房地產(chǎn)，正在成為縣城的“焦慮癥”

每經(jīng)記者 吳林靜  淡忠奎  劉雅玲    每經(jīng)編輯 楊歡

前段時(shí)間，城叔去到東部地區(qū)一個(gè)人口大縣。

開車在縣城中心城區(qū)穿梭，白天驚訝于城區(qū)的天際線，一幢幢商住樓拔地而起；夜晚驚訝于樓盤的入住率，一棟樓就只有幾戶人家開燈而已，整個(gè)小區(qū)沒(méi)有亮燈的新盤更比比皆是。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 吳林靜 攝

有空置的，也有爛尾的。

遇到一位當(dāng)?shù)厝?，甲子上下。他告訴我們，他家用種地的積蓄到縣城貸款買了第一套房，開發(fā)商來(lái)自鄰省，“還貸還了三年，早過(guò)了交房期限，樓盤至今也沒(méi)修完”。

走進(jìn)當(dāng)?shù)匦卤P的售樓部、房產(chǎn)中介門店，看到的是顧自刷著手機(jī)的店員，迎來(lái)的是“來(lái)做什么？”的疑問(wèn)目光。在表明咨詢房產(chǎn)的來(lái)意后，一家地產(chǎn)中介的店長(zhǎng)解釋了剛才的“防備”：“還以為你們又是來(lái)推銷信用卡的。”

不管是期房、現(xiàn)房還是二手房，縣城房地產(chǎn)的冷清與當(dāng)?shù)靥?yáng)炙熱到發(fā)白的高溫，形成了鮮明的反差。

這樣的縣城，在全國(guó)并不罕見。如今，“大蒜買房、小麥換房、買房送豬”，各地開發(fā)商不斷翻新促銷花樣；“買房納入社區(qū)考核”，政府也希望用考核指揮棒刺激房產(chǎn)成交量昂揚(yáng)向上。讓人苦笑的新聞背后，縣城的房子正在露出焦慮的一面。

誰(shuí)在買

城叔在縣城的房產(chǎn)中介和售樓處了解的情況是，縣城中心城區(qū)的買房客主要分為幾種情形：

縣城城區(qū)的人換房，下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人到縣城買房，返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)就業(yè)的人回到縣一級(jí)置業(yè)，當(dāng)然也有少量來(lái)自鄰縣鄰省的投資客。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人和返鄉(xiāng)的人，是目前縣城購(gòu)房的主力軍。這兩類人，無(wú)論是離開農(nóng)村，還是返回老家，縣城是他們會(huì)重點(diǎn)考慮的落腳點(diǎn)。

大蒜、小麥、豬，房地產(chǎn)商營(yíng)銷出了一些新的“貨幣”，與之關(guān)聯(lián)度最高的就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)里的農(nóng)戶們。這些農(nóng)民“離開”農(nóng)村到縣城買房的理由很多，方便親朋人情往來(lái)、追求縣城的生活方式、公共服務(wù)配套以及就業(yè)機(jī)會(huì)，都是可能的因素。

圖片來(lái)源：杞縣建鄴城微信公眾號(hào)

城叔去到的東部縣城還有一個(gè)特點(diǎn)，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)，當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)了一批農(nóng)民“上班族”——白天開車回村里的工廠或農(nóng)田工作，晚上返回縣城居住。近年來(lái)，隨著鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這種“雙棲”現(xiàn)象也在西部地區(qū)出現(xiàn)。

回到老家的理由也很多，一些從北京、上海、西安等地返回到這個(gè)東部縣城的人說(shuō)，老家牽絆他們的大多是因?yàn)榧矣欣闲　?/p>

有人告訴城叔：“過(guò)去外出打工，因?yàn)橛X(jué)得老家與大城市的差距太大，現(xiàn)在老家也發(fā)展起來(lái)了，尤其是縣城與大城市的差距在縮小，返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)也能找到機(jī)會(huì)。”

關(guān)鍵是，老家的物價(jià)便宜。2021年底全國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)的縣城103個(gè)，占1866個(gè)縣城的5%。通常而言，縣城的房?jī)r(jià)以3000-8000元/平的水平居多，戶型則以三房、四房為主，百萬(wàn)以內(nèi)就能住進(jìn)百平以上的大戶型。

城叔此前盤點(diǎn)過(guò)自2010年以來(lái)的“農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告”。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年，留在自己鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民工又增加了，達(dá)到1.21億人，占四成有余；外出農(nóng)民工雖然是主流，為1.72億人，不過(guò)占比一直在下降，從2010年的63.31%下滑至2021年的58.71%。

縣域經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，其醫(yī)療條件、教育水平、居住環(huán)境普遍上升了幾個(gè)水平，“寧要小城一套房”成為更多人多方權(quán)衡之后的現(xiàn)實(shí)選擇。

售樓部銷售人員也緊緊抓住這些需求，優(yōu)先介紹樓盤周圍的教育資源，其次介紹“離醫(yī)院有多遠(yuǎn)”“附近有沒(méi)有可以逛的商場(chǎng)、公園”“道路有多寬，開車幾分鐘可以穿城”。

誰(shuí)在賣

市場(chǎng)是靈敏的，縣城既然出現(xiàn)了買房的需求，供給自然得跟上。近幾年，大大小小的開發(fā)商加大了下沉三四線市場(chǎng)的力度，與本地開發(fā)商一起瓜分縣城城鎮(zhèn)化的紅利。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)501559696

縣城房地產(chǎn)開發(fā)可謂如火如荼。塔吊、工地是縣城城區(qū)的一道風(fēng)景，走在路上，大的十字路口立著樓盤的廣告，小的十字路口則給銷售中心安排了顯眼的位置。

雖然去年6月，國(guó)家住建部出臺(tái)文件給出了“縣城新建住宅以6層為主，占比應(yīng)不低于70%”的限制要求，但城叔近期去過(guò)的幾個(gè)縣城，新樓盤雖不是高聳入云，但也往往修到了20層左右。

在一座縣城內(nèi)，房產(chǎn)中介門店內(nèi)掛著一張當(dāng)?shù)?021年的城區(qū)樓盤示意圖：在售項(xiàng)目56個(gè)，售罄項(xiàng)目或暫未退新的樓盤有39個(gè)，新入審項(xiàng)目5個(gè)。

然而，縣城新增的人口卻跟不上新盤供應(yīng)的量。

十年前，“警惕縣城房地產(chǎn)泡沫”的報(bào)道就見諸報(bào)端。當(dāng)時(shí)，有媒體探訪了湖北7個(gè)縣的房地產(chǎn)滯銷狀況，待售商品房甚至超過(guò)50%。

近幾年，縣城依舊未改人口流失的現(xiàn)狀。又以東部某縣為例，2018年當(dāng)?shù)乇Ｕ闲园簿庸こ坦┙o15000套房；該縣2020年遷出人口15258人，遷入人口僅7996人。

所以，眼下河南房企建業(yè)地產(chǎn)在民權(quán)縣和杞縣，推出用農(nóng)作物抵首付的營(yíng)銷方式，也就不足為奇。

根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)的年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2021年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)分布在商丘市的土儲(chǔ)為469萬(wàn)平米，占公司總土儲(chǔ)的8.78%，在其所布局的河南各地市中排第3。分布在開封市的土儲(chǔ)為211.88萬(wàn)平米，占總土儲(chǔ)的3.96%，排第11位。

儲(chǔ)地多，成交卻不足。根據(jù)河南樓市網(wǎng)數(shù)據(jù)，河南18個(gè)地級(jí)市中，2021年1-11月商丘和開封兩個(gè)市的商品房銷售增速位次分別在第9位和第16位，商丘還是負(fù)增長(zhǎng)，為-11.8%。

為了促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康，河南當(dāng)?shù)匾膊粩嗤瞥鰳鞘姓摺?月初，商丘市出臺(tái)22條樓市新政，推出了包括降首付、下調(diào)利率、給買房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等等在內(nèi)的刺激手段。

誰(shuí)的焦慮

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)501637302

客觀來(lái)講，無(wú)論開發(fā)商的營(yíng)銷噱頭有多奇葩，都可以理解為商業(yè)行為。民眾焦慮的是期房能不能按時(shí)保質(zhì)地交付，開發(fā)商焦慮的是手里的庫(kù)存何時(shí)能夠銷掉。

而在買賣雙方之外，與房地產(chǎn)緊密相連的，還有縣級(jí)財(cái)政。

《中國(guó)縣級(jí)財(cái)政壓力研究》一書中介紹，目前中國(guó)與土地相關(guān)收入主要包括三個(gè)部分。

其一是與土地相關(guān)的稅費(fèi)收入，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、房屋拆遷費(fèi)等；

其二是國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入，俗稱“土地出讓金”，在地方整體的土地收入中占比往往最大；

其三則是以土地使用權(quán)和收益權(quán)獲得的土地融資。

與土地相關(guān)收入占財(cái)政比例較高，助推了近年來(lái)一些地方對(duì)“土地財(cái)政”的依賴。城叔以民權(quán)縣和杞縣為例，對(duì)比兩縣2020年的財(cái)政數(shù)據(jù)。

看兩地的“土地出讓金”，民權(quán)縣2020年收入11.01億，杞縣收入10.49億，分別占各自地方財(cái)政總收入的44.93%和37.47%。

從與地方土地財(cái)政關(guān)系最為密切的“五稅”（房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅）情況來(lái)看，2020年民權(quán)縣“五稅”收入合計(jì)3.74億元，占地方一般預(yù)算收入比重的32.98%；杞縣“五稅”收入合計(jì)4.03億元，占地方一般預(yù)算收入比重為21.72%。

在近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)活躍的背景下，縣城與土地相關(guān)的收入水漲船高，也支撐著地方基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)體系的建設(shè)。翻看兩地的財(cái)政支出，一般公共預(yù)算支出的“大頭”都給了全縣的民生，杞縣2020年的民生支出占比為88.8%。

近期，各地樓市松綁政策頻繁出現(xiàn)、開發(fā)商的營(yíng)銷手段也花樣百出，縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了去化的難題。如此一來(lái)，那些倚靠土地財(cái)政的縣城，也將開始焦慮：推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，如何解決錢的問(wèn)題？