ST泛微房產(chǎn)售價(jià)屢被“質(zhì)疑” 可比房產(chǎn)成交價(jià)格到底從哪兒來(lái)？

每經(jīng)記者 程雅  曾劍    每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 楊夏    

ST泛微（SH603039，收盤價(jià)38.54元，市值100億元）今年4月份曾披露，公司曾在去年6月對(duì)外出售了兩套房產(chǎn)，由于買家準(zhǔn)備將這兩套房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給公司的兩位高管，兩套房產(chǎn)將輾轉(zhuǎn)落入泛微網(wǎng)絡(luò)高管手中，上市公司由此認(rèn)定上述交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易并補(bǔ)充披露。彼時(shí)，上市公司房產(chǎn)出售的價(jià)格引起了外界的疑慮。上交所曾連續(xù)發(fā)函，要求公司說(shuō)明向關(guān)聯(lián)人出售房產(chǎn)的價(jià)格是否公允。

在回函中，ST泛微引用上海市房地產(chǎn)交易中心（以下簡(jiǎn)稱交易中心）數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)稱，其出售房?jī)r(jià)的價(jià)格與“市價(jià)”相近。不過(guò)，交易中心相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，交易中心不會(huì)向外人提供房產(chǎn)的交易價(jià)格。“公司這邊就只是寫了建筑面積(是交易中心提供的數(shù)據(jù)），我覺(jué)得有種誤導(dǎo)的感覺(jué)。”該人士表示。

對(duì)此，ST泛微證券部人士則向記者表示，公司的數(shù)據(jù)來(lái)自評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)有渠道拿到相關(guān)價(jià)格數(shù)據(jù)。

地產(chǎn)交易中心稱不提供交易價(jià)格數(shù)據(jù)

據(jù)ST泛微此前公告，公司于2021年6月分別與顧正龍、李芹簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，將持有的江柳路888弄78號(hào)、江柳路888弄67號(hào)房產(chǎn)分別進(jìn)行出售。交易雙方基于評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的以2021年3月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日的標(biāo)的資產(chǎn)的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》，協(xié)商確定交易價(jià)格分別為1346.13萬(wàn)元、1345萬(wàn)元。2021年9月，上述房產(chǎn)交易辦理完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

實(shí)際上，上市公司上述房產(chǎn)的交易對(duì)手為公司現(xiàn)任董事、副總經(jīng)理王晨志、副總經(jīng)理隋清。“王晨志、隋清因上海房地產(chǎn)限購(gòu)原因，故介紹顧正龍、李芹受讓上述房產(chǎn)。”上市公司表示。

公告披露，兩套房產(chǎn)的建筑面積分別為401.92平方米、390.81平方米，地上建筑面積均為227.8平方米，評(píng)估價(jià)格均為1345萬(wàn)元。兩套房產(chǎn)均為2015年5月公司受讓取得，2016年10月裝修完成后投入使用。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，上述兩套房產(chǎn)賬面凈值分別為600.16萬(wàn)元、599.84萬(wàn)元。

出售房產(chǎn)明細(xì) 圖片來(lái)源：公司公告截圖

經(jīng)查詢，78號(hào)、67號(hào)房產(chǎn)所在小區(qū)為紅醍半島(別墅)。鏈家APP的數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)曾在2020年6月成交過(guò)一套房產(chǎn)。房產(chǎn)建筑面積404.43平方米，成交價(jià)為1970萬(wàn)元。該小區(qū)正在掛牌出售的一套建筑面積為389.93平方米的房產(chǎn)，其掛牌價(jià)為2900萬(wàn)元。

圖片來(lái)源：鏈家APP截圖

ST泛微是否存在“低價(jià)”向高管出售房產(chǎn)的情形，引發(fā)了監(jiān)管層等多方關(guān)注。上交所曾兩度發(fā)函就該問(wèn)題向公司提出問(wèn)詢。

4月末及6月中旬，ST泛微在回復(fù)上交所相關(guān)問(wèn)詢時(shí)表示，經(jīng)查詢上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)庫(kù)，選取了3個(gè)可比案例。“經(jīng)對(duì)比，公司房產(chǎn)的出售價(jià)格與評(píng)估價(jià)格、上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)庫(kù)的三個(gè)交易實(shí)例價(jià)格基本一致。”公司曾說(shuō)道。而上述三個(gè)交易實(shí)例的成交價(jià)格分別為1200萬(wàn)元、1250萬(wàn)元、1400萬(wàn)元（此處計(jì)算成交價(jià)格所使用的面積為別墅的地上建筑面積）。

上市公司還表示，經(jīng)查詢交易中心數(shù)據(jù)庫(kù)，委估房屋所在的江柳路888弄小區(qū)2021年6月1日至本公告披露日總計(jì)成交6套房產(chǎn)，其中3套房產(chǎn)為公司成交，其余3套房產(chǎn)中兩套為別墅，成交價(jià)格分別為1000萬(wàn)元、1300萬(wàn)元。“房產(chǎn)成交較少，成交單價(jià)短期內(nèi)沒(méi)有明顯上漲的記錄。”公司稱。

ST泛微評(píng)估報(bào)告中引用的可比案例明細(xì)。 圖片來(lái)源：公司公告截圖

6月16日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到了上海市房地產(chǎn)交易中心，工作人員表示，網(wǎng)上房地產(chǎn)的網(wǎng)頁(yè)上，可以搜到交易中心提供的建筑面積信息，但交易的價(jià)格是不可能查到的。

“你看他們寫的，上述案例的建筑面積是按上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)庫(kù)記載的數(shù)據(jù)。”工作人員表示，按照自己的理解，對(duì)方的建筑面積是抓取了數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)，容易給人“誤導(dǎo)”，認(rèn)為整張表都是從上海市交易中心得到的數(shù)據(jù)。其明確表示，（交易中心）無(wú)法提供交易價(jià)格和交易單價(jià)，除非當(dāng)事人親自來(lái)調(diào)取交易合同。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者登錄交易中心主辦的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)站提供二手房面積、掛牌價(jià)格、中介等信息，但記者沒(méi)有查詢到成交價(jià)格數(shù)據(jù)。

在交易中心網(wǎng)站上無(wú)法查詢到成交價(jià)格數(shù)據(jù) 圖片來(lái)源：“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站截圖

6月21日，記者致電了ST泛微，公司證券部人士向記者表示，公司的數(shù)據(jù)來(lái)自評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)有渠道拿到相關(guān)價(jià)格數(shù)據(jù)。

房產(chǎn)出售價(jià)格被認(rèn)為偏低

記者通過(guò)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”平臺(tái)搜索發(fā)現(xiàn)，平臺(tái)2021年7月、8月掛出的數(shù)套紅醍半島（別墅）房源，這些房產(chǎn)建筑面積均在227平方米左右，掛牌價(jià)格基本在1500萬(wàn)元~1600萬(wàn)元。

6月16日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往了位于閔行區(qū)江柳路888弄的紅醍半島，小區(qū)周圍較為安靜，大門兩側(cè)還蹲著一些送快遞和外賣的“小哥”。

紅醍半島南區(qū)大門  圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 程雅 攝

附近一家鏈家門店的一位工作人員告訴記者，地下面積房產(chǎn)證上是計(jì)入在內(nèi)的，目前在掛的別墅價(jià)格在2700萬(wàn)元左右，去年6月份在掛的紅醍半島別墅的價(jià)格在2500萬(wàn)元以上。在聽(tīng)說(shuō)上市公司的房產(chǎn)出售價(jià)格后，對(duì)方稱，“這個(gè)價(jià)格（1300余萬(wàn)元的成交價(jià)）確實(shí)是有點(diǎn)低。”

另一家中介機(jī)構(gòu)的工作人員則告訴記者，目前掛牌的兩套紅醍半島別墅的價(jià)格都在2600萬(wàn)元，今年漲幅較大，去年交易價(jià)格沒(méi)這么高。“從去年到現(xiàn)在開(kāi)始漲，漲了一倍。”該工作人員稱，去年六月份正是價(jià)格上漲的階段，到年底漲到了高峰。

“去年我們店沒(méi)有賣過(guò)紅醍（半島）的（別墅），我們有當(dāng)時(shí)的掛牌價(jià)。”上述工作人員查詢后說(shuō)道，2021年4月，有一套紅醍半島的掛牌價(jià)為1700萬(wàn)元。

該工作人員還稱，購(gòu)房時(shí)是按照地上面積計(jì)算的，不過(guò)地下的面積也同樣寫進(jìn)了房產(chǎn)證里，別墅的購(gòu)買一般按棟計(jì)算，不按照面積計(jì)算。“1300多萬(wàn)元的成交價(jià)確實(shí)有點(diǎn)偏低了，市場(chǎng)上很難拿到。”該人士也認(rèn)為。

而ST泛微上述人士則認(rèn)為，價(jià)格是評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，公司不可能自己去定一個(gè)價(jià)格。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500607968