáng)化技術(shù)支撐、加強(qiáng)財(cái)務(wù)核對(duì)是創(chuàng)新內(nèi)容，說(shuō)明管理層當(dāng)前對(duì)于此類(lèi)預(yù)售資金監(jiān)管方面提出了創(chuàng)新要求，有助于更好落實(shí)資金監(jiān)管的工作。”嚴(yán)躍進(jìn)續(xù)稱(chēng)。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500752910