上半年樓市下行壓力大 后半場是否延續(xù)低迷？ 每經(jīng)特邀三位業(yè)內(nèi)專家解讀：購房預(yù)期和置業(yè)信心將繼續(xù)修復(fù)

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

剛剛過去的上半年，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力巨大，無論從新房市場到二手房市場，再到土地市場，整體表現(xiàn)均處于近年來低位。與此同時，房企銷售業(yè)績遭到重創(chuàng)，融資方面亦未有明顯好轉(zhuǎn)，不過從五六月份的情況來看，新房市場和土地市場均呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，部分規(guī)模房企6月業(yè)績也出現(xiàn)明顯的環(huán)比增長。

那么，上半年房地產(chǎn)市場的低迷表現(xiàn)是否會延續(xù)到下半年？今年的樓市“下半場”將會有何種表現(xiàn)？行業(yè)下行背景下房企應(yīng)如何應(yīng)對？7月6日，《每日經(jīng)濟新聞》記者書面采訪了中指研究院常務(wù)副院長黃瑜，廣東省規(guī)劃院住房中心首席研究員李宇嘉，招商證券研究發(fā)展中心董事、不動產(chǎn)與綜合服務(wù)首席分析師趙可等三位專家，對上半年樓市表現(xiàn)及下半年樓市走勢進行解讀和分析。

從左至右：黃瑜 李宇嘉 趙可 

市場是否已經(jīng)見底？

黃瑜：6月以來，在政策優(yōu)化發(fā)力以及疫情影響減弱下，部分城市市場情緒有所好轉(zhuǎn)，熱點城市房地產(chǎn)市場活躍度企穩(wěn)回升帶動重點城市整體市場邊際改善。百城新房價格的企穩(wěn)對于市場信心的恢復(fù)將起到積極推動作用。預(yù)計下半年，百城新房價格有望進一步企穩(wěn)回升。但對于大多數(shù)城市來說，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，市場恢復(fù)仍需要時間。

在政策發(fā)力顯效、疫情影響進一步減弱等利好因素帶動下，下半年購房者預(yù)期和置業(yè)信心將會繼續(xù)修復(fù)，基本面較好的熱點一二線城市市場有望延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢。

李宇嘉：市場信心有所修復(fù)，但還在復(fù)蘇過程中。盡管很多城市新盤看房量上升，但轉(zhuǎn)化率不高，意味著信心還不是很足，包括一些熱點城市的很多項目去化率在30%左右，有的還在個位數(shù)，主要原因在于二手房價格還在下跌，對新房交樓還有擔心，畢竟出險企業(yè)的風險并未得到完全處置。另外，對未來的收入、工作預(yù)期等，部分人不太樂觀。

央行二季度調(diào)查顯示，更愿意儲蓄的人群占比增加了，對房價預(yù)期還在走低。下調(diào)首付、取消限售、增發(fā)房票等，一定程度上能促進需求釋放，但解決的是部分因貸款限制、交易限制等因素導(dǎo)致的需求，但當下制約需求釋放的主要還是收入和預(yù)期。這些問題不解決，政策效果就不顯著。

趙可：我們對下半年的趨勢判斷和去年年底時的看法是一致的，即今年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)U型走勢，在四五月份見底，隨后呈現(xiàn)逐步改善的趨勢。

改善的原因，一是連續(xù)的低基數(shù)，也就是“周期”，實際上是周期釋放的購買力；其次，環(huán)比的改善是政策發(fā)力的體現(xiàn)，今年力度比較大的政策集中在5月份前后出臺，所以大約一個季度后會反映在房地產(chǎn)市場的銷售上，但也有一些領(lǐng)先指標比如“居民部門的存款指標”，既看新增存款、也看余額的增長，經(jīng)過觀察發(fā)現(xiàn)，過去一年內(nèi)余額增長，居民的存款的同比增速是向上的，疊加疫情的影響，這就意味著大家開始以防御性地存款，代替了購房和投資。市場見底之后，又會迎來一個購房周期釋放的過程。

房企拿地節(jié)奏改善？

黃瑜：從22城集中供地來看，今年首批集中供地推出面積較去年首批次縮量明顯，整體成交面積、土地出讓金均明顯下滑，但成交樓面價較去年首批次上漲兩成，主因是多地主城區(qū)供地規(guī)模占比較去年首批次有所提升，樓面價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。拿地企業(yè)仍以央國企、地方平臺為主，部分城市地方平臺托底明顯，民企拿地態(tài)度整體偏謹慎。

上半年各地在推地規(guī)模上保持謹慎態(tài)度，土地供應(yīng)繼續(xù)縮量，土拍規(guī)則持續(xù)放寬，但多城市成交熱度仍在低位。預(yù)計下半年，隨著交易市場的逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，企業(yè)資金面有望修復(fù)，土地市場情緒或有好轉(zhuǎn)，后續(xù)批次供應(yīng)力度亦有望加大，整體土拍熱度將好于上半年。但在銷售不暢、償債高峰等因素影響下，短期房企投資意愿仍偏弱，整體土拍市場熱度改善程度或有限。

李宇嘉：下半年土地端好轉(zhuǎn)依舊滯后于銷售端，開發(fā)商在土地市場依舊處于買方角色，地方政府依舊會拿出好地塊來招攬客戶。因此，下半年拿地，有得挑、有得選。

同時，下半年強二線城市樓市回升加速，土地市場競爭可能會加大，但整體依舊是買方市場，實力強的企業(yè)可以去布局。弱二線城市會好轉(zhuǎn)，但未傳遞至土地市場，拿地的機會出來了，可以去看看機會。

趙可：土地市場的利潤率去年四季度開始好轉(zhuǎn)了，今年從二季度以來相對更好一點，因為政府也優(yōu)化了這種拍地的一些規(guī)則，所以整體的利潤率肯定是在獲取投資的土地層面應(yīng)該逐步回升。

但利潤率回升并不代表整體形勢就急速好轉(zhuǎn)，不能只是看靜態(tài)的利潤率，如果去化不行，利潤率高也是沒用的，有現(xiàn)金流的銷售才是好的銷售，這個是跟房企內(nèi)部的定價、跟市場的環(huán)境這些都是有關(guān)系的。

從去年的四季度末到現(xiàn)在，拿地層面利潤率環(huán)境肯定是改善，當然肯定有分化。有些城市絕對的利潤率可能確實比去年好了，比如說好了兩三個點，但是它絕對的利潤率的水平（比如說5個點左右）可能依然還是比較低的，這種可能會導(dǎo)致大家也不一定會去愿意參拍。所以大家會在區(qū)域拿地上看到一些分化，因為大家本來就子彈有限，他們就會選擇那些利潤率更高、去化更好的高能級城市去布局。

新房銷售能否回暖？

李宇嘉：阻礙開發(fā)商拿地、開工、推盤的，主要就是資金狀況以及未來的市場預(yù)期。銷售端資金占了開發(fā)商一半的資金來源?，F(xiàn)在，銷售正在復(fù)蘇，這將在下半年表現(xiàn)為開發(fā)商資金鏈好轉(zhuǎn)，對拿地、開工、推盤的積極性會有很大的幫助。

另外，對開發(fā)商合理資金需求，正在給予正?；娜谫Y，比如通過信用增進的扶持，降低投資者對開發(fā)商出風險的擔憂，這也會助力開發(fā)商在融資端的正?；Ｖ灰N售端和融資端都能正?；_發(fā)商的積極性就會明顯提升。當然，因為銷售端的復(fù)蘇比較緩慢、融資端對民企的風險擔憂比較大，這需要一個過程，但已經(jīng)開啟。

黃瑜：向好的跡象已經(jīng)出現(xiàn)，6月份在多種有利因素影響下，企業(yè)推盤節(jié)奏有所加快，50個代表城市商品住宅月均供應(yīng)規(guī)模同比降幅收窄，環(huán)比增長超四成，新房市場供應(yīng)端有所修復(fù)。

短期來看，在市場銷售未出現(xiàn)明顯復(fù)蘇及房企融資端得到改善之前，開工或仍面臨較大下行壓力，但隨著房地產(chǎn)市場的逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，企業(yè)新開工積極性或?qū)⒂兴迯?fù)，特別是熱點城市新開工節(jié)奏有望加快。

今年以來，全國土地成交面積大幅下降成為下半年新開工修復(fù)的主要拖累項之一，此外在地方政府“保交付”要求下，在施工程建設(shè)有望加快，預(yù)計下半年竣工或逐漸修復(fù)。

業(yè)績目標如何調(diào)整？

趙可：今年的“分化”可能比2008年、2014年、2015年等年份要更為突出。

一方面是城市間的分化。由于今年政策優(yōu)化的打法不一樣，以往一二線核心城市先行、三四線城市隨后，這種方式擴散效應(yīng)也高，但也令一些城市出現(xiàn)房價過快上漲的壓力。

近期的政策是房價下行和財政壓力大的低能級城市率先放松，那么最終對預(yù)期的影響肯定弱于以往的政策方式。從全局層面看，從“量”到“價”的上漲切換會比歷史上滯后，但實際上對提振的方向并不影響。所以從結(jié)構(gòu)上面來講，不同城市間的分化，由于政策背后的基本面不一樣，弱的城市放的多，供需環(huán)境本來就矛盾，市場恢復(fù)可能就慢；強的城市放得軟一點，市場也能起來，但難以出現(xiàn)房價過快上漲。

第二方面是房企之間的分化。政策出臺帶來了競爭格局的改善，部分企業(yè)無法通過房價上漲來“救贖”非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但少數(shù)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠熬過來，在市場回暖過程中也會出現(xiàn)比較大的分化，在銷售和拿地上都會比較明顯。

第三方面是居民購買力的分化。近期信貸杠桿在逐步放松，居民存款增速在上行，但是存款增速比歷史上要低，意味著過去買房一直在掏6個錢包，所以當前的情況是既有存款支撐后續(xù)的購買力，又顯得存款較歷史不足。為什么這一輪優(yōu)化用改善需求的政策來托底，就是因為剛需當前相對謹慎，但改善型需求比如置換房屋或本身購買力強的家庭，政策放松能夠起到作用的，所以這也體現(xiàn)了近期剛需和改善型需求的分化。

李宇嘉：今年上半年房企業(yè)績的下滑是相對于去年上半年的。但主流房企的表現(xiàn)亮眼，跟蹤的18個開發(fā)企業(yè)1~6月累計銷售盡管同比下降40.6%，但6月份這18家企業(yè)銷售同比只下降27.2%，環(huán)比增長62.8%，其實已經(jīng)恢復(fù)到相當不錯的狀態(tài)了。

其中，高信用公司的銷售表現(xiàn)顯著超越市場平均水平，保利發(fā)展、華潤置地、越秀地產(chǎn)、濱江集團等公司都在2022年6月實現(xiàn)了月度銷售額的正增長。同比看，銷售降幅持續(xù)收斂。我們必須要將眼光放到重點房企，這是從局部改善到全局改善的路徑。

下半年趕超上半年，這是必然的。一方面，下半年企業(yè)運營會隨著銷售改善、收并購提速、風險處置落地而大幅好轉(zhuǎn)，企業(yè)好轉(zhuǎn)了，居民預(yù)期就會改善。另一方面，下半年同比基數(shù)降低了（去年下半年樓市開始冷卻），也會在數(shù)據(jù)上顯示為市場好轉(zhuǎn)。

黃瑜：伴隨著疫情影響的逐漸減弱，需求端政策持續(xù)發(fā)力顯效，房地產(chǎn)交易市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，特別是熱點一二線城市市場已現(xiàn)企穩(wěn)恢復(fù)跡象。

建議房企緊跟各地政策形勢，把握市場窗口期，及時調(diào)整營銷策略促回款；同時運用數(shù)據(jù)工具科學(xué)決策，甄別潛力區(qū)域與城市，把握結(jié)構(gòu)性機會，修煉內(nèi)功，提升產(chǎn)品力與服務(wù)力。

封面圖片來源：視覺中國