中國(guó)銀河給予房地產(chǎn)行業(yè)推薦評(píng)級(jí)：銷售環(huán)比年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正，開(kāi)發(fā)投資單月降幅收窄

每經(jīng)AI快訊，中國(guó)銀河06月16日發(fā)布研報(bào)稱：給予房地產(chǎn)推薦（維持）評(píng)級(jí)。

銷售進(jìn)入筑底階段，預(yù)計(jì)6月繼續(xù)修復(fù)：2022年1-5月，銷售面積、銷售金額增速分別為-23.6%、-31.5%；5月單月，銷售面積、銷售金額增速分別為-32%、-38%，較上月+9pct、+7pct，環(huán)比增速分別為26%、30%，為今年以來(lái)首次環(huán)比轉(zhuǎn)正，5月銷售邊際好轉(zhuǎn)、拐點(diǎn)初現(xiàn)。5月住宅銷售均價(jià)為9877，同比下降8%，環(huán)比上升2%，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出一定邊際修復(fù)跡象。政策組合拳的效果開(kāi)始顯現(xiàn)，從我們跟蹤的高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，6月前半月部分城市的銷售情況開(kāi)始回暖，我們預(yù)計(jì)6月的銷售數(shù)據(jù)將繼續(xù)修復(fù)，銷售已經(jīng)進(jìn)入筑底階段。

土地成交依舊低迷，溢價(jià)率進(jìn)一步下降：2022年1-5月，土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款同比分別下降45.7%、28.1%。5月單月土地購(gòu)置面積增速為-43%，較上月上升14pct，受資金和銷售預(yù)期的影響，土地成交依舊十分低迷。5月百城成交土地面積同比下降37.07%，為2015年以來(lái)的歷史低點(diǎn)；百城土地溢價(jià)率2.2%，處于年內(nèi)的低點(diǎn)，從今年首輪土拍的結(jié)果來(lái)看，各城市出讓優(yōu)質(zhì)地塊比例加大，并且拿地主力以央國(guó)企為主，我們認(rèn)為這些強(qiáng)信用房企將率先迎來(lái)盈利修復(fù)。

開(kāi)工未見(jiàn)好轉(zhuǎn)，施工面積累計(jì)增速史上首次轉(zhuǎn)負(fù)：2022年1-5月，新開(kāi)工面積同比下降30.6%，5月單月增速為-42%；1-5月施工面積累計(jì)同比下降1%，為歷史上首次轉(zhuǎn)負(fù)，5月單月增速為為-40%，在銷售回款困難的影響下，施工開(kāi)展受阻，但“保交付”仍是第一要?jiǎng)?wù)，施工仍有一定支撐；竣工面積累計(jì)同比下降15.3%，5月單月增速為-31.26%，竣工下降主要系疫情和資金影響了竣工進(jìn)程。

開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)走低，單月降幅收窄：2022年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比減少4.0%，5月單月投資增速為-7.8%，降幅較上月收窄2.3%，由于土地成交和施工雙雙下行之下，開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)下臺(tái)階，三季度內(nèi)預(yù)計(jì)仍將持續(xù)處于下行趨勢(shì)。

到位資金下滑，外資持續(xù)增長(zhǎng)，銷售回款好轉(zhuǎn)：5月單月，到位資金增速為-33%，較上月增速下降13pct，又創(chuàng)新低。其中國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款增速分別為-34%、-13%、-34%、-49%，分別較上月-6pct、-7pct、+8pct、+4pct，定金增速下降幅度較上月收窄，主要得益于銷售邊際修復(fù)。

投資建議：目前行業(yè)的關(guān)注點(diǎn)在于銷售能否復(fù)蘇以及房企盈利能否修復(fù)，政策的寬松已經(jīng)逐步過(guò)渡到了高能級(jí)城市，從5月基本面數(shù)據(jù)來(lái)看政策效果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)6月銷售將繼續(xù)修復(fù)；同時(shí)土拍市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地塊比例加大，溢價(jià)率處于歷史低位，中長(zhǎng)期來(lái)看，土地市場(chǎng)的良好環(huán)境將促使強(qiáng)信用房企盈利率先企穩(wěn)。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”主線下，央國(guó)企仍有上行空間，在銷售企穩(wěn)和收并購(gòu)規(guī)模加大的預(yù)期之下，優(yōu)質(zhì)民企住宅和物管公司均有機(jī)會(huì)。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)龍頭股：萬(wàn)科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、龍湖集團(tuán)(0960.HK)。建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余（001914）、旭輝永升服務(wù)（1995.HK）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售下滑超預(yù)期、政策支持力度不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

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(記者 王曉波)

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