4位專(zhuān)家支招解決“停貸”難題：預(yù)售制不能立即取消，引入“保交樓險(xiǎn)”

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 孫志成 蓋源源    

截至7月14日20:00，已有包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、興業(yè)銀行、工商銀行、平安銀行、光大銀行等在內(nèi)的10家銀行緊急發(fā)布對(duì)網(wǎng)傳“停貸事件”涉及樓盤(pán)按揭貸款情況排查的公告，均稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)可控。

其中，興業(yè)銀行截至目前涉“停貸事件”樓盤(pán)相關(guān)按揭貸款余額16億元（其中不良貸款余額0.75億元），已出現(xiàn)停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區(qū)；農(nóng)業(yè)銀行已初步認(rèn)定存在“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)的樓盤(pán)涉及逾期按揭貸款余額6.6億元，占全行按揭貸款余額的0.012%，占一手樓按揭貸款余額的0.017%；建設(shè)銀行表示當(dāng)前部分地區(qū)停工緩建和未按時(shí)交付樓盤(pán)情況，涉及該行規(guī)模較小，總體風(fēng)險(xiǎn)可控等等。

銀行需要維護(hù)債權(quán)、業(yè)主希望順利交付、開(kāi)發(fā)商需要償還債務(wù)……各自不同的主張，將原本的交易閉環(huán)朝著不同方向拉扯。 這也是房地產(chǎn)發(fā)展史上從未遇過(guò)的挑戰(zhàn) 。

預(yù)售制不能立即取消

房地產(chǎn)行業(yè)資深人士蔡宗翰博士7月14日中午書(shū)面回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱(chēng)：“ 取消預(yù)售制短期內(nèi)不可行，但可以徐徐圖之 。一是很多城市如北京、上海、杭州等已經(jīng)采取主體結(jié)構(gòu)封頂才發(fā)放預(yù)售許可證；二是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商不論國(guó)央企或是民企，多半還是采取資金高錯(cuò)配性的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在這種情況下，短期內(nèi)會(huì)增加開(kāi)發(fā)商資金壓力， 造成更多開(kāi)發(fā)商‘沒(méi)死也進(jìn)太平間’ 。”

“現(xiàn)在取消預(yù)售制無(wú)異于釜底抽薪，不但不能穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，反而會(huì)讓房地產(chǎn)行業(yè)更加雪上加霜。”北京盈科（上海）律師事務(wù)所趙然律師通過(guò)微信對(duì)記者表示，“現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)融資越來(lái)越難、成本越來(lái)越高，再取消預(yù)售制會(huì)導(dǎo)致行業(yè)產(chǎn)生更大風(fēng)險(xiǎn)。”

“預(yù)售制是全世界通行并且合理的，如果取消預(yù)售制，房企資金壓力更大， 房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲，更加不利于購(gòu)房者 。”

2021年下半年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)下降，下滑的預(yù)期從需求端蔓延至供應(yīng)端。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2022年1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降4%，住宅新開(kāi)工面積下降31.9%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積下降45.7%。

蔡宗翰說(shuō)：“去年下半年以來(lái)，土地供應(yīng)流拍率高企，國(guó)央企、地方城投占大多數(shù)的情況下，取消預(yù)售制更容易造成開(kāi)發(fā)商不愿意拿地，成為直接壓倒國(guó)央企的最后一根稻草，造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。建議還是一城一策，讓各地按照情況慢慢往現(xiàn)房銷(xiāo)售的路徑走，而不是一刀切地直接現(xiàn)房銷(xiāo)售，同時(shí)更應(yīng)該強(qiáng)化的是監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于開(kāi)發(fā)商拿地能力的考察，而不是加重開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)壓力。”

“房企資金問(wèn)題核心在于銀行的角色”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過(guò)微信對(duì)記者表示：“預(yù)售資金被挪用并且不能歸還的情況下，錢(qián)不夠，就是一個(gè)死循環(huán)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主還是銀行，沒(méi)有哪方能夠率先走出來(lái)。”

“如何解決這個(gè)危機(jī)？還是要供需兩端同步發(fā)力。供給端主要是加快出險(xiǎn)房企的處置力度，過(guò)去違規(guī)挪用的、縱容違規(guī)挪用的，都要受到應(yīng)有懲罰，讓風(fēng)險(xiǎn)能夠盡快出清，才會(huì)有人來(lái)買(mǎi)單，需求端就能促進(jìn)市場(chǎng)有效回暖。市場(chǎng)回暖了，一切問(wèn)題就解決了，增量的項(xiàng)目能夠有資金進(jìn)入，銷(xiāo)售暢順，那存量的問(wèn)題就解決了。當(dāng)然需求端是受供給端制約的，如果房企的問(wèn)題不解決，需求端仍然會(huì)保持謹(jǐn)慎。”

市場(chǎng)回暖，是最好的靈藥，但當(dāng)下偏偏是市場(chǎng)底部。

“停貸問(wèn)題目前來(lái)看還處于一個(gè)可控態(tài)勢(shì)，但很多城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)處于陰跌狀態(tài)了。70個(gè)大中城市里1/3的城市，特別是三四線及以下城市基本上連續(xù)兩三年下跌了，需要引起重視。”李宇嘉指出。

蔡宗翰也認(rèn)為，唯一能解開(kāi)死結(jié)的是“銷(xiāo)售長(zhǎng)虹，回款快速”。但他指出，房企資金問(wèn)題核心在于銀行的角色。

“現(xiàn)在出現(xiàn)的困境，已經(jīng)不是解開(kāi)某個(gè)環(huán)節(jié)就能解決全局了。之前所有輿論和解決思路都將問(wèn)題和矛頭指向‘地方政府監(jiān)管不力’、‘開(kāi)發(fā)商抽逃出資’等問(wèn)題，但實(shí)際上這類(lèi)型的案子要從整個(gè)銀行放款路徑來(lái)看。”

“過(guò)去在處理這部分案件時(shí)，銀行大部分作壁上觀，但其實(shí)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，銀行應(yīng)該是主要的資金來(lái)源，不管是土地購(gòu)置費(fèi)中的‘開(kāi)發(fā)貸’、建設(shè)過(guò)程中的‘建設(shè)貸和供應(yīng)鏈金融服務(wù)’，和最后消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的杠桿‘按揭貸款’，都是由銀行一手掌控的。首先在前期的‘開(kāi)發(fā)貸和建設(shè)貸款、供應(yīng)鏈金融服務(wù)’中，開(kāi)發(fā)貸、建設(shè)貸的保管（一般監(jiān)管戶(hù)、重點(diǎn)受限資金監(jiān)管戶(hù)、貸款發(fā)放戶(hù)）、提取的最后一關(guān)都是由銀行把控和決定的，按揭貸款發(fā)放進(jìn)度和方式也都由銀行決定，以及土地、在建工程、項(xiàng)目公司股權(quán)，都是質(zhì)押在銀行手上，所以消費(fèi)者、監(jiān)管機(jī)構(gòu)其實(shí)對(duì)于款項(xiàng)的發(fā)放進(jìn)度、監(jiān)管流程肯定沒(méi)有銀行清楚。”

“所以這次把銀行這個(gè)核心拉進(jìn)來(lái)，才有可能真正解決這類(lèi)型案件，保證‘后續(xù)建設(shè)資金’才是本類(lèi)型案件的矛盾解決思路。”蔡宗翰說(shuō)。

“就看主管部門(mén)是否能找到個(gè)好思路，比如像鄭州、武漢成立人才公寓基金，購(gòu)買(mǎi)未售部分房子作為保障房，補(bǔ)充最后不足的建設(shè)款，讓建設(shè)繼續(xù)運(yùn)行，亦或是西安這樣由市政府牽頭成立協(xié)調(diào)小組，與業(yè)主、開(kāi)發(fā)商談判，也是一種方式。”

解決辦法：引入“保交樓險(xiǎn)”

在采訪過(guò)程中，多位專(zhuān)家提及，可以將保險(xiǎn)業(yè)引入資金監(jiān)管環(huán)節(jié)，以防范各種資金風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟書(shū)面對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“一方面是要積極協(xié)調(diào)各類(lèi)資源和資金，使得購(gòu)房者的資金和按揭款能夠正常流向開(kāi)發(fā)商，使得樓盤(pán)能夠正常交付，與土地購(gòu)買(mǎi)形成正循環(huán)。”

“另一方面，針對(duì)購(gòu)房信心不足的問(wèn)題，可以參照企業(yè)融資信用保險(xiǎn)制度，推出‘保交付’的保險(xiǎn)制度，一旦出險(xiǎn)，由保險(xiǎn)公司進(jìn)行監(jiān)管、交付理賠，這樣才能夠恢復(fù)購(gòu)房者對(duì)于出險(xiǎn)樓盤(pán)的信心，促動(dòng)房地產(chǎn)交易的正常循環(huán)、資金正常流向、開(kāi)發(fā)商正常經(jīng)營(yíng)，達(dá)到最終的效果。”

法律界人士對(duì)于險(xiǎn)資參與的“強(qiáng)監(jiān)管”模式表示認(rèn)同。

趙然律師指出：“保交樓險(xiǎn)能夠帶來(lái)更強(qiáng)的資金監(jiān)管，除房屋的預(yù)售款監(jiān)管外，保險(xiǎn)費(fèi)用可以納入專(zhuān)項(xiàng)賬戶(hù)監(jiān)管，保證更多的開(kāi)發(fā)資金；險(xiǎn)資參與監(jiān)管，賬目由保險(xiǎn)公司定期核查，對(duì)購(gòu)買(mǎi)保交樓險(xiǎn)的業(yè)主進(jìn)行公示，這樣可以形成監(jiān)管機(jī)構(gòu)+保險(xiǎn)公司+業(yè)主一起監(jiān)管的強(qiáng)監(jiān)管模式，未來(lái)也可以將保交樓險(xiǎn)作為樓盤(pán)安全性的新標(biāo)桿。”

記者|包晶晶 編輯|陳夢(mèng)妤 孫志成 蓋源源

校對(duì)|何小桃

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