有的上漲25%，有的下跌16%！這個一線城市二季度樓盤價格為何“冰火兩重天”？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝 何小桃    

樓市步入復(fù)蘇期，區(qū)域與區(qū)域、樓盤與樓盤間的分化愈加明顯。

合富研究院最新發(fā)布的《2022年廣州半年度總結(jié)及展望》報告顯示，二季度廣州中心五區(qū)具有優(yōu)質(zhì)資源（地段/景觀/學(xué)位/交通等）的樓盤項目價格大多走升，環(huán)比漲幅在3%-22%，同比漲幅在6%-25%；而外圍六區(qū)多數(shù)項目價格下跌，環(huán)比跌幅在5%-10%，同比跌幅最高的達16%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，二季度廣州還有個別地段、配套不差的樓盤，同比跌幅也達到了兩位數(shù)。這些項目為什么沒有跑贏同區(qū)域的其他樓盤？未來是否還有升值潛力？每經(jīng)品房小程序從11個維度對廣州部分熱門樓盤項目進行解析。

2022年二季度廣州部分樓盤項目價格變化?

數(shù)據(jù)來源：合富研究院

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統(tǒng)計顯示，位于黃埔區(qū)科學(xué)城的萬科東薈城成為二季度23個二手房項目中同比跌幅最大的樓盤，下跌達16%；其二季度均價為41000元/平方米，環(huán)比跌幅也有7%。

每經(jīng)品房小程序顯示，萬科東薈城的估值參考價為45534元/平方米。但綜合測評顯示，未來5年房價會跑輸黃埔區(qū)的平均漲幅，高于黃埔區(qū)25%小區(qū)。

從周邊配套看，萬科東薈城的各項目配套得分上整體較為均衡，不過僅有公交配置最為突出，周邊（1公里直線距離）有公交站20個，但無地鐵站點。人口結(jié)構(gòu)方面，該區(qū)域屬于老年人比例偏高的區(qū)域，得分僅為1.2分（滿分10分）。醫(yī)療、購物、幼兒園、小學(xué)配置等均處于區(qū)域內(nèi)中等水平。

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跌幅僅次于萬科東薈城的，是廣州中心區(qū)之一天河區(qū)東圃車陂板塊的中?？党?。今年二季度，中?？党蔷鶅r在60000元/平方米，環(huán)比跌幅8%，同比跌幅14%。每經(jīng)品房小程序給出的該項目估值參考價為57027元/平方米。

中?？党潜粡V州環(huán)城高速和廣園快速路包圍，交通優(yōu)勢明顯，周邊既有地鐵也有公交配置。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目周邊主干道早晚高峰平均車速優(yōu)于天河區(qū)92%的住宅項目，駕車出行極為便利。但也因此，由于被高速路、快速路包圍，小區(qū)亦免不了噪音困擾。

教育和醫(yī)療配套方面，中?？党侵車还飪?nèi)有8所幼兒園、3所小學(xué)，有大小醫(yī)療機構(gòu)6個，其中包括暨南大學(xué)附屬第一醫(yī)院、廣州市天河區(qū)人民醫(yī)院等，在天河區(qū)優(yōu)于52%的住宅項目。此外，項目周邊的購物便利程度也優(yōu)于區(qū)域內(nèi)51%的住宅小區(qū)，周邊有大小購物場所26個。

基于交通、醫(yī)療、商業(yè)等方面的優(yōu)勢，每經(jīng)品房小程序測算，中?？党堑膬r格在未來幾年將保持緩慢增長，房價預(yù)計會跑平天河區(qū)平均漲幅，高于天河區(qū)29%小區(qū)。

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合富研究院指出，下半年廣州遠郊市場（增城/南沙）供求或走出低位，但庫存壓力大，總體熱度回升或仍有限，市場機會更集中優(yōu)勢突出的“復(fù)合型”樓盤。

比如位于花都迎賓大道的合和新城和增城新塘的錦繡天倫花園，今年二季度價格同比跌幅都達到了14%，其中合和新城環(huán)比下跌5%至19000元/平方米，這與每經(jīng)品房小程序估值參考價（19911元/平方米）接近。

合和新城靠近廣州白云國際機場，不可避免會受到飛機噪音影響。由于遠離市區(qū)，周邊配套相對有所不足。每經(jīng)品房小程序顯示，該項目周邊既無大型購物中心，也無大中型醫(yī)院，同時商務(wù)密度、居住密度較低。

在花都區(qū)內(nèi)，合和新城屬于老年人口居多、學(xué)生兒童比例較小的區(qū)域，周邊有兩所小學(xué)、一所幼兒園。雖然周邊有17個公交站，但配置得分僅優(yōu)于花都區(qū)10%的住宅項目，相對屬于公交出行舒適度較低的區(qū)域。

該項目的最大亮點是，周邊有2個地鐵站點，優(yōu)于花都區(qū)74%的住宅項目，不過都屬于同一條地鐵線路。

因此，多維度綜合來看，每經(jīng)品房小程序顯示，合和新城未來幾年房價漲幅將跑平花都區(qū)平均漲幅，高于花都區(qū)49%的小區(qū)。

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?記者|黃婉銀

編輯|魏文藝 何小桃 杜波

校對|王月龍

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