獨(dú)家| 中房協(xié)下月舉辦的“紓困對接商洽會”要談點(diǎn)什么？

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“此次商洽會并不對媒體開放，我們僅是搭建一個平臺。”

6月23日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會方面在電話中向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)。

6月22日，記者了解到，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商定，將于7月26-27日在杭州聯(lián)合主辦“房地產(chǎn)紓困項目與金融機(jī)構(gòu)對接商洽會”。

參與方包括中國信達(dá)、杭州市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)、美的置業(yè)、浙江省房協(xié)會、廣西白武士破產(chǎn)清算有限公司（以下簡稱廣西白武士）等。

6月23日，記者電話采訪了廣西白武士創(chuàng)始人王少華，其表示“此次參會主要是介紹我們盤活爛尾項目的模式”，“當(dāng)下房地產(chǎn)公司普遍缺錢，為什么我們可以找到資金來源、找到投資者，核心操作就8個字，‘墊資續(xù)建、封閉運(yùn)行’。”

美的置業(yè)方面則表示，目前沒有更多消息。

以專題發(fā)言方式分析，紓困方與意向企業(yè)單獨(dú)洽商

從目前的公告看，會議內(nèi)容包括：

1.金融機(jī)構(gòu)紓困方案介紹（中國信達(dá)戰(zhàn)略客戶二部總經(jīng)理石愛民）

2.房企如何在市場變化中保持穩(wěn)健發(fā)展（杭州市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)人）

3.房地產(chǎn)項目紓困訴求共性分析（中房協(xié)投融資信息服務(wù)平臺負(fù)責(zé)人）

4.如何用優(yōu)質(zhì)品牌適應(yīng)金融支持（美的房地產(chǎn)副總裁）

5.浙江省房協(xié)介紹項目紓困工作（浙江省房協(xié)會長胡一平）

6.項目紓困過程中法律、稅務(wù)問題分析（上海市建緯律師事務(wù)所）

7.在房協(xié)指導(dǎo)下成功紓困問題樓盤及司法實踐（廣西白武士破產(chǎn)清算有限公司董事長王少華）

8.房企紓困轉(zhuǎn)型探索——發(fā)展長租房業(yè)務(wù)

9.專場：紓困方案及企業(yè)項目與金融機(jī)構(gòu)、有意兼并重組、合作發(fā)展解決項目困難的企業(yè)對接商洽

會議將以專題發(fā)言方式分析紓困方案、金融支持設(shè)想、紓困工作介紹等，其后紓困項目方再與有意兼并重組合作項目的品牌企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行對接單獨(dú)洽商。

“解決急迫困難”

如今房地產(chǎn)市場仍舊下行，根據(jù)國家統(tǒng)計局6月最新數(shù)據(jù)，2022年5月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體延續(xù)降勢。

項目爛尾的風(fēng)險也在加劇?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，在其24個重點(diǎn)監(jiān)測城市中，尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達(dá)到10%。其中，鄭州、長沙、重慶、武漢項目交付的風(fēng)險較大。

很多頭部房企也次第出險，比如華夏幸福、恒大、花樣年、當(dāng)代置業(yè)、藍(lán)光發(fā)展等等。

政策已經(jīng)在嘗試解決一系列問題，2021年12月，中國人民銀行銀保監(jiān)會明確“穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，合理確定融資期限，提高融資效率”，同時“對兼并收購出險和困難房地產(chǎn)企業(yè)項目的并購貸款，暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。”

2022年2月15日，平安銀行計劃啟動首期50億元房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行工作，募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。大悅城、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)等企業(yè)則已經(jīng)發(fā)行了并購債或進(jìn)行了并購融資。

而商洽會也是為了“盡力解決房地產(chǎn)項目紓困過程中的急迫困難”。

“此次參會我主要是介紹我們盤活爛尾項目的模式。”王少華說。

“在我們的操作下，廣西防城港、賀州、崇左、貴港、梧州、欽州、桂林、百色等地420萬平方米爛尾樓已經(jīng)被盤活。”

“從我們的觀察來看，房地產(chǎn)項目爛尾絕大部分的原因是資金鏈斷裂，此外還有初期規(guī)劃不完善等問題。”

據(jù)王少華介紹：“當(dāng)下房地產(chǎn)公司普遍缺錢，為什么我們可以找到資金來源、找到投資者，核心操作就8個字，‘墊資續(xù)建、封閉運(yùn)行’。”

民營施工企業(yè)投資較多

“目前處理的案件中，哪類投資人居多？”《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者問。

“目前是承建類施工企業(yè)居多，他們本來就在房地產(chǎn)鏈條中，對我們的模式接受程度也比較高，并且是民營企業(yè)居多。”王少華回答。

廣西白武士提出了一個爛尾樓盤活的投資邏輯。也即，一個爛尾項目的所有資產(chǎn)可以分為已出售資產(chǎn)和未出售資產(chǎn)，疊加可解除合同釋放的資產(chǎn)，而未出售資產(chǎn)疊加可解除合同釋放的資產(chǎn)必然包含可快速變現(xiàn)的資產(chǎn)。

所以，廣西白武士認(rèn)為，只要快速變現(xiàn)資產(chǎn)能夠覆蓋施工成本，便能夠投資，剩余的資產(chǎn)則能夠產(chǎn)生收益。

“在廣西東興的鴻德喜盈門案件中，我們認(rèn)為快速變現(xiàn)資產(chǎn)大于施工成本，后來便順利找到了投資人墊資續(xù)建，投資人投入金額便是施工總成本減去施工期間快速變現(xiàn)金額，收益是施工款上浮10%+銷售提點(diǎn)，最終該項目被成功盤活。”

“我們的工作流程一般是先進(jìn)行商業(yè)系統(tǒng)修復(fù)，辦理不動產(chǎn)權(quán)證，讓各方有信心，良性循環(huán)啟動；再快速解決銀行按揭貸款。我們還有穩(wěn)定的客源，能夠解決銷售問題。最后每個樓盤都有車位和難賣的房子尾盤，我們打包統(tǒng)一處理，找專業(yè)機(jī)構(gòu)裝修改造，面向小眾人群，通過特別渠道銷售。”

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)401947398_