廣州去年首批集中供地合作開發(fā)成主流：超七成未開盤 多數(shù)項目等待入市

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

受行業(yè)整體下行影響，房企不僅拿地熱情大幅度下降，連開發(fā)周期、入市開盤的節(jié)奏都在大幅度放緩。

在2021年4月26日~27日，廣州首批集中供地共出讓46宗地，彼時有超過60家房企報名，最終既有高溢價土地出讓，也有底價成交和流拍地塊，最終成交42宗地塊。

如今時隔一年，這些地塊現(xiàn)狀如何？據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，在去年廣州首批集中供地中成交的42宗地塊中，只有約12個地塊項目開盤入市，另有約12個項目已經(jīng)具備入市條件但尚未正式開盤，此外有個別地塊從拿地至今一年甚至連地基都還未打好。

6月22日，記者實地探訪了位于南沙進港大道南側(cè)的地塊。該地塊于去年首批集中供地中成交，樓面價達19918元/平方米，溢價率24.69%。不過記者在現(xiàn)場看到，該地塊尚未進入打地基階段，雖然現(xiàn)場已經(jīng)封閉起來，但既無施工人員，也無一人看守。

拿地到開盤要12個月

據(jù)CRIC統(tǒng)計，2021年22個集中供地的城市在總共3輪集中供地合計成交了2111宗含宅用地，截至今年2月9日，僅有21%的地塊開工，另外八成地塊尚未動工，且未開工地塊中仍有7%處于動遷中或未動遷狀態(tài)（尚未達到土地平整狀態(tài)），此類地塊2022年入市的可能性較小。

其中，深圳、廣州、上海等城市，項目從拿地到開盤的時長中位數(shù)在10個月以上，甚至接近12個月，周轉(zhuǎn)速率較慢。克而瑞分析認為，“4個一線城市中有3個城市位于此檔位，可見一線城市的項目快周轉(zhuǎn)的難度更大，現(xiàn)金回流需要更長的周期”。

2021年廣州首批集中供地成交額高達906億元，整體平均溢價率達15%，其中廣州本地國企越秀地產(chǎn)奪7宗地塊（含聯(lián)合拿地），但目前只有荔灣、廣州南站2宗地塊項目已開盤，2宗地塊還沒有項目信息公布。剩下3個地塊在進行項目信息釋放、開放售樓處等動作，目前尚未開盤入市，其中包括兩宗溢價率在45%的地塊，分別位于番禺和黃埔。

另外，去年珠江實業(yè)聯(lián)合廣州水務資產(chǎn)管理有限公司、廣州公交集團分別在白云區(qū)拿下的2宗地塊，目前也還沒有項目信息公布。

與越秀地產(chǎn)一樣，外來房企德信地產(chǎn)也于去年在黃埔同樣的位置拿下一宗同樣溢價率45%的地塊，這也是其首次通過招拍掛進入廣州市場。該地塊成交總價達11.96億元+1.04萬平方米配建，扣除配建后，成交樓面價達26817元/平方米，目前也只是開放了售樓部但尚未入市。

去年首批集中供地中，卓越經(jīng)過54輪競價，以24705元/平方米的樓面價拿下番禺橋南蜆涌村大口涌以西地塊。

對于該地塊的進展情況，卓越廣州公司方面6月22日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者線上采訪時表示，公司位于番禺橋南的晴翠府項目已經(jīng)在今年“五一”期間開發(fā)展廳，預計下個月入市開盤。項目整體體量約14萬平方米，主推建面約89~130平方米三至四房戶型，總戶數(shù)約1262戶。“項目主要針對改善居住或者品質(zhì)首次置業(yè)客群，客戶來源主要為番禺地緣性城市中堅力量。”

6月22日，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，從去年年中開始，全國房地產(chǎn)市場開始進入下行階段，廣州也不例外。在這樣的大環(huán)境下，在上半年首批集中供地中以相對高的樓面價拿地的項目多少有些生不逢時，調(diào)控和市場的雙重挑戰(zhàn)讓它們的入市節(jié)奏普遍放緩。

從庫存去化來看，克而瑞統(tǒng)計顯示，截至今年5月底，廣州新房庫存合計10.7萬套，按近12個月去化水平計算，去化周期需15.4個月，對比去年同期（7.9個月）整整翻了一倍。

不過值得注意的是，今年為迎合6·18優(yōu)惠促銷期，不少開發(fā)商積極取證，僅6月上半月廣州新房供應就達6204套（去年6月整月的供應量6074套）。成交方面，6月上半月網(wǎng)簽成交2788套。

退出和聯(lián)合開發(fā)普遍

從去年開始，無論是在拿地時還是拿地后，合作開發(fā)成為主流現(xiàn)象，其中“大型房企+大型房企”“大型房企+地方國企/央企”的合作類型尤為突出，還有不少房企也出現(xiàn)過退地的情況。

融創(chuàng)去年在廣州首批集中供地中一共收獲3個項目，其中以21.62億元、溢價率10.7%競得位于增城區(qū)中新鎮(zhèn)新新公路西側(cè)的地塊，開始引入了金地商置聯(lián)合開發(fā)。啟信寶顯示，今年4月，融創(chuàng)旗下公司已經(jīng)退出該地塊項目公司，目前由金地商置方面100%持股。另外，原本融創(chuàng)還與廈門國貿(mào)聯(lián)合拿下的增城另一宗地塊，在今年3月30日，融創(chuàng)也退出了該地塊項目公司。

而位于南沙進港大道南側(cè)地塊的樓面價更高，彼時融創(chuàng)拿到該地塊的成交樓面價達到19918元/平方米，溢價率24.69%，后續(xù)融創(chuàng)還引入了正榮合作開發(fā)。

6月22日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪該項目發(fā)現(xiàn)，地塊尚未進入打地基階段，工地里面還擺放著一些施工機械和幾臺挖掘機，但無一絲動靜。工地現(xiàn)場已經(jīng)封閉起來，既無施工人員，也無一人看守。

廣州市住建局系統(tǒng)顯示，該項目于去年7月獲批了基坑支護和土方開挖施工許可證。記者在現(xiàn)場看到，工地附近還張貼有建筑工程設計方案調(diào)整批前公示，公示的期限是4月13日~22日，部分規(guī)劃樓棟已完成《建設工程規(guī)劃許可證》批后監(jiān)管。

當然，融創(chuàng)也不是唯一退出地塊開發(fā)的房企。去年4月27日，合生創(chuàng)展以底價7.3億元競得的增城區(qū)永寧街創(chuàng)業(yè)大道北側(cè)18004211A19020號地塊，如今該項目名定為“保利瓏悅”，已成為保利置業(yè)旗下項目。今年3月，項目公司名稱已從曾經(jīng)的廣州合生天銘房地產(chǎn)有限公司變更為廣州保泰置業(yè)有限公司。

再如上述德信地產(chǎn)在黃埔還未開盤的項目，在后期則引入了廣州本地的嘉達實業(yè)集團、國企知識城（廣州）城市開發(fā)投資集團有限公司；招商聯(lián)合弘陽地產(chǎn)在白云拿下的樓面價26643元/平方米地塊，后期也拉來了電建地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)；正榮在拿下廣州首個地塊后不到兩個月的時間，就引入了同在上海的房企新城控股。

記者注意到，南沙橫瀝島一個名為“鉑玥明珠ONE”的項目在去年底就已開盤，貝殼找房平臺顯示其均價為36000元/平方米，相比其他首批項目開盤速度較快。在去年底，該項目的開發(fā)商也由原本拿地的美的置業(yè)一家擴充到包括越秀、金地商置、旭輝在內(nèi)的4家房企。

在業(yè)內(nèi)人士看來，聯(lián)合拿地和開發(fā)之所以在如今成為主流，一方面可以分散風險、優(yōu)勢互補，另一方面跟本地民企或國企合作，也更有利于項目的推進與入市銷售。

今年7月，廣州將進行2022年第二批集中供地，14宗合計占地面積65.1萬平方米，總起拍價為253億元，本批次集中供地面積和宗數(shù)均創(chuàng)下歷次新低。

廣州中原研究發(fā)展部指出，本輪供地較為矚目的亮點當屬“斷供”20個月的天河，一次性掛出2塊靚地。一方面反映官方推地“貴精不貴多”的新思路，另一方面則反映出對于外圍區(qū)地塊推出信心不足?？偟膩碚f，目前房企資金壓力仍較大，拿地需求較2019~2021年上半年降低。