國金中國鐵建REIT詢價(jià)區(qū)間敲定，首批REITs產(chǎn)品解除限售前集體提示風(fēng)險(xiǎn)

每經(jīng)記者 黃小聰    上海報(bào)道    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

近日獲批的國金中國鐵建REIT，于今日（6月10日）正式披露詢價(jià)公告。記者注意到，國金中國鐵建REIT將于6月15日詢價(jià)，詢價(jià)區(qū)間在9.133元/份~10.516元/份。其中，向公眾投資者初始發(fā)售的基金份額數(shù)量為0.375億元，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為7.5%。

此外，首批上市的REITs即將在6月21日迎來部分份額的解除限售，基金公司近期頻頻發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示公告，而有券商也提醒投資者此時(shí)進(jìn)場未必是合適時(shí)機(jī)。

詢價(jià)區(qū)間9.133元/份~10.516元/份

于6月6日顯示通過審批的國金中國鐵建REIT，于今日（6月10日）正式披露詢價(jià)公告。記者注意到，國金中國鐵建REIT將于6月15日詢價(jià)，詢價(jià)區(qū)間在9.133元/份~10.516元/份。

詢價(jià)之后，6月16日將確定基金份額認(rèn)購價(jià)格，并確定有效報(bào)價(jià)網(wǎng)下投資者及其配售對象；6月21日則是公眾投資者場內(nèi)認(rèn)購及繳款日。也就是說，如果普通投資者想要參與的話，記得6月21日進(jìn)行認(rèn)購。

從發(fā)售份額來看，證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予的發(fā)售份額總額為5億份。詢價(jià)公告顯示，初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為3.75億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為75%；網(wǎng)下初始發(fā)售的基金份額數(shù)量為0.875億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為17.5%；公眾投資者初始發(fā)售的基金份額數(shù)量為0.375億元，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為7.5%，如有進(jìn)行回?fù)?，最終份額將根據(jù)回?fù)芮闆r確定。

值得注意的是，該基金的管理費(fèi)由固定管理費(fèi)及浮動(dòng)管理費(fèi)兩部分組成——具體而言，當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施基金凈現(xiàn)金流分派率不高于7%的，不收取浮動(dòng)管理費(fèi)；高于7%的，則就超過部分對應(yīng)款項(xiàng)，按照9%收取浮動(dòng)管理費(fèi)，且浮動(dòng)管理費(fèi)不得高于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的5%。

記者注意到，2022年度的預(yù)計(jì)分派率為8.36%，2023年度的預(yù)計(jì)分派率為9.00%。如果按照這個(gè)分派率，均會(huì)有浮動(dòng)管理費(fèi)產(chǎn)生。

基金公司提示限售解禁風(fēng)險(xiǎn)

在目前已經(jīng)成立的REITs產(chǎn)品中，其實(shí)有多只高速公路類的REIT產(chǎn)品，不過從截至目前的市場表現(xiàn)來看，相比而言沒有其他類別的REITs產(chǎn)品那么搶眼。

光大證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，雖然自2022年2月15日以來REITs的價(jià)格有所回落，但目前REITs仍存在一定溢價(jià)率。截至2022年6月6日，環(huán)保類REITs溢價(jià)率大于倉儲物流類REITs，而倉儲物流類REITs的漲幅高于產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs；相比之下，高速公路類REITs價(jià)格上漲最不明顯。

除了這只新產(chǎn)品即將發(fā)行，記者還注意到，第一批上市的REITs產(chǎn)品，也即將在6月21日迎來上市一周年，而部分限售12個(gè)月的份額將同時(shí)迎來解禁。

近期，多家基金公司紛紛發(fā)布解除限售風(fēng)險(xiǎn)提示公告。比如富國首創(chuàng)水務(wù)REIT，6月21日解除限售的份額包括三峽資本控股有限責(zé)任公司持有的4250萬份、北京首鋼基金有限公司持有的2500萬份、光大證券資管－光大銀行－光證資管誠享7號集合資產(chǎn)管理計(jì)劃持有的1500萬份等，以及富國基金智享8號FOF集合資產(chǎn)管理計(jì)劃、工銀瑞投－工銀理財(cái)四海甄選集合資產(chǎn)管理計(jì)劃累計(jì)持有的2750萬份場外份額。

回看首批REITs產(chǎn)品，自上市以來大多都出現(xiàn)比較明顯的上漲，而二級市場交易價(jià)格上漲會(huì)導(dǎo)致買入成本上漲，最終導(dǎo)致投資者實(shí)際的凈現(xiàn)金流分派率降低。

基金公司也在風(fēng)險(xiǎn)提示中對凈現(xiàn)金流分派率進(jìn)行了詳細(xì)說明。以富國首創(chuàng)水務(wù)REIT為例，投資者在首次發(fā)行時(shí)買入該基金，買入價(jià)格3.700元/份，該投資者的2021年測算凈現(xiàn)金流分派率為7.41%。若投資者在2022年6月7日買入該基金，假設(shè)買入價(jià)格5.415元/份，則投資者2022年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值為6.204%。

隨著限售份額的解禁，REITs產(chǎn)品流動(dòng)性有望得到進(jìn)一步改善，溢價(jià)水平有可能下降，凈現(xiàn)金流分派率也有可能提高，因此投資者如果此時(shí)進(jìn)場，未必是較好的選擇。

光大證券也認(rèn)為，2022年6月21日后，REITs將進(jìn)一步釋放流動(dòng)性，由于可流通規(guī)模較小等因素帶來的價(jià)格彈升效應(yīng)將有所收斂，因此，此時(shí)入場并非合適時(shí)機(jī)。

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