西安樓市新政：多方位放寬限購、限售，首付降至20%起

每經(jīng)記者 賀娟娟    西安    每經(jīng)編輯 張靜    

西安樓市新政終于官宣！

5月28日晚10點(diǎn)，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局微信公眾號(hào)發(fā)布了若干樓市新政，多方位放寬限售、限購，如公積金貸款首付比例降至20%，二孩家庭、大齡未婚青年一夜之間獲得剛需買房資格……

業(yè)內(nèi)人士對粉巷財(cái)經(jīng)分析稱，此番新政對剛需和改善性需求起到了很好的支撐作用，與中央支持居民合理住房需求相呼應(yīng)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康良性發(fā)展。

事實(shí)上，經(jīng)歷了2021年下半年房地產(chǎn)業(yè)“寒冬”，2022年以來，頂層政策的“松綁”愈發(fā)明顯，與此同時(shí)，越來越多的城市積極落實(shí)因城施策進(jìn)行“穩(wěn)樓市”，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來，全國已有超100城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策超200次。

西安亦有多個(gè)政策松綁跡象，如1月提出給予區(qū)域內(nèi)住房租賃經(jīng)營企業(yè)每年最高100萬元獎(jiǎng)補(bǔ)資金；4月26日召開商品房預(yù)售資金監(jiān)管會(huì)議，提出切實(shí)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

多方位放寬限售、限購 

5月28日晚10點(diǎn)，西安終于官宣樓市新政。

西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局微信公眾號(hào)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），明確四大類共計(jì)9條樓市新政。具體如下：

一、保障合理住房需求

（一）從市外遷入本市戶籍的居民家庭在住房限購區(qū)域購買首套住房的，須在購房前落戶滿1年。

（二）非本市戶籍居民家庭在住房限購區(qū)域購買住房的，須持有本市《居住證》，且在購房之日前2年在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅。

二、促進(jìn)二手住房流通

（三）住房限購區(qū)域內(nèi)，已購買或新購買的商品住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年，或商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的，可上市交易；已購買或新購買的二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年的，可上市交易。

圖片來源：視覺中國

三、強(qiáng)化住房金融支持

（四）全市各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)金融服務(wù)，適當(dāng)降低個(gè)人住房貸款首付比例和利率定價(jià)水平，具體由陜西省市場利率定價(jià)自律機(jī)制研究確定。

（五）調(diào)整住房公積金貸款首付比例。首次申請住房公積金貸款購買普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；購買非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。第二次申請住房公積金貸款，購買普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；購買非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。

（六）調(diào)整住房公積金貸款最高額度。通過公積金貸款購買住房的，單繳存職工貸款最高額度不超過65萬元，雙繳存職工貸款最高額度不超過85萬元。

四、優(yōu)化各類人群購房政策

（七）在陜院士或其所在單位購房用于保障在陜院士居住，以及經(jīng)市委人才辦確認(rèn)的A、B、C類人才購買商品住房的，可予以優(yōu)先保障，具體按相關(guān)實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。

（八）本市消防救援隊(duì)伍人員購買住房的，參照現(xiàn)役軍人購房政策對待。

（九）二孩及以上家庭購買商品住房、28周歲及以上的未婚人士購買首套商品住房的，按照“剛需家庭”對待。

有意思的是，此前2月，一名網(wǎng)友通過人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板向西安市委書記留言，建議將大齡單身人群納為購房剛需。2月25日，西安市住建局回應(yīng)表示，“將結(jié)合西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展的實(shí)際情況，認(rèn)真研究未婚青年納入剛需的建議，借鑒其他城市的經(jīng)驗(yàn)和做法，持續(xù)優(yōu)化相關(guān)管理措施，最大限度地滿足各類居民家庭多層次的住房需求。”

沒想到不久后，上述網(wǎng)友的建議便成真。

整體而言，新政對于剛性和改善性住房需求的表現(xiàn)出了較明顯的支持態(tài)度，以及對“房住不炒”定位精神的具體落實(shí)。

業(yè)內(nèi)人士對粉巷財(cái)經(jīng)表示，此番新政對與中央支持居民合理住房需求相呼應(yīng)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康良性發(fā)展。

公積金貸首付降至20%起 

值得注意的是，西安此次樓市新政將公積金貸款買房的首付比例下調(diào)至20%起。

西安上一次首付20%，還是在大力救市的2015年。當(dāng)年4月、10月，西安對個(gè)貸首付比例進(jìn)行兩次調(diào)整，并在10月份明確：首次使用住房公積金貸款購買自住普通住房的，首付款比例不低于20%；購買第二套自住普通商品房（144㎡及以下），首付款比例不低于20%；144㎡以上的首付款比例不低于30%。

政策效果是，2016年開始，西安樓市駛?cè)?ldquo;快車道”，市場逐步繁榮，直至2021年“遇冷”。

關(guān)于此次公積金貸款政策變動(dòng)，西安住房公積金管理中心表示，主要依據(jù)國家層面“支持剛性和改善性住房需求”“因城施策”等政策要求，西安市亦多次強(qiáng)調(diào)“支持商品房市場更好滿足購房者合理需求”“促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

圖片來源：西安住房公積金管理中心官微

粉巷財(cái)經(jīng)注意到，5月28日晚間西安樓市新政發(fā)布不久，西安住房公積金管理中心亦在官方微信對公積金貸款首付比例、最高貸款額度的變化情況做了進(jìn)一步解讀，包括調(diào)整涉及的對象、可貸額度的確定、新老政策的銜接、貸款職工注意事項(xiàng)等。

圖片來源：西安住房公積金管理中心官微

從具體案例來看，政策調(diào)整后，若是單身個(gè)人使用公積金貸款，比商貸可節(jié)省利息支出16.03萬元；若是夫妻雙方使用公積金貸款，比商貸可節(jié)省利息支出20.96萬元（均以銀行目前最低商貸利率4.45%、貸款30年、等額本息還款方式測算）。

此外，若夫妻雙方剛?cè)肼殱M一年，兩人賬戶內(nèi)公積金余額僅有1.8萬元，政策調(diào)整后，夫妻可申請貸款最高85萬元，比原來多貸55萬元，大大減輕購房首付壓力。

多地樓市政策松綁 

事實(shí)上，經(jīng)歷了2021年下半年房地產(chǎn)業(yè)“寒冬”，2022年以來，行業(yè)政策“松綁”跡象愈發(fā)明顯。1-5月，政策暖風(fēng)頻吹，房住不炒的主基調(diào)不變，良性循環(huán)和健康發(fā)展成為政策關(guān)鍵詞，頂層政策的“松綁”可謂全面鋪開。

4月29日，中央政治局會(huì)議釋放了明確政策信號(hào)，“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。”

隨后，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部委學(xué)習(xí)中央政治局會(huì)議精神，積極貫徹落實(shí)房地產(chǎn)相關(guān)舉措，均表態(tài)支持房企融資以及居民首套和改善性住房需求。

2022年以來各地優(yōu)化限購、限貸、限售等政策頻次變化（截至5月5日）圖片來源：中指研究院綜合整理

政策指引下，地方政府亦在積極落實(shí)因城施策。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來，全國已有超100城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策超200次，尤其4月以來，各地出臺(tái)政策的節(jié)奏明顯加快，4月有超70城出臺(tái)政策百余次，明顯高于1-3月，且政策進(jìn)一步向優(yōu)化限購、限貸、限售等方面延伸，熱點(diǎn)一二線城市亦加入政策優(yōu)化調(diào)整行列。

其中，西安今年1月份也已出臺(tái)政策，給予區(qū)域內(nèi)住房租賃經(jīng)營企業(yè)每年最高100萬元獎(jiǎng)補(bǔ)資金。4月26日，西安召開商品房預(yù)售資金監(jiān)管會(huì)議，提出切實(shí)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

中指研究院表示，從市場的角度來看，短期市場恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控以及各地政策的執(zhí)行力度。在市場調(diào)整階段，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展仍需要各方共同發(fā)力。當(dāng)前熱點(diǎn)一二線、熱點(diǎn)城市群的政策跟進(jìn)節(jié)奏加快，這部分城市基本面較好，預(yù)計(jì)在政策發(fā)力顯效、疫情得到有效防控后，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸修復(fù)，市場有望率先企穩(wěn)并完成筑底。