ST泛微房產(chǎn)售價屢被“質(zhì)疑” 可比房產(chǎn)成交價格到底從哪兒來？

每經(jīng)記者 程雅  曾劍    每經(jīng)實習編輯 楊夏    

ST泛微（SH603039，收盤價38.54元，市值100億元）今年4月份曾披露，公司曾在去年6月對外出售了兩套房產(chǎn)，由于買家準備將這兩套房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給公司的兩位高管，兩套房產(chǎn)將輾轉(zhuǎn)落入泛微網(wǎng)絡高管手中，上市公司由此認定上述交易構(gòu)成關聯(lián)交易并補充披露。彼時，上市公司房產(chǎn)出售的價格引起了外界的疑慮。上交所曾連續(xù)發(fā)函，要求公司說明向關聯(lián)人出售房產(chǎn)的價格是否公允。

在回函中，ST泛微引用上海市房地產(chǎn)交易中心（以下簡稱交易中心）數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)稱，其出售房價的價格與“市價”相近。不過，交易中心相關人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，交易中心不會向外人提供房產(chǎn)的交易價格。“公司這邊就只是寫了建筑面積(是交易中心提供的數(shù)據(jù)），我覺得有種誤導的感覺。”該人士表示。

對此，ST泛微證券部人士則向記者表示，公司的數(shù)據(jù)來自評估機構(gòu)，評估機構(gòu)有渠道拿到相關價格數(shù)據(jù)。

地產(chǎn)交易中心稱不提供交易價格數(shù)據(jù)

據(jù)ST泛微此前公告，公司于2021年6月分別與顧正龍、李芹簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，將持有的江柳路888弄78號、江柳路888弄67號房產(chǎn)分別進行出售。交易雙方基于評估機構(gòu)出具的以2021年3月31日為評估基準日的標的資產(chǎn)的《資產(chǎn)評估報告》，協(xié)商確定交易價格分別為1346.13萬元、1345萬元。2021年9月，上述房產(chǎn)交易辦理完成產(chǎn)權過戶手續(xù)。

實際上，上市公司上述房產(chǎn)的交易對手為公司現(xiàn)任董事、副總經(jīng)理王晨志、副總經(jīng)理隋清。“王晨志、隋清因上海房地產(chǎn)限購原因，故介紹顧正龍、李芹受讓上述房產(chǎn)。”上市公司表示。

公告披露，兩套房產(chǎn)的建筑面積分別為401.92平方米、390.81平方米，地上建筑面積均為227.8平方米，評估價格均為1345萬元。兩套房產(chǎn)均為2015年5月公司受讓取得，2016年10月裝修完成后投入使用。截至評估基準日，上述兩套房產(chǎn)賬面凈值分別為600.16萬元、599.84萬元。

出售房產(chǎn)明細 圖片來源：公司公告截圖

經(jīng)查詢，78號、67號房產(chǎn)所在小區(qū)為紅醍半島(別墅)。鏈家APP的數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)曾在2020年6月成交過一套房產(chǎn)。房產(chǎn)建筑面積404.43平方米，成交價為1970萬元。該小區(qū)正在掛牌出售的一套建筑面積為389.93平方米的房產(chǎn)，其掛牌價為2900萬元。

圖片來源：鏈家APP截圖

ST泛微是否存在“低價”向高管出售房產(chǎn)的情形，引發(fā)了監(jiān)管層等多方關注。上交所曾兩度發(fā)函就該問題向公司提出問詢。

4月末及6月中旬，ST泛微在回復上交所相關問詢時表示，經(jīng)查詢上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)庫，選取了3個可比案例。“經(jīng)對比，公司房產(chǎn)的出售價格與評估價格、上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)庫的三個交易實例價格基本一致。”公司曾說道。而上述三個交易實例的成交價格分別為1200萬元、1250萬元、1400萬元（此處計算成交價格所使用的面積為別墅的地上建筑面積）。

上市公司還表示，經(jīng)查詢交易中心數(shù)據(jù)庫，委估房屋所在的江柳路888弄小區(qū)2021年6月1日至本公告披露日總計成交6套房產(chǎn)，其中3套房產(chǎn)為公司成交，其余3套房產(chǎn)中兩套為別墅，成交價格分別為1000萬元、1300萬元。“房產(chǎn)成交較少，成交單價短期內(nèi)沒有明顯上漲的記錄。”公司稱。

ST泛微評估報告中引用的可比案例明細。 圖片來源：公司公告截圖

6月16日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到了上海市房地產(chǎn)交易中心，工作人員表示，網(wǎng)上房地產(chǎn)的網(wǎng)頁上，可以搜到交易中心提供的建筑面積信息，但交易的價格是不可能查到的。

“你看他們寫的，上述案例的建筑面積是按上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)庫記載的數(shù)據(jù)。”工作人員表示，按照自己的理解，對方的建筑面積是抓取了數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)，容易給人“誤導”，認為整張表都是從上海市交易中心得到的數(shù)據(jù)。其明確表示，（交易中心）無法提供交易價格和交易單價，除非當事人親自來調(diào)取交易合同。

《每日經(jīng)濟新聞》記者登錄交易中心主辦的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)站提供二手房面積、掛牌價格、中介等信息，但記者沒有查詢到成交價格數(shù)據(jù)。

在交易中心網(wǎng)站上無法查詢到成交價格數(shù)據(jù) 圖片來源：“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站截圖

6月21日，記者致電了ST泛微，公司證券部人士向記者表示，公司的數(shù)據(jù)來自評估機構(gòu)，評估機構(gòu)有渠道拿到相關價格數(shù)據(jù)。

房產(chǎn)出售價格被認為偏低

記者通過“網(wǎng)上房地產(chǎn)”平臺搜索發(fā)現(xiàn)，平臺2021年7月、8月掛出的數(shù)套紅醍半島（別墅）房源，這些房產(chǎn)建筑面積均在227平方米左右，掛牌價格基本在1500萬元~1600萬元。

6月16日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者前往了位于閔行區(qū)江柳路888弄的紅醍半島，小區(qū)周圍較為安靜，大門兩側(cè)還蹲著一些送快遞和外賣的“小哥”。

紅醍半島南區(qū)大門  圖片來源：每經(jīng)記者 程雅 攝

附近一家鏈家門店的一位工作人員告訴記者，地下面積房產(chǎn)證上是計入在內(nèi)的，目前在掛的別墅價格在2700萬元左右，去年6月份在掛的紅醍半島別墅的價格在2500萬元以上。在聽說上市公司的房產(chǎn)出售價格后，對方稱，“這個價格（1300余萬元的成交價）確實是有點低。”

另一家中介機構(gòu)的工作人員則告訴記者，目前掛牌的兩套紅醍半島別墅的價格都在2600萬元，今年漲幅較大，去年交易價格沒這么高。“從去年到現(xiàn)在開始漲，漲了一倍。”該工作人員稱，去年六月份正是價格上漲的階段，到年底漲到了高峰。

“去年我們店沒有賣過紅醍（半島）的（別墅），我們有當時的掛牌價。”上述工作人員查詢后說道，2021年4月，有一套紅醍半島的掛牌價為1700萬元。

該工作人員還稱，購房時是按照地上面積計算的，不過地下的面積也同樣寫進了房產(chǎn)證里，別墅的購買一般按棟計算，不按照面積計算。“1300多萬元的成交價確實有點偏低了，市場上很難拿到。”該人士也認為。

而ST泛微上述人士則認為，價格是評估機構(gòu)評估的，公司不可能自己去定一個價格。

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