西安樓市出臺強化監(jiān)管政策: 監(jiān)管資金被挪用，銀行負責(zé)追回

西安    每經(jīng)編輯 賀娟娟

7月14日晚間，西安住建局等五部門聯(lián)合出臺強化監(jiān)管政策文件，從嚴格執(zhí)行土地出讓規(guī)定等六個方面提出十三項要求。特別是針對高關(guān)注度的監(jiān)管資金挪用問題，文件明確，銀行擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)負責(zé)追回資金。

值得一提的是，為有效防范爛尾樓事件，西安此次反應(yīng)非常迅速，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，政策內(nèi)容釋放了非常強的信號意義。

監(jiān)管資金被挪用，銀行負責(zé)追回

7月14日晚間，據(jù)西安住建局官方微信“西安住建”消息，為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，有效防范商品房延期交房增量問題，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、西安市自然資源和規(guī)劃局、西安市城市管理和綜合執(zhí)法局、西安市金融工作局、中國人民銀行西安分行營業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》（下稱《工作措施》）。

該文件從嚴格執(zhí)行土地出讓規(guī)定、實施項目建設(shè)全過程監(jiān)管、加強商品房預(yù)售許可管理、強化商品房預(yù)售資金監(jiān)管、規(guī)范商品房交付行為、健全房地產(chǎn)信用管理等六個方面提出十三項要求。

預(yù)售監(jiān)管資金被挪用是新建樓盤爛尾的重要原因，預(yù)售監(jiān)管資金管理問題一直受到高度關(guān)注，據(jù)悉，《工作措施》從資金全額入賬、嚴格撥付標(biāo)準(zhǔn)、強化技術(shù)支撐、加強賬務(wù)核對、以及夯實銀行責(zé)任多方面強化監(jiān)管。

值得注意的是，針對監(jiān)管銀行責(zé)任落實不到位等現(xiàn)象，文件明確，商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)負責(zé)追回資金；無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

北京建筑大學(xué)副教授蔡宗瀚也指出，房企資金問題核心在于銀行的角色。

“在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，銀行應(yīng)該是主要的資金來源，不管是土地購置費中的‘開發(fā)貸’、建設(shè)過程中的‘建設(shè)貸和供應(yīng)鏈金融服務(wù)’，和最后消費者購買的杠桿‘按揭貸款’，都是由銀行一手掌控的。首先在前期的‘開發(fā)貸和建設(shè)貸款、供應(yīng)鏈金融服務(wù)’中，開發(fā)貸、建設(shè)貸的保管（一般監(jiān)管戶、重點受限資金監(jiān)管戶、貸款發(fā)放戶）、提取的最后一關(guān)都是由銀行把控和決定的，按揭貸款發(fā)放進度和方式也都由銀行決定，以及土地、在建工程、項目公司股權(quán)，都是質(zhì)押在銀行手上，所以消費者、監(jiān)管機構(gòu)其實對于款項的發(fā)放進度、監(jiān)管流程肯定沒有銀行清楚。”

據(jù)悉，6月下旬以來，已有成都、杭州、山西、深圳等多個城市加強了預(yù)售資金監(jiān)管。西安早在去年3月就出臺了《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》等監(jiān)管政策文件。

開發(fā)商納入信用等級監(jiān)管

《工作措施》將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其他相關(guān)方都納入了信用等級監(jiān)管，明確指出，不能按期交付房屋，引發(fā)群體性事件，造成嚴重社會影響的開發(fā)企業(yè)，記為信用等級差的企業(yè)，向社會公示，并按照《陜西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定予以處理。

由于在購地環(huán)節(jié)，房企違規(guī)借貸和高杠桿拿地等行為也可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，樓房爛尾等問題。對此，《工作措施》指出，參與商品住房用地競買的開發(fā)企業(yè)必須使用合規(guī)自有資金，競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等。購地資金不得直接或間接使用金融機構(gòu)各類融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。經(jīng)審核，存在使用非自有資金競買商品住房用地的，取消競得資格，已繳納的競買保證金不予退還。

值得一提的是，根據(jù)《工作措施》，西安各轄區(qū)多部門將協(xié)同監(jiān)管，資源規(guī)劃、住建、城管部門應(yīng)建立“一項目一檔案”制度，自項目開工至竣工依照各自職責(zé)對工程建設(shè)情況實施全方位管理，做到“一月一巡查”、發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

嚴躍進表示，對于密切監(jiān)測樓盤開工動向，及早發(fā)現(xiàn)問題和隱患等具有積極的作用。對于各個樓盤的運作也有約束效應(yīng)，促進了樓盤開工過程的透明和正規(guī)有序。

整體來看，為防范爛尾樓風(fēng)險，西安此番反應(yīng)非常迅速，嚴躍進表示，六方面政策內(nèi)容釋放了非常強的信號意義。此次政策出臺的出發(fā)點不同，有很強的針對性，也有助于地方政府更好解決問題，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

封面圖片來源：每經(jīng)資料圖