多地爛尾樓業(yè)主集體“強制停貸”，購房者：如果再繼續(xù)往里扔錢，就沒法生活了；停貸有何影響？如何應(yīng)對？律師建議...

在網(wǎng)絡(luò)熱傳的“武漢時代新城全體業(yè)主強制停貸告知書”（以下簡稱告知書）顯示，“武漢市漢南時代新城項目逾期交房數(shù)月，業(yè)主多次現(xiàn)場維權(quán)仍無實質(zhì)進展，數(shù)千戶業(yè)主（已售房源且未結(jié)清貸款）決定，若該項目在限定時間（2022年8月1日）內(nèi)仍未全面復工，業(yè)主將強制停還銀行月供。” 

另一“景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭的強制停貸告知書”顯示，如果項目未能在2022年10月20日之前全面復工，所有業(yè)主將會強制停止償還貸款，直至全面復工。“強制停貸后的損失，將由相關(guān)利益方共同承擔，任何單位不得再次損害業(yè)主的任何利益。”

此外，近期多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布聲明，要強制停止償還貸款，直至相關(guān)項目完全復工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉(xiāng)、南陽、周口，以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多省份內(nèi)的城市。

據(jù)第一財經(jīng)，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣表示，如果未經(jīng)法院判決停貸、或者沒有達成停貸協(xié)議，貿(mào)然停貸購房人往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能被訴到法院，甚至被法院強制執(zhí)行。

舉全家之力買的樓盤遭遇停工

每日經(jīng)濟新聞報道，2020年10月，張女士和丈夫在經(jīng)過近兩個月的考察和比較后，最終將其在武漢的第一套房子買在了漢南的時代新城，彼時距離夫妻兩人離鄉(xiāng)來武漢工作已是第7個年頭。

“因為一直以來工作不穩(wěn)定，租房也不穩(wěn)定，女兒一直留在老家。但隨著女兒一天天長大，想在武漢穩(wěn)定安家、把女兒接到身邊的想法越來越強烈。特別是經(jīng)歷了2020年初武漢疫情最嚴重的幾個月，讓我們更加感受到生命的重要，因此在疫情后我們就決定買房。”

7月10日下午，張女士通過微信告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，由于夫妻兩人均在私企上班，一直沒有購買社保，受當時武漢限購政策的影響，兩人只能在武漢郊區(qū)買房。

最終兩人以總價75萬元、首付30萬元、月供4000多元買下了時代新城一套98平方米的新房。而選擇購買時代新城，主要還是看中了該項目開發(fā)商的品牌影響力。“首付不僅花光了我們兩人和公婆的全部積蓄，還從親戚那里借了些才湊齊。”張女士猶記得簽完合同當天，夫妻兩人憧憬一家三口住進新房后的喜悅。

武漢時代新城業(yè)主強制停貸告知書截圖 來源：每日經(jīng)濟新聞受訪者提供

然而好景不長。

2021年7月，由于開發(fā)商“爆雷”，導致其全國多地項目停工，時代新城也不例外。“當時聽到消息我都懵了，不知道如何是好。去工地看到現(xiàn)場一個人都沒有，而我們買的那一棟才修到10幾層。就這樣每天心里承受著折磨，也不敢告訴公婆真實情況，因為那些錢已是他們存了十幾年的全部積蓄。”

然而禍不單行，去年底張女士的公公查出了肝癌。“這更讓我們不敢告訴他，怕他精神會垮。”張女士告訴記者，“在知道公公得這個病后，我婆婆也曾讓公公把他的私房錢拿出來治病，但公公明確表示‘這個錢是給兒子房子裝修用的，誰都不許動’。每當聽到這些我們心里都五味雜陳，但房子現(xiàn)在這個情況，也不知道老人家能不能等到交房那個時候。”

張女士只是數(shù)千業(yè)主中的一員。

公開信息顯示，武漢時代新城項目占地210838.9平方米，規(guī)劃住宅36棟，總戶數(shù)5032戶，其中一期有3500戶，二期截至目前為1200戶。2019年9月15日該項目首次開盤，一年時間里就已完成銷售3264套，并憑此一舉獲得了武漢2020年上半年銷售面積、銷售套數(shù)雙料冠軍。

然而，原本應(yīng)于今年3月30日交付的時代新城一期房源到如今尚無定期。業(yè)主李先生提供的資料顯示，今年6月28日，開發(fā)商武漢楚水云山農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司發(fā)布的一則延期交樓告知函顯示，“受2020年初疫情影響，項目停滯99天”“公司遭遇流動性影響”“不得不延遲交樓”。至于具體交樓時間，開發(fā)商表示，“將在具備交房條件后提前通知業(yè)主。”

“我們跟相關(guān)政府部門專班以及企業(yè)溝通交涉過很多次了，但一直沒有具體進展。雖然項目對外也一直表示復工了，但根據(jù)我們觀察，復工人數(shù)跟項目實際情況遠遠不符。”李先生告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，受整體經(jīng)濟環(huán)境影響， 一些業(yè)主不得不選擇“躺平”，停止還貸。

鄭州某樓盤業(yè)主無奈“停貸”

第一財經(jīng)報道，2017年，樓市正熱，王君和妻子賣掉一套二手房，選中鄭州金水區(qū)一個網(wǎng)紅熱盤——名門翠園，打算買來方便工作和孩子上學。沒想到，抱著兩歲女兒到售樓處買房那天，成為他人生中最追悔莫及的時刻。

2018年，名門翠園成為鄭州樓市“銷冠”，王君也沉浸在買房喜悅中。到2019年末，王君發(fā)現(xiàn)異常，自己千挑萬選的項目，竟然停工了。這一停就是兩年，中間雖有斷斷續(xù)續(xù)復工，但經(jīng)歷了疫情及洪水沖擊，這個項目徹底成為業(yè)主心頭的一道傷疤。

眼看樓盤復工艱難，王君迫于生活壓力，動了“停貸”的念頭。

數(shù)月前，王君便跟銀行溝通、申請直接停貸，銀行方面稱業(yè)主與其屬于借貸關(guān)系、跟開發(fā)商屬于買賣關(guān)系，貸款停不了。今年鄭州疫情后，銀行挨個給業(yè)主打電話，稱可以幫忙申請延期還款、最長一年，等延緩期過后再還，但有的需要復利。

就這樣，王君暫時按銀行的延期還款政策，緩解了幾個月的燃眉之急。不過，等12月到期后，王君也沒有繼續(xù)還款的打算。“如果全部停掉，銀行可能會起訴、直接拍賣房子、征信也會受影響，但我沒辦法，如果再繼續(xù)往里扔錢，就沒法生活了。”

名門翠園的另一名業(yè)主，也有類似情況。據(jù)該業(yè)主稱，她今年3月份就直接停掉了還款，沒有跟銀行溝通，6月份銀行找到她，說可以申請延期到12月，不過要還3～6月的罰息。“即便項目復工，我也不打算還，要等交房再說，否則太多不穩(wěn)定因素。”

“現(xiàn)在爛尾樓的解決看不到希望，但是業(yè)主一邊還房租、一邊還房貸，加上疫情影響，其實生活都很艱難。”一位同樣是名門翠園業(yè)主的律師稱，聽說小區(qū)很多人已經(jīng)停了，其他業(yè)主在如今環(huán)境下也處境艱難，如果下月不復工就準備停了。

上述業(yè)主表示，多家銀行因疫情出臺了延期還款政策，并不是針對爛尾樓的，不過業(yè)主也可申請，寬限期三個月到一年不等。“延期還款是暫時性緩解，短期內(nèi)不用還錢，但后期要還復利。業(yè)主的最低訴求，是暫停還款到交房為止，以度過這段艱難時期。”

“必要的時候，可以申請開發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)。”王玉臣稱，如果一個項目主體已經(jīng)完工，不建議解除合同，可以把推動復工作為第一目標。若樓盤前景還不錯，可多方協(xié)商進行重組，或嘗試推動新開發(fā)商接盤。

紅星新聞報道，值得強調(diào)的是，最高人民法院最新修訂的有關(guān)商品房貸款合同的規(guī)定：擔保貸款合同作為附屬合同，可以因為買房合同的解除而解除，似乎讓很多買房人看到了希望。

最高法新修訂的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應(yīng)予支持。”

而且這一新司法解釋已經(jīng)被運用于判決中。據(jù)媒體報道，上海的許先生在嘉興某樓盤買樓時向銀行按揭貸款392萬元，但是樓盤爛尾了，而且開發(fā)商也宣告破產(chǎn)了。許先生停止還貸，要求解除貸款合同。二審法院認為，開發(fā)商無法交付房屋致使商品房買賣合同解除，應(yīng)該由開發(fā)商承擔剩余貸款還款責任。

這個判決讓很多既拿不到房子，又要還月供的受害者看到了希望。最高人民法院做出新的司法解釋，也是理順了基本的權(quán)責利關(guān)系。

要說明白的是，無論是最高法的司法解釋，還是嘉興的最近案例，解除貸款合同的前提是先解除買房合同，即買房人不再要房子——當然還可以進一步要求開發(fā)商退回房款（但這事實上很難了），所以解除合同方案對于買房人來說，只是“及時止損”，不是全身而退。

每日經(jīng)濟新聞綜合自每經(jīng)網(wǎng)、第一財經(jīng)、紅星新聞